Usucapião em Ubatuba: cartório, Parque Estadual e terrenos de posse

Usucapião em Ubatuba é possível em imóvel de dono particular, desde que a posse cumpra os requisitos e o prazo da lei, com pedido no Registro de Imóveis ou ação na comarca de Ubatuba. Não é possível em área pública, e isso inclui a parte do Parque Estadual da Serra do Mar, os terrenos de marinha e a faixa de praia. Antes de olhar prazo, descubra de quem é o chão que você ocupa.

Pense num caso fictício, o da dona Marlene. Em 1998 ela comprou de um conhecido, com recibo de “cessão de direitos”, um terreno de 300 m² num bairro afastado do centro de Ubatuba. Construiu a casa, ligou luz e água, paga IPTU todo ano. Agora quer financiar a reforma, e o banco pede a matrícula do imóvel em nome dela. Ela descobre que a matrícula, se existe, está em nome de uma empresa que ela nunca viu. Ou que não existe matrícula nenhuma.

É nesse ponto que muita gente em Ubatuba trava. A cidade tem muita ocupação antiga, com papel de posse e sem escritura. A solução depende de três perguntas: o terreno é particular, está dentro do parque ou fica em faixa da União?

Em quais terrenos de Ubatuba cabe usucapião?

A regra é simples: bem público não se usucapia. A Constituição proíbe a usucapião de imóvel público urbano (art. 183, § 3º) e rural (art. 191, parágrafo único), e o Código Civil repete a proibição (art. 102). O Supremo editou a Súmula 340, segundo a qual os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. O que muda de um terreno para outro é quem figura como dono.

E se o terreno só tem recibo de posse?

Recibo de cessão de direitos não transfere a propriedade, mas conta como prova da posse. Quem comprou assim pode somar a sua posse à dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). No caso da dona Marlene, os anos do vendedor entram na conta. Se você ainda vai comprar, o caminho é outro e está em como garantir a propriedade de terreno de posse e em como comprar terreno em Ubatuba com segurança.

O ponto delicado é o terreno sem matrícula. Terra sem matrícula não é, só por isso, terra pública, mas pode ser terra devoluta, que é pública. Por isso o oficial de registro notifica a União, o Estado e o Município no procedimento do cartório, e eles dizem se têm interesse na área. Se um deles se opuser com fundamento, o pedido vai para a Justiça.

A Prefeitura de Ubatuba informou em janeiro de 2022 que cerca de 80% dos imóveis da cidade, algo como 50 mil, estavam em situação irregular. O dado é de uma nota oficial da Secretaria de Habitação, tem mais de quatro anos e pode ter mudado, mas mostra o tamanho do problema.

Posso pedir usucapião dentro do Parque Estadual da Serra do Mar?

Se a área pertence ao Estado, não. O parque foi criado pelo Decreto Estadual 10.251, de 30 de agosto de 1977, e o Decreto 13.313, de 6 de março de 1979, mexeu no perímetro: acrescentou área em Picinguaba, em Ubatuba, e corrigiu um trecho da linha que tinha atingido área já urbanizada.

A Lei do SNUC (Lei 9.985/2000) diz que o parque é de posse e domínio públicos e que as áreas particulares dentro dos seus limites serão desapropriadas (art. 11, § 1º). Quando o parque é criado pelo Estado, ele se chama Parque Estadual (art. 11, § 4º).

Daí saem duas situações diferentes:

• Quem ocupa área pública do parque não tem posse, tem mera detenção. A Súmula 619 do STJ diz que a ocupação indevida de bem público é detenção precária, sem retenção nem indenização por benfeitorias.
• Quem tem título de propriedade anterior ao parque não precisa de usucapião. O que se discute, nesse caso, é a desapropriação e a indenização.

As comunidades tradicionais seguem outro caminho. Em 18 de dezembro de 2023, o Governo de São Paulo assinou, em sessão conduzida pelo TRF3, acordo com a comunidade quilombola do Quilombo da Fazenda, em Picinguaba, para reconhecer o território tradicional e garantir a titulação coletiva, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, Infraestrutura e Logística (Semil). Isso não é usucapião e não serve de modelo para o terreno de quem ocupa sozinho.

Antes de pagar planta e ata notarial, peça ao topógrafo que sobreponha o perímetro do terreno aos limites do parque. É uma conferência barata que evita um pedido que o cartório ou o Estado vão barrar.

O que são terrenos de marinha em Ubatuba e por que atrapalham?

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros, contados para a terra a partir da linha da preamar média de 1831, no continente, na costa e nas margens de rios e lagoas até onde chega a influência das marés (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Esses terrenos são bens da União (Constituição, art. 20, VII). A regra também alcança os terrenos que contornam ilhas onde se faça sentir a influência das marés. Em cidade litorânea como Ubatuba, a faixa pega muita casa na beira da praia e perto de rios.

Matrícula particular antiga não resolve. A Súmula 496 do STJ diz que o registro de propriedade particular de imóvel em terreno de marinha não é oponível à União. Quem mora nessa faixa regulariza com a SPU, que cobra taxa de ocupação ou foro. Para um exemplo de como isso funciona na prática, veja nosso texto sobre usucapião em Santos e São Vicente e o terreno de marinha e o de Bertioga.

Quais prazos valem para a usucapião em Ubatuba?

Os prazos são os do Código Civil e valem para qualquer cidade:

Na prática, a dona Marlene tem 28 anos de posse. Ela pode pedir pela extraordinária, que não exige o recibo nem boa-fé. Como o terreno tem 300 m², a especial urbana, limitada a 250 m², não serve para ela. A modalidade cabível depende da metragem, da moradia, do tempo de posse e de ela não ter outro imóvel. O guia de usucapião explica cada modalidade.

Como é o procedimento: cartório ou Justiça?

O pedido pode ser feito no próprio Registro de Imóveis, sem processo judicial, com base no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). O procedimento consta também do Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023), que incorporou o Provimento CNJ 65/2017. É necessário advogado.

1. Reunir as provas da posse: recibos, contratos, IPTU, contas de luz e água, fotos com data.
2. Contratar planta e memorial descritivo, assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT.
3. Lavrar uma ata notarial no tabelionato, que registra a posse e o tempo dela.
4. Juntar as certidões dos distribuidores da Justiça e a certidão da matrícula, quando houver.
5. Protocolar o pedido no Registro de Imóveis competente, que é o da circunscrição onde o terreno fica.
6. Aguardar a notificação do proprietário registral, dos confrontantes e da União, do Estado e do Município, e o edital.
7. Com o pedido sem impugnação, o oficial registra a aquisição na matrícula.

Confirme endereço, horário e exigências do cartório antes de protocolar, porque o oficial pode pedir documentos adicionais.

Se o cartório devolver o pedido com nota de exigência, ainda há saída. Veja o que fazer em usucapião extrajudicial negada. Se houver impugnação fundamentada, o caso segue para o Foro da Comarca de Ubatuba, ou para a Justiça Federal quando a União entra no processo. Para o que o engenheiro deve entregar, leia sobre planta e memorial descritivo, e para a prova oral, sobre testemunhas na usucapião.

Usucapião ou regularização fundiária (Reurb)?

Nem toda ocupação precisa de usucapião. A Reurb, da Lei 13.465/2017, regulariza núcleos urbanos informais por procedimento administrativo, conduzido pela Prefeitura. Na nota de janeiro de 2022, a Secretaria de Habitação de Ubatuba contou mais de 60 processos de regularização abertos. Os núcleos Sesmaria e Jardim Ipiranga tinham previsão de receber títulos em 2022, e a regularização do Bela Vista tinha começado. A própria Prefeitura reconheceu que o prazo de cada núcleo depende de ações judiciais, de terreno da União e de estar ou não dentro do parque.

Se o seu bairro está em um desses processos, a Reurb pode custar menos ao morador, conforme a modalidade (Reurb-S ou Reurb-E). Consulte a Secretaria de Habitação antes de contratar planta. Nosso texto sobre Reurb no Litoral Norte explica o caminho.

Atenção a outra coisa: regularizar o terreno não regulariza a casa. Para a construção, a Lei Municipal 4.294/2020 criou um processo de regularização de obras em Ubatuba, com prazo de 120 dias para os pedidos e exclusão de imóveis em área pública ou protegida. Pergunte à Prefeitura se há regra em vigor hoje, porque o prazo da lei de 2020 já passou.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo
• Guia de regularização de imóveis no Litoral Norte
• Regularização de imóveis: como é feita
• Usucapião em Santos e São Vicente: cartório, prazos e terreno de marinha
• Comprou um terreno de posse em Ubatuba, Caraguá ou São Sebastião?

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva a usucapião em Ubatuba?

Não há prazo fixo. No cartório, o tempo depende da planta, da ata notarial e das notificações do proprietário, dos confrontantes e dos entes públicos, que têm prazo para responder. Na Justiça, depende da vara e de haver ou não oposição. Pedido com documentos em ordem e sem impugnação tende a andar mais rápido que uma ação.

Posso usucapir terreno que não tem matrícula?

Pode, mas o caminho é mais cuidadoso. Terra sem matrícula pode ser terra pública, que não se usucapia. A falta de matrícula não prova que a área é pública, mas União, Estado e Município são notificados e podem se opor. Por isso o pedido deve vir com pesquisa dominial e certidões que afastem o caráter público da área.

O IPTU em meu nome prova que o terreno é meu?

Não prova a propriedade. O IPTU ajuda a mostrar quem exerce a posse e desde quando, e entra no conjunto de provas junto com recibos, contas e testemunhas. A matrícula só muda com o registro da usucapião ou de uma escritura.

Dá para usucapir casa dentro do Parque Estadual da Serra do Mar?

Se a área é do Estado, não, porque bem público não se usucapia. A ocupação é mera detenção, nos termos da Súmula 619 do STJ. Quem tem título de propriedade anterior à criação do parque está em outra situação: discute-se a desapropriação e a indenização.

Terreno de marinha pode ser usucapido?

Não. Ele é bem da União, e a Súmula 496 do STJ diz que o registro particular não vale contra ela. A regularização é feita com a SPU, por ocupação ou aforamento.

Quem comprou com contrato de gaveta pode pedir usucapião?

Pode, se somar a posse do vendedor à sua e as duas forem contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243; na ordinária, exigem-se também justo título e boa-fé). O contrato ou o recibo serve como prova da origem da posse.

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião e regularização de imóveis no Litoral Norte. As informações sobre o escritório e o atendimento em Ubatuba estão na página de advogado de usucapião em Ubatuba, e o serviço está descrito em usucapião de imóveis.