Planta e memorial descritivo na usucapião: o que o engenheiro precisa entregar

A planta e memorial descritivo na usucapião são os documentos técnicos que dizem exatamente qual área está sendo pedida: onde fica, quais são as medidas, quem são os vizinhos de cada lado e qual é a área total. O engenheiro ou arquiteto precisa entregar a planta, o memorial e a prova da responsabilidade técnica (ART ou RRT), e no imóvel rural, em regra, também a descrição georreferenciada.

Se vierem incompletos ou descreverem uma área diferente da que você ocupa, o pedido para na primeira análise, em cartório ou na Justiça.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Ele mora há dezoito anos numa casa em um terreno que comprou por contrato particular e nunca conseguiu escriturar. Contratou um engenheiro, recebeu um desenho com a área total e levou ao cartório. Voltou com uma nota de exigências: faltavam as medidas de cada lado, os nomes dos confrontantes, a ART e o reconhecimento de firma. Pior, a área medida era maior que a da matrícula, e ninguém tinha avisado o vizinho dos fundos.

Quase tudo isso poderia ter sido resolvido antes do protocolo, com uma conversa entre o advogado e o profissional técnico.

Para que servem a planta e o memorial descritivo?

A usucapião termina com o registro do imóvel em nome de quem tem a posse. Para isso, o Registro de Imóveis precisa de uma descrição precisa da área, que vai entrar na matrícula. É o chamado princípio da especialidade: cada imóvel tem de ser identificado de modo que não se confunda com nenhum outro.

A planta é o desenho do terreno, em escala, com as divisas, as medidas e as construções. O memorial descritivo é o texto que descreve esse mesmo perímetro em palavras: começa num ponto, percorre cada lado com a medida e a direção, indica quem confronta em cada trecho e fecha no ponto inicial, com a área total ao final.

Os dois documentos precisam dizer a mesma coisa. Uma medida diferente entre a planta e o memorial é motivo comum de exigência.

O que a lei exige?

Na usucapião extrajudicial, a regra está no art. 216-A, inciso II, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), com a redação dada pela Lei 13.465/2017. O pedido deve vir instruído com planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova da anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.

O Provimento CNJ 149/2023, que reúne as normas nacionais para cartórios, repete a exigência no art. 401, inciso II, e acrescenta três pontos:

• a responsabilidade técnica pode ser comprovada por ART ou por RRT;
• a planta e o memorial também podem ser assinados pelos ocupantes a qualquer título, o que ajuda quando o vizinho mora no local, mas não tem o imóvel registrado em seu nome;
• as assinaturas lançadas na planta e no memorial precisam ter firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade (art. 401, § 6º).

O mesmo art. 401, no inciso V, exige a descrição georreferenciada nas hipóteses da Lei 10.267/2001, que são as do imóvel rural. Em São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça também disciplinam o procedimento, e o oficial pode pedir complementos conforme o caso.

A lista completa de documentos do pedido está no post sobre documentos para usucapião. Aqui, o foco é a parte técnica.

O que o engenheiro precisa entregar

A planta

A planta deve mostrar o terreno inteiro que você ocupa e quer usucapir, com:

1. o perímetro, com a medida de cada lado e os vértices identificados;
2. a área total, em metros quadrados (ou em hectares, no rural);
3. as construções existentes, com sua projeção sobre o terreno;
4. a indicação da rua, do número e da distância até a esquina mais próxima, no imóvel urbano;
5. o nome de cada confrontante, com o número da matrícula ou da transcrição do imóvel vizinho, quando houver;
6. a escala, a orientação (norte) e a data do levantamento;
7. a assinatura do profissional, com o número do registro no conselho.

O memorial descritivo

O memorial descreve em texto o mesmo perímetro da planta. Ele costuma indicar o ponto de partida, a medida e o rumo ou azimute de cada lado, o confrontante de cada trecho e a área final. Quando o levantamento é feito com coordenadas, o memorial informa as coordenadas de cada vértice, o que facilita a conferência pelo cartório e evita dúvida sobre a localização.

Uma recomendação prática: peça ao profissional que use, sempre que possível, a mesma forma de descrição que consta da matrícula ou da transcrição do imóvel de origem, e que explique no memorial as diferenças encontradas. O oficial vai comparar uma coisa com a outra.

A ART ou o RRT

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é exigida pela Lei 6.496/1977 nos contratos de obras e serviços de engenharia e agronomia. Ela é feita no CREA e identifica, para todos os efeitos legais, quem responde tecnicamente pelo trabalho. O RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) cumpre a mesma função para arquitetos e urbanistas e é feito no CAU, com base nos arts. 45 a 50 da Lei 12.378/2010.

Sem a prova da ART ou do RRT, o pedido extrajudicial não passa da qualificação. Confira se o documento descreve o serviço de forma compatível (levantamento topográfico, planta e memorial do imóvel) e se o endereço é o mesmo do terreno.

Quem assina a planta além do engenheiro?

Esse é o ponto que mais atrasa os pedidos em cartório. A lei pede a assinatura:

• de quem consta como proprietário ou titular de algum direito na matrícula do imóvel que você quer usucapir;
• dos titulares das matrículas dos imóveis vizinhos (os confrontantes);
• pelo Provimento CNJ 149/2023, também é aceita a assinatura dos ocupantes a qualquer título, como o vizinho que mora ao lado sem ser o dono registrado.

Nem sempre é possível reunir todas essas assinaturas. O dono registrado pode ter morrido há décadas, o vizinho pode morar em outro estado. Para isso, o § 2º do art. 216-A prevê que o titular que não assinou será notificado pelo registrador, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para se manifestar em quinze dias. Se ficar em silêncio, o silêncio vale como concordância.

Há duas situações com regra própria. Quando o vizinho é um condomínio edilício, basta notificar o síndico (art. 216-A, § 12). E quando o imóvel que você quer usucapir é unidade autônoma de condomínio edilício ou lote de loteamento regularmente instituído, a planta e o memorial ficam dispensados, bastando mencionar a descrição da matrícula (art. 401, § 5º, do Provimento CNJ 149/2023). Essa dispensa só funciona se a área possuída coincide com a do lote ou da unidade. Se você ocupa também um pedaço do terreno ao lado, esse pedaço precisa ser medido e descrito.

Cada assinatura obtida antes do protocolo é uma notificação a menos. Vale conversar com os vizinhos cedo e mostrar a planta.

Área real ou área da matrícula: qual vale?

Vale a área que você possui de fato, medida no local. A usucapião reconhece a posse, e a posse recai sobre o terreno como ele é, com os muros e cercas onde estão. Se a matrícula fala em 300 m² e o levantamento encontrou 340 m², a planta deve mostrar os 340 m², e o memorial deve descrevê-los.

A diferença tem consequências. A faixa excedente costuma pertencer a um vizinho, ou pelo menos estar descrita na matrícula dele, e por isso esse vizinho precisa ser chamado ao procedimento. Às vezes a diferença vem de erro antigo de medição, sem que ninguém tenha ocupado nada a mais. Nesse caso, dependendo da situação, a retificação de área pode ser o caminho adequado. O tema é tratado no post sobre área do terreno maior do que a da matrícula.

O contrário também acontece: área menor que a da matrícula, porque parte do terreno foi ocupada por outra pessoa ou ficou para a rua. A planta deve mostrar só o que você possui. Pedir mais do que se possui é motivo de impugnação.

Imóvel rural: georreferenciamento e certificação do Incra

No imóvel rural, a descrição tem uma exigência a mais. O art. 176, § 3º, da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 10.267/2001, determina que, no desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóvel rural, a identificação seja feita por memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com ART, contendo as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com a precisão fixada pelo Incra. O § 4º torna essa identificação obrigatória para o registro em qualquer transferência de imóvel rural, nos prazos fixados pelo Poder Executivo, e o § 5º atribui ao Incra a certificação de que a área não se sobrepõe a outra cadastrada.

Para a ação judicial, o art. 225, § 3º, da mesma lei manda que, nos processos sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações sejam obtidos a partir de memorial georreferenciado. O STJ aplicou essa regra à usucapião de imóvel rural no REsp 1.123.850/RS (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2013) e determinou que os autores apresentassem o memorial georreferenciado.

O levantamento é feito por profissional habilitado no seu conselho e credenciado no Incra, que envia os dados pelo Sigef, o sistema eletrônico de certificação. O funcionamento do georreferenciamento está explicado em detalhe no post o que é o georreferenciamento e como funciona.

Os prazos e as hipóteses em que a certificação do Incra é exigida passaram por mudanças recentes. Antes de contratar o levantamento, pergunte ao cartório de registro de imóveis da comarca: ele informará o que exige para o seu caso.

E na usucapião judicial?

O Código de Processo Civil de 2015 não repetiu a regra do código anterior que mandava juntar planta do imóvel à petição inicial. Mesmo assim, a ação de usucapião é proposta com planta e memorial, por um motivo simples: a sentença vai ser registrada, e o mandado judicial precisa conter os requisitos da matrícula (art. 226 da Lei 6.015/1973). Sem descrição precisa, o juiz costuma mandar emendar a inicial.

Se algum dado faltar, ele pode ser completado depois. No REsp 1.685.140/MG (3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 25/8/2020), o STJ admitiu a juntada de planta e memorial após a citação, sem a concordância do réu, porque os documentos apenas completaram limites e confrontações, sem alterar o pedido. A mudança da área pedida, depois da citação, é outra história e pode esbarrar nos limites para alterar o pedido.

Na ação judicial, a planta do autor também pode ser conferida por perícia. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação (art. 464 do CPC), e o juiz nomeia um perito quando há dúvida sobre a localização, a área ou a sobreposição com imóveis vizinhos. O laudo pode confirmar a planta ou apontar ajustes, e a sentença costuma adotar a descrição final que saiu dessa análise.

Comparação entre o pedido em cartório e a ação judicial

Erros que costumam travar o pedido

• Planta e memorial com medidas ou área diferentes entre si.
• Confrontantes identificados só pelo apelido ou pelo nome do antigo morador, sem a matrícula do imóvel vizinho.
• Área medida diferente da área possuída, porque o profissional seguiu a matrícula e não o que está no chão.
• ART ou RRT que descreve outro serviço, outro endereço ou não foi paga.
• Assinaturas sem firma reconhecida, no pedido em cartório.
• Imóvel rural sem levantamento georreferenciado, ou com sobreposição a outra área já certificada.

Muitos desses problemas surgem porque o profissional técnico recebe o pedido sem saber qual será a modalidade da usucapião, quem são os titulares da matrícula e qual área a posse de fato abrange. Essa informação vem da análise jurídica, e por isso o advogado e o engenheiro precisam conversar antes do levantamento.

Atuação do escritório em usucapião

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião judicial e extrajudicial no Estado de São Paulo e acompanha a elaboração da planta e do memorial junto aos profissionais técnicos, conferindo a descrição com a matrícula e com a posse antes do protocolo. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Quais são os requisitos para a usucapião extrajudicial
• Ata notarial para usucapião
• Quem é o réu na ação de usucapião
• É possível pedir usucapião de apenas uma parte do terreno?

Perguntas frequentes

Qualquer engenheiro pode fazer a planta e o memorial da usucapião?

A lei exige profissional legalmente habilitado, com prova da responsabilidade técnica no respectivo conselho, e o Provimento CNJ 149/2023 menciona a ART (CREA) e o RRT (CAU). Engenheiros e arquitetos com atribuição para levantamento topográfico costumam fazer esse trabalho. No imóvel rural, o profissional também precisa estar credenciado no Incra para enviar o georreferenciamento pelo Sigef.

O vizinho é obrigado a assinar a planta?

Não. Se ele não assinar, o registrador o notifica para se manifestar em quinze dias, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Se ele discordar com fundamento, o pedido pode ser remetido ao juiz.

Preciso de planta para usucapir um apartamento?

Na usucapião em cartório, não, se a posse corresponde exatamente à unidade descrita na matrícula. O art. 401, § 5º, do Provimento CNJ 149/2023 dispensa planta e memorial para unidade autônoma de condomínio edilício e para lote de loteamento regularmente instituído.

Imóvel urbano precisa de georreferenciamento?

A exigência legal de georreferenciamento ao Sistema Geodésico Brasileiro, com certificação do Incra, é do imóvel rural. No urbano, o memorial pode trazer coordenadas, o que ajuda a localizar o terreno, mas o essencial é que a descrição seja precisa e coincida com a planta.

A planta antiga, de outra época, serve?

Pode servir como ponto de partida, mas o pedido deve descrever o imóvel como ele está hoje, com a ART do profissional responsável pelo levantamento atual. Se houve construção, mudança de muro ou ocupação de área vizinha depois da planta antiga, ela já não representa a posse.

Foto de capa: Valerie V no Unsplash.