Ata notarial para usucapião extrajudicial: o que é, o que deve conter e quanto custa

A ata notarial para usucapião é o documento em que o tabelião de notas registra, com fé pública, o que constatou sobre a posse de quem pede a usucapião no cartório: há quanto tempo ela existe, como começou e de que forma é exercida. Ela é obrigatória na usucapião extrajudicial (art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973), precisa ser lavrada por tabelião do município onde está o imóvel e, em São Paulo, custa o que a tabela estadual de emolumentos fixa, calculada sobre o valor do imóvel.

A ata não transfere a propriedade nem garante o resultado. Ela costuma ser a principal prova que o advogado leva ao Registro de Imóveis, e por isso uma ata bem feita costuma encurtar o caminho, enquanto uma ata pobre gera exigências e atrasos.

Imagine o Rogério, um caso hipotético. Ele mora em São Paulo e tem, desde 2007, uma casa de veraneio em Ilhabela, que recebeu do tio por um recibo simples. Paga o IPTU, reformou o telhado, cercou o terreno e conhece todos os vizinhos. Quando decidiu fazer a usucapião no cartório, procurou um tabelionato perto do trabalho, na capital, e ouviu que a ata teria de ser feita em Ilhabela. Ele quer entender por quê, o que vai constar no documento e quanto vai pagar.

O que é a ata notarial

A ata notarial é o instrumento público em que o tabelião atesta a existência e o modo de existir de um fato. O Código de Processo Civil a prevê no art. 384, e o parágrafo único admite que dela constem imagens e sons gravados em arquivos eletrônicos. A Lei 8.935/1994 dá ao tabelião de notas a competência exclusiva para lavrá-la (art. 7º, III).

Ela é diferente da escritura. Na escritura pública, o tabelião formaliza a vontade das partes: uma compra, uma doação, uma declaração. Na ata, ele narra o que viu, ouviu e examinou. Numa ata de usucapião, o que dá força ao documento são os fatos verificados pelo tabelião. O relato do interessado, sozinho, vale pouco.

Por que a usucapião extrajudicial exige a ata

O art. 216-A da Lei 6.015/1973 lista os documentos do pedido feito no Registro de Imóveis. O primeiro deles é a ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, com remissão expressa ao art. 384 do CPC.

Na via extrajudicial não há juiz nem audiência judicial. O oficial registrador decide com base nos documentos (e, se for o caso, na justificação administrativa), e a ata faz o papel que, num processo, caberia às testemunhas ouvidas pelo juiz e à inspeção do imóvel. Na ação judicial ela não é obrigatória, mas pode ser juntada como prova.

O próprio tabelião deve declarar, ao final, que a ata não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade e serve apenas para instruir o requerimento de usucapião (art. 402, § 3º, do Provimento CNJ 149/2023). Quem a recebe ainda não é dono. O título vem com o registro feito pelo oficial, depois das notificações e do edital.

Qual tabelião pode lavrar a ata?

Em regra, o cidadão escolhe livremente o tabelião de notas, qualquer que seja o seu domicílio ou o lugar do bem (art. 8º da Lei 8.935/1994). Mas o tabelião não pode praticar atos fora do município para o qual recebeu a delegação (art. 9º).

Na usucapião, o Provimento CNJ 149/2023 resolve a questão: a ata é lavrada pelo tabelião de notas do município em que está o imóvel, ou a maior parte dele (art. 402). A razão é prática. O tabelião pode precisar ir ao imóvel, e só pode fazer isso dentro do município da sua delegação.

Foi o que aconteceu com o Rogério. A ata principal tem de ser feita em Ilhabela. O provimento admite, porém, mais de uma ata, uma ata complementar ou escrituras declaratórias, lavradas pelo mesmo tabelião ou por tabeliães diferentes, inclusive de outros municípios, desde que narrem os fatos em ordem cronológica (art. 401, § 7º). Se uma testemunha importante mora na capital, por exemplo, a declaração dela pode ser colhida num tabelionato de São Paulo e somada ao pedido.

O que a ata notarial deve conter

O conteúdo mínimo está no art. 401, I, do Provimento CNJ 149/2023, que reproduz o antigo art. 4º, I, do Provimento 65/2017. A ata deve trazer a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e de seu cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel que consta na matrícula. E deve atestar:

1. a descrição do imóvel conforme a matrícula, ou a descrição da área quando ela não estiver individualizada, com as características que tiver, como edificação, benfeitoria ou outra acessão;
2. o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
3. a forma pela qual o requerente adquiriu a posse;
4. a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
5. o número de imóveis atingidos pelo pedido e se estão em uma ou mais circunscrições imobiliárias;
6. o valor do imóvel;
7. outras informações que o tabelião considere necessárias, como depoimentos de testemunhas ou de confrontantes.

Dois itens merecem atenção. A cadeia possessória (quem tinha a posse antes e como ela passou ao requerente) entra nos itens 2 e 3, e é ela que permite somar o tempo dos antecessores. No caso do Rogério, a ata deve contar a posse do tio, o recibo de 2007 e o que veio depois.

O valor do imóvel, por sua vez, segue o valor venal do último lançamento do IPTU ou do ITR; na falta dele, o valor de mercado aproximado (art. 401, § 8º). Esse número aparece de novo na hora de calcular os emolumentos.

A diligência no imóvel e as testemunhas

O tabelião pode ir ao imóvel para fazer diligências e descrever na ata o que encontrou (art. 402, § 1º). Pode também incluir imagens, documentos e sons gravados, além do depoimento de testemunhas. O que a norma proíbe é que a ata se baseie apenas nas declarações do requerente (art. 402, § 2º).

A diligência não é obrigatória em todos os casos, mas costuma fortalecer muito a prova. O tabelião confere a casa, as cercas, o uso do terreno e quem está ali. Para o registrador, a constatação feita por quem tem fé pública pesa mais que uma fotografia sem data.

As testemunhas devem conhecer a posse por experiência própria: vizinhos antigos, o antigo possuidor, o comerciante da rua. A norma não fixa número. Pesa mais quem acompanhou a posse por muitos anos e não tem interesse no resultado. O tabelião deve alertar o requerente e as testemunhas de que declaração falsa na ata configura crime de falsidade (art. 402, caput).

Ata notarial ou justificação administrativa?

As duas servem para provar a posse e têm papéis diferentes. A justificação administrativa está no § 15 do art. 216-A, incluído pela Lei 13.465/2017. Quando faltam ou são insuficientes os documentos do inciso IV (justo título ou outros papéis que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas), a posse e os demais dados podem ser comprovados em procedimento de justificação perante a serventia extrajudicial. O Provimento CNJ 149/2023 atribui essa justificação ao oficial de registro de imóveis (art. 414, § 1º). O rito segue, no que couber, o § 5º do art. 381 e os arts. 382 e 383 do CPC.

A justificação complementa a prova documental. A lei não a coloca no lugar da ata, que continua exigida pelo inciso I. Para quem tem pouca papelada, o texto sobre usucapião sem documentos e prova de posse mostra outros meios de demonstrar a posse.

Quanto custa a ata notarial para usucapião em São Paulo?

O Provimento CNJ 149/2023 traz uma regra provisória, válida enquanto cada Estado não editar lei específica para a usucapião: a ata notarial é considerada ato de conteúdo econômico, e os emolumentos tomam por base o valor venal do imóvel no último lançamento do IPTU ou do ITR ou, quando não houver, o valor de mercado aproximado (art. 423, I).

Em São Paulo, a cobrança segue a Lei estadual 11.331/2002, que fixa as tabelas de emolumentos. Pelo art. 7º dessa lei, a base de cálculo é o maior valor entre os critérios que ele lista, como o valor declarado pelas partes, o valor tributário do imóvel no último lançamento da Prefeitura e a base usada para o ITBI. A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo considerou regular aplicar esse critério à ata de usucapião, por existir lei estadual sobre o tema, ainda que outra base fosse mais favorável ao usuário (Processo CG nº 2020/00029329, parecer 172/2020-E, decisão de 30/4/2020).

Na prática, o preço da ata depende da faixa da tabela em que cai o valor do imóvel. A tabela é atualizada todo ano, e o tabelionato pode informar o valor previsto antes de lavrar o ato. As diligências, as escrituras declaratórias, os reconhecimentos de firma e as certidões são atos autônomos, cobrados à parte conforme a tabela estadual (art. 423, parágrafo único, do Provimento CNJ 149/2023, que remete à lei local).

A ata é só uma parte da conta. Somam-se os emolumentos do Registro de Imóveis, as notificações e o edital, a planta e o memorial do profissional técnico e os honorários do advogado. O texto sobre quanto custa e quanto tempo leva a usucapião mostra o conjunto.

Dicas práticas: documentos e fotos para a ata

Quanto melhor o material entregue ao tabelião, mais completa sai a ata. Antes do agendamento, convém reunir:

• certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, ou certidão de buscas, se não houver registro;
• contratos, recibos, cessões de direitos e qualquer papel que mostre como a posse chegou até você;
• carnês de IPTU, contas de água, luz e telefone em seu nome, de preferência de anos diferentes;
• notas fiscais de material de construção, contratos de obra e comprovantes de serviços no imóvel;
• fotografias antigas do imóvel e da família no local, com data, e fotografias atuais da fachada, das divisas, dos muros e das benfeitorias;
• nome completo, documento e endereço das testemunhas e dos confrontantes;
• a planta e o memorial descritivo, ou ao menos um esboço da área, para que a descrição da ata coincida com a do técnico.

Algumas cautelas evitam exigências. A área descrita na ata deve ser a mesma da planta. O carnê de IPTU, sozinho, não prova a posse, como explica o texto sobre pagamento de IPTU e prova de posse, e funciona melhor ao lado de outros documentos. Fotografias sem data valem pouco; as que têm data no verso, no arquivo digital ou em alguma referência verificável valem mais.

O Rogério, por exemplo, deve levar o recibo do tio, os carnês de IPTU que guardou, as notas da reforma do telhado e fotos da casa ao longo dos anos. Também deve indicar dois ou três vizinhos antigos para depor e pedir que o tabelião vá ao imóvel.

E se a ata ficar incompleta?

Uma ata fraca não encerra o pedido. O registrador pode fazer exigências, e o requerente pode completar a prova com ata complementar (art. 401, § 7º). O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo já decidiu que, quando o pedido traz ata notarial e início de prova documental, o oficial não deve negá-lo antes das notificações e diligências por considerar insuficiente a prova da posse. No caso, de Santo André, a recusa veio logo após a justificação administrativa, e o procedimento foi mandado retomar (Apelação Cível nº 1000912-93.2025.8.26.0554, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 11/12/2025).

Ainda assim, cada exigência custa tempo. O melhor momento para corrigir uma ata é antes de ela ser lavrada, com a revisão da minuta pelo advogado.

Atuação do escritório em usucapião

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião extrajudicial e judicial no Estado de São Paulo, o que inclui a preparação do material da ata notarial e o acompanhamento do pedido no Registro de Imóveis. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Requisitos da usucapião extrajudicial
• Documentos para usucapião
• Usucapião extrajudicial em cartório no Litoral Norte de SP

Perguntas frequentes

A ata notarial é obrigatória na usucapião?

Na usucapião extrajudicial, sim: é o primeiro documento exigido pelo art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973. Na ação judicial, a lei não a exige, mas ela pode ser juntada como prova, ao lado das testemunhas e da perícia.

Posso fazer a ata em qualquer cartório de notas?

A ata principal deve ser lavrada por tabelião do município onde está o imóvel, ou a maior parte dele (art. 402 do Provimento CNJ 149/2023). Atas complementares e escrituras declaratórias podem ser feitas em outros municípios, como para colher o depoimento de uma testemunha que mora longe.

O tabelião precisa ir até o imóvel?

A norma permite, mas não obriga em todos os casos (art. 402, § 1º). A visita costuma ser recomendável, porque a ata não pode se basear só nas declarações do requerente, e a constatação do tabelião tem fé pública.

A ata notarial garante que a usucapião será reconhecida?

Não. O tabelião deve registrar que a ata não tem valor como confirmação de propriedade (art. 402, § 3º). Quem decide é o oficial do Registro de Imóveis, depois das notificações e do edital, e uma impugnação justificada leva o caso ao juiz.

Quanto custa a ata notarial para usucapião em São Paulo?

O valor segue a tabela da Lei estadual 11.331/2002 e depende do valor do imóvel, apurado pelo maior entre o declarado, o valor venal e a base do ITBI (art. 7º). Diligências, escrituras declaratórias e certidões são cobradas à parte.

Foto de capa: Annika Wischnewsky no Unsplash.