Usucapião familiar: o que é, quem tem direito e como funciona o prazo de 2 anos

Usucapião familiar é a modalidade que permite a quem ficou morando no imóvel do casal, depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, adquirir a parte dele e se tornar dono da casa inteira. O prazo é de apenas 2 anos, o mais curto entre todas as formas de usucapião, e a regra está no art. 1.240-A do Código Civil.

Imagine a Cláudia, um caso hipotético que se repete em muitas famílias. Ela e o marido compraram juntos uma casa pequena, já quitada, com o salário dos dois. Um dia ele saiu de casa, mudou de cidade e parou de dar notícias. Nunca mais pagou uma conta, nunca perguntou pelos filhos. Três anos depois, Cláudia quer reformar o telhado com um empréstimo e descobre que, para o banco, metade da casa ainda pertence a um homem que ela não sabe onde está.

É para situações assim que a lei criou a usucapião familiar. Ela tem requisitos bem específicos, e quase todas as dúvidas que chegam ao escritório giram em torno de um ponto: o que a lei chama de abandono do lar.

O que diz a lei

O art. 1.240-A foi incluído no Código Civil pela Lei 12.424/2011, a mesma que tratou do programa Minha Casa, Minha Vida. O texto prevê que quem exercer, por 2 anos ininterruptos e sem oposição, posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando-o para moradia própria ou da família, adquire o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Em linguagem simples, a pessoa que ficou passa a ser dona da metade que pertencia a quem foi embora. A lei ainda proíbe que o mesmo possuidor use esse direito mais de uma vez (art. 1.240-A, § 1º).

Um detalhe de nome ajuda a evitar confusão. Apesar do termo “familiar”, essa modalidade não vale entre pais e filhos, entre irmãos ou entre outros parentes. Ela trata apenas do casal que se separou. Quando a dúvida é sobre o irmão que mora na casa herdada dos pais, as regras são outras, e explicamos esse caso neste artigo sobre usucapião entre irmãos.

Os requisitos, um por um

Os tribunais exigem que todos os requisitos estejam presentes ao mesmo tempo. Basta faltar um para o pedido ser negado.

Imóvel urbano de até 250 m². O limite vale para o imóvel inteiro, e não dá para pedir só 250 m² de um imóvel maior. Em casa, a referência costuma ser o terreno; em apartamento, a área da unidade. Imóveis rurais e imóveis maiores ficam de fora, e nesses casos a solução passa por outra modalidade ou pela partilha.

Propriedade comum do casal. O imóvel precisa pertencer aos dois, seja porque foi comprado durante o casamento ou a união estável pelo regime de comunhão, seja porque foi adquirido em conjunto. Se a casa era só de quem saiu, por exemplo porque ele a recebeu de herança, não há o que dividir e a usucapião familiar não se aplica. O Enunciado 500 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal registra esse entendimento e afirma que a regra vale para todas as formas de família, inclusive as homoafetivas.

Ex-cônjuge ou ex-companheiro. Não é preciso estar divorciado. Basta a separação de fato, como esclarece o Enunciado 501 da mesma Jornada.

Abandono do lar. É o requisito central, e o mais mal compreendido. Tratamos dele logo abaixo.

Posse direta e exclusiva por 2 anos, sem oposição. Quem fica precisa morar no imóvel durante todo o prazo, sozinho ou com a família, e arcar com as despesas como dono. Se o outro, nesse período, entrou com ação de partilha, cobrou aluguel pela sua metade ou de alguma forma reivindicou o bem, houve oposição e o prazo não se completa.

Moradia. O imóvel deve servir de residência para quem ficou ou para a família. Uma casa alugada a terceiros, ou usada só nas férias, não preenche o requisito.

Nenhum outro imóvel. Quem pede não pode ser dono de outro imóvel, urbano ou rural.

Abandono do lar: o que a lei realmente exige

Durante muito tempo se discutiu se a expressão “abandono do lar” trazia de volta a ideia de culpa pelo fim do casamento. Essa discussão foi superada. O Enunciado 595 da Jornada de Direito Civil esclarece que o abandono deve ser entendido como a saída voluntária do imóvel somada à ausência de cuidado com a família, sem que se investigue quem teve culpa pela separação.

Na prática, os juízes costumam perguntar duas coisas. A primeira é se a saída foi voluntária. A segunda é se quem saiu deixou de cuidar da família e do imóvel, sem contribuir com as despesas, sem pagar pensão, sem manter qualquer vínculo com a casa.

Por isso, algumas situações não configuram abandono:

• quem saiu por ordem judicial, como numa medida protetiva da Lei Maria da Penha, não abandonou o lar;
• quem saiu por causa de agressões ou ameaças do outro também não;
• quem deixou a casa mas continuou pagando pensão aos filhos, as prestações do financiamento ou o IPTU mostrou que não abandonou a família nem o imóvel;
• quem saiu e logo entrou com o divórcio pedindo a partilha da casa manifestou oposição.

Voltemos à Cláudia. O marido saiu por vontade própria, não deixou endereço, não pagou pensão e nunca mais contribuiu com nada. Passados dois anos, e se ela não tiver outro imóvel, o caso tende a se encaixar no que a lei pede.

Quando o prazo de 2 anos começa a correr

O prazo começa no dia em que o abandono se consumou, ou seja, quando o ex-cônjuge saiu e deixou de cuidar da família e do imóvel. Como a regra entrou em vigor em junho de 2011, períodos anteriores a essa data não são contados (Enunciado 498 da Jornada de Direito Civil).

É importante que a posse seja contínua. Se o ex-cônjuge voltou a morar na casa por alguns meses e depois saiu de novo, a contagem recomeça da última saída.

Como provar o abandono

A prova costuma reunir documentos e testemunhas. O conjunto mais comum inclui:

• contas de água, luz e IPTU pagas por quem ficou, mês após mês;
• comprovantes de que o outro mudou de endereço, como correspondências, cadastros em outra cidade ou redes sociais;
• declarações de vizinhos, parentes e da escola dos filhos, que acompanharam a saída e a ausência;
• a falta de pagamento de pensão alimentícia ou uma execução de alimentos ajuizada no período;
• mensagens em que o próprio ex-cônjuge diz que não pretende voltar.

Fotos da casa ao longo do tempo e notas de material de reforma ajudam a mostrar quem cuidou do imóvel.

Na Justiça ou no cartório

A usucapião pode ser processada no Registro de Imóveis, com base no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e no Provimento 149/2023 do CNJ. Na usucapião familiar, porém, o caminho judicial é o mais comum. O ex-cônjuge é coproprietário e precisa ser notificado, e a prova do abandono costuma depender de testemunhas, algo que o cartório não tem como colher da mesma forma que o juiz.

Quando o paradeiro do ex-cônjuge é desconhecido, a citação é feita por edital. O processo segue normalmente mesmo que ele não apareça, e nesse caso o juiz nomeia um curador especial para defendê-lo, como determina o Código de Processo Civil.

Usucapião familiar ou partilha?

Muitas vezes a pessoa que ficou nem pensa em usucapião e procura o divórcio com partilha. São caminhos diferentes, com consequências diferentes.

Na partilha, o imóvel é dividido conforme o regime de bens, e quem ficou com a casa normalmente precisa pagar ao outro o valor da metade dele ou aceitar a venda. Na usucapião familiar, quem ficou adquire a metade do ex-cônjuge sem pagar por ela, porque a lei considera que o abandono, mantido por dois anos, justifica a perda.

Se a partilha já deu a casa inteira a um dos dois, não há mais o que usucapir. Se ela ficou meio a meio, a usucapião familiar ainda pode ser discutida. De todo modo, a análise deve vir antes de qualquer acordo, porque um acordo mal pensado pode fechar essa porta.

Perguntas frequentes

A usucapião familiar vale para união estável?

Sim. A lei fala expressamente em ex-companheiro, e a regra vale para qualquer entidade familiar, incluindo casais do mesmo sexo.

Preciso estar divorciado para pedir?

Não. A separação de fato é suficiente. O que importa é que o casal deixou de viver junto e que o outro abandonou o lar.

E se o imóvel for financiado?

Depende de quem é o proprietário no registro. Em muitos financiamentos com alienação fiduciária, o banco é o proprietário até a quitação, e o casal tem apenas direitos sobre o contrato. Essa situação exige análise específica antes de qualquer pedido.

O imóvel pode ter mais de 250 m²?

Não. Se o imóvel inteiro passa de 250 m², a usucapião familiar não se aplica, e não adianta pedir só uma parte dele. Restam a partilha e, conforme o tempo de posse, outras modalidades de usucapião.

Quem saiu de casa por medo do outro perde o imóvel?

Em regra, não. A saída motivada por violência, ameaça ou ordem judicial, quando demonstrada, não é abandono. Nesses casos, a usucapião familiar não pode ser usada contra quem saiu para se proteger.

Posso usar a usucapião familiar duas vezes?

Não. A lei permite o reconhecimento desse direito uma única vez para o mesmo possuidor.

Para entender o quadro completo

A usucapião familiar é uma das modalidades de usucapião previstas na lei. Se você quer comparar prazos, requisitos e o caminho em cartório, o guia completo de usucapião reúne tudo num só lugar.

Cada separação tem sua própria história, e o resultado depende de detalhes como a data da saída, o que o outro pagou depois e de quem era o imóvel. Vale reunir esses dados com calma antes de decidir entre o divórcio com partilha e a usucapião.