A assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras acompanha o empreendimento do estudo do terreno ao habite-se. O trabalho inclui a due diligence da área, a estrutura de compra ou permuta, o apoio na aprovação do projeto, o memorial de incorporação, o patrimônio de afetação, os contratos com os compradores e, no fim, a averbação da construção e a abertura das matrículas das unidades.
Para quem parcela o solo, as regras mudam conforme o modelo. O loteamento segue a Lei 6.766/1979, e o condomínio de lotes segue o Código Civil com o regime da Lei 4.591/1964. A escolha entre eles muda a aprovação, o registro e a forma de venda, e costuma decidir a viabilidade do negócio.
Etapas jurídicas do empreendimento
- Due diligence do terreno. Matrícula, cadeia de títulos, certidões, ônus, indisponibilidades, área real e restrições urbanísticas e ambientais.
- Compra ou permuta. Título, promessa ou permuta irrevogável, com imissão na posse, registrada na matrícula (Lei 4.591/1964, art. 32, a). Na permuta, os documentos indicam em m² a quota-parte da área das unidades dadas em pagamento que corresponde a cada unidade (art. 39, II).
- Aprovação do projeto. Projeto aprovado pelas autoridades competentes (art. 32, d). No Estado de São Paulo, empreendimentos habitacionais acima de certo porte passam também pelo Graprohab (Decreto estadual 66.960/2022).
- Memorial e registro. Documentos do art. 32 e resposta às exigências do cartório.
- Afetação e tributação. Termo de afetação averbado na matrícula e, quando fizer sentido, opção pelo RET.
- Vendas. Minuta da promessa de compra e venda com quadro-resumo e regras de distrato.
- Obra e entrega. Habite-se, averbação da construção em correspondência às frações ideais (art. 44), instituição do condomínio, se não foi registrada com o memorial (art. 32, § 15), e matrículas das unidades.
Os artigos sobre alvará de construção e habite-se tratam das etapas que correm na prefeitura.
Memorial de incorporação: o que o cartório confere
A incorporadora só pode vender ou onerar frações ideais depois de registrar o memorial no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). O guia de incorporação imobiliária do blog detalha o procedimento. Entre os documentos exigidos estão:
- o título do terreno ou a promessa irrevogável que o substitua (alínea a);
- as certidões negativas relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador (alínea b);
- o projeto de construção aprovado (alínea d);
- o cálculo das áreas e o memorial descritivo das especificações da obra (alíneas e e g);
- o instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição das futuras unidades (alínea i);
- a minuta da futura convenção de condomínio (alínea j).
O oficial tem 10 dias úteis para formular exigências e outros 10 para registrar depois de atendidas (art. 32, § 6º). A incorporadora pode fixar prazo de carência para desistir do empreendimento (art. 34). Se em 180 dias não houver venda, financiamento ou início de obra, as certidões precisam ser atualizadas antes de novas vendas (art. 33).
Patrimônio de afetação e RET
A afetação separa o terreno, a obra e os recursos de cada empreendimento do patrimônio da incorporadora (Lei 4.591/1964, art. 31-A). Ela é constituída a qualquer tempo, por termo averbado na matrícula, e os ônus que garantem o pagamento do preço do terreno ou o cumprimento da obrigação de construir não impedem a averbação (art. 31-B, parágrafo único). O patrimônio afetado fica fora de eventual falência (art. 31-F) e se extingue com a averbação da construção, o registro dos títulos dos compradores e a quitação do financiamento da obra (art. 31-E, I).
A afetação exige conta bancária própria e escrituração contábil completa (art. 31-D) e admite fiscalização contratada pela comissão de representantes e pelo banco financiador (art. 31-C). Em troca, abre o acesso ao Regime Especial de Tributação, que depende do termo de opção na Receita Federal e da afetação (Lei 10.931/2004, art. 2º). No RET, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins são pagos de forma unificada, a 4% da receita mensal recebida, ou a 1% na habitação de interesse social da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida (art. 4º, §§ 8º e 9º). A Lei Complementar 214/2025, da reforma tributária, alterou o regime para a transição à CBS e ao IBS, e cada lançamento precisa ser planejado com esse calendário.
Contratos com os compradores
Desde a Lei 13.786/2018, a promessa de compra e venda de unidade começa por um quadro-resumo, com preço, entrada, corretagem, correção, juros, consequências do distrato em negrito, ônus da matrícula, registro do memorial e prazo do habite-se (Lei 4.591/1964, art. 35-A).
A mesma lei fixou regras que a minuta precisa refletir:
- tolerância de até 180 dias para a entrega, desde que pactuada de forma expressa (art. 43-A);
- indenização de 1% ao mês sobre o valor pago se o atraso passar da tolerância e o comprador mantiver o contrato (art. 43-A, § 2º);
- no distrato, retenção da corretagem e de até 25% do valor pago, ou de até 50% com patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º);
- 7 dias para o comprador desistir quando a venda é feita em estande ou fora da sede (art. 67-A, § 10).
Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o STJ fixou nos Temas 970 e 971 que a multa moratória, em regra, não se soma a lucros cessantes e que, no contrato de adesão, a multa prevista só contra o comprador baliza a indenização devida pela incorporadora em atraso. Empreendimentos vendidos em frações de tempo seguem os arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil, tema do artigo sobre multipropriedade. O lado do comprador e do dono do terreno está na página de advogado de incorporação imobiliária.
Loteamento, condomínio de lotes e casas
| Modelo | O que se vende | Vias e áreas comuns | Base legal |
|---|---|---|---|
| Loteamento | Lote autônomo, com matrícula própria | Passam ao domínio público | Lei 6.766/1979 |
| Condomínio de lotes | Lote como unidade de condomínio, com fração ideal | Privadas, dos condôminos; infraestrutura pode ficar a cargo do empreendedor | CC, art. 1.358-A; Lei 6.766/79, art. 2º, § 7º |
| Lotes com casas | Lote com casa isolada ou geminada a construir | Continuam públicas, sem condomínio edilício | Lei 4.591/64, art. 68 |
| Incorporação vertical | Unidade autônoma com fração ideal do terreno | Condomínio edilício | Lei 4.591/64, arts. 28 e 32 |
No loteamento, o projeto é aprovado pela prefeitura (Lei 6.766/1979, art. 12), com anuência prévia do Estado nos casos do art. 13, como áreas de proteção de mananciais e glebas acima de 1.000.000 m². Os lotes têm área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo em urbanização específica ou conjunto habitacional de interesse social (art. 4º, II). Aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para levá-lo a registro, sob pena de caducidade (art. 18), e nenhum lote pode ser vendido ou prometido antes disso (art. 37). No distrato, a cláusula penal e as despesas administrativas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A).
No condomínio de lotes, o Código Civil aplica o regime das incorporações, equipara o empreendedor ao incorporador (art. 1.358-A, § 2º, II) e admite que a infraestrutura fique a cargo dele (§ 3º). Os artigos sobre loteamento e desmembramento legalizado aprofundam o parcelamento do solo.
Onde atuamos
Atendemos incorporadoras, construtoras e loteadores a partir das unidades de São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava, e por vídeo em outros estados. No Litoral Norte, o Zoneamento Ecológico-Econômico (Decreto estadual 62.913/2017) e a lei urbanística de cada município pesam na aprovação, e a due diligence começa por eles. Os demais temas de imóveis estão na página de Direito Imobiliário.
