Como fazer um desmembramento legalizado: requisitos, aprovação e registro

Desmembramento é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, sem abrir novas vias e logradouros públicos nem prolongar, modificar ou ampliar os já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/1979). Para ser legal, ele precisa respeitar a área mínima de lote fixada pela lei municipal, ser aprovado pela prefeitura e registrado no Registro de Imóveis, que abre uma matrícula para cada lote resultante. Sem esses passos, a divisão existe só no papel ou no muro, e as partes vendidas não podem ser registradas.

O desmembramento costuma aparecer em situações familiares e de investimento. Três irmãos herdam um terreno grande, e cada um quer construir ou vender a sua parte. Ou o dono de um lote de esquina quer dividi-lo para vender a metade. Dividir é possível, desde que pelo caminho certo.

Desmembramento, desdobro e loteamento

Muitos municípios chamam de desdobro a divisão de um lote urbano já resultante de loteamento em partes menores, com procedimento mais simples que o desmembramento. A nomenclatura e as exigências variam de cidade para cidade, por isso o primeiro passo é consultar a legislação municipal. O loteamento está explicado no guia completo sobre loteamento.

Requisitos

• Área e frente mínimas. Cada lote resultante deve ter a área e a testada mínimas fixadas pela lei municipal, nunca inferiores a 125 m² e 5 metros de frente, salvo urbanização específica ou conjunto habitacional de interesse social (arts. 4º, II, e 11).
• Frente para via pública. Em regra, cada lote precisa ter acesso direto a uma via oficial existente.
• Zoneamento. A divisão deve respeitar o zoneamento e os índices urbanísticos da zona onde fica o terreno.
• Matrícula em ordem. O terreno precisa estar registrado em nome de quem pede o desmembramento, com área e medidas corretas. Se a área real for diferente da registrada, a retificação vem antes. Veja retificação de área.
• Construções existentes. Se já há construção, ela não pode ficar sobre a divisa entre os lotes e deve respeitar recuos e taxa de ocupação em cada um.

Passo a passo

1. Levantamento topográfico do terreno e projeto de divisão, assinado por profissional habilitado, com ART ou RRT.
2. Pedido de aprovação na prefeitura, com o projeto, a matrícula e os documentos exigidos pela lei municipal.
3. Aprovação, que pode trazer exigências como recuos, doação de faixa para alargamento de calçada ou ajustes nas medidas.
4. Registro no Registro de Imóveis, com o projeto aprovado e a documentação prevista no art. 18 da Lei 6.766/1979, no que couber, observado o prazo de 180 dias da aprovação.
5. Abertura das matrículas de cada lote resultante.
6. Atualização do cadastro municipal, com inscrições de IPTU próprias para cada lote.

Em São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispensam o registro especial do art. 18 em desmembramentos de pequeno porte: os que resultam em até 10 lotes, ou entre 11 e 20 lotes em área já servida por água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, sem transferência de área ao poder público e sem desmembramentos sucessivos para fugir da lei. Nesses casos, o desmembramento aprovado pela prefeitura é averbado na matrícula, sem editais. Na dúvida, o oficial submete o caso ao juiz corregedor permanente.

Desmembramento de imóvel rural

No imóvel rural, a divisão para fins rurais não segue a Lei 6.766/1979, mas as regras agrárias. Cada parte deve respeitar a fração mínima de parcelamento fixada pelo Incra para o município, e o desmembramento exige georreferenciamento certificado, conforme os prazos aplicáveis. A divisão abaixo da fração mínima é nula e não pode ser escriturada nem registrada, salvo exceções legais, como a venda de área para anexação ao imóvel vizinho, desde que o remanescente continue com a fração mínima (art. 8º, §§ 3º e 4º, da Lei 5.868/1972). Veja regularização de imóvel rural.

Perguntas frequentes

Posso vender metade do meu terreno sem desmembrar?

Pode vender uma fração ideal, e o comprador passa a ser condômino do terreno inteiro, sem lote próprio. Para que cada um tenha seu lote com matrícula, é preciso desmembrar. Em São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça proíbem registrar a venda de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou o condomínio voluntário que sirva para fraudar a legislação de parcelamento do solo. Além da recusa do registro, essa prática pode configurar o crime do art. 50 da Lei 6.766/1979.

Quanto tempo leva um desmembramento?

Depende da prefeitura e da complexidade. Desdobros simples podem ser aprovados em poucas semanas. Desmembramentos maiores levam meses.

O desmembramento paga imposto?

O desmembramento em si, feito pelo próprio dono, não é uma transmissão e não gera ITBI. Na divisão entre condôminos, o ITBI só incide se algum deles receber parte de valor superior à sua fração ideal, e apenas sobre o excesso, conforme a lei municipal. Se esse excesso for recebido sem compensação, a hipótese é de doação, sujeita ao ITCMD.

Terreno herdado pode ser desmembrado antes do inventário?

O desmembramento é pedido por quem consta como proprietário. Em regra, primeiro se faz o inventário e, depois, o desmembramento, ou se combina a partilha com a divisão já aprovada.

Para entender o quadro completo

O desmembramento é uma das modalidades de parcelamento explicadas no guia completo sobre loteamento.

Antes de contratar o topógrafo, pergunte na prefeitura qual é a área mínima de lote na sua zona. Se o terreno não comporta dois lotes desse tamanho, o desmembramento não sai, e você economiza o custo do projeto.