Extinção de condomínio: como vender o imóvel quando um dos donos não aceita

Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel e uma delas quer vender, a lei está do lado de quem quer sair: ninguém é obrigado a continuar em condomínio (Código Civil, art. 1.320). Se o imóvel não pode ser dividido e os donos não chegam a um acordo, qualquer um deles pode pedir ao juiz a extinção do condomínio. O imóvel vai a leilão, e o dinheiro é repartido na proporção da parte de cada um (Código Civil, art. 1.322; CPC, art. 730).

É a saída para situações que chegam ao escritório toda semana: irmãos que herdaram a casa dos pais e não se entendem sobre a venda, ex-casal que ficou com o apartamento meio a meio depois do divórcio, sócios que compraram um terreno juntos e hoje querem coisas diferentes.

Que “condomínio” é esse?

A palavra confunde. Aqui ela não tem nada a ver com prédio, síndico ou taxa condominial. Condomínio, no sentido do Código Civil, é a situação em que o mesmo bem pertence a mais de uma pessoa ao mesmo tempo, cada uma com a sua fração ideal: 50% para cada ex-cônjuge, um terço para cada um de três irmãos, e assim por diante.

Enquanto todos concordam, o condomínio funciona. Cada um pode usar o imóvel conforme a destinação dele, defender a posse e vender ou dar em garantia a sua parte ideal (Código Civil, art. 1.314). Também divide as despesas na proporção da fração (art. 1.315). O problema começa quando um quer vender e o outro não, ou quando um mora no imóvel sozinho e os demais pagam IPTU sem usar nada.

Qualquer coproprietário pode pedir a extinção?

Pode. A extinção do condomínio é um direito potestativo: depende só da vontade de quem quer sair, e o outro não tem como impedir. O artigo 1.320 do Código Civil diz que a divisão pode ser exigida “a todo tempo”. A única ressalva é o acordo de indivisão, que os próprios condôminos podem fazer por até cinco anos, prorrogáveis. A indivisão imposta em doação ou testamento também não passa de cinco anos.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o fato de um ex-companheiro morar no imóvel com os filhos do casal não afasta o direito do outro de pedir a extinção (REsp 1.852.807/PR, Terceira Turma, j. 10/05/2022). A moradia dos filhos pesa em outras discussões, como a do aluguel, mas não trava a venda.

Há um limite importante: o direito real de habitação do viúvo ou da viúva. Quando o cônjuge sobrevivente mora no imóvel que era a residência da família, os filhos não podem forçar a venda enquanto esse direito existir. O STJ reafirmou isso em 2025 (REsp 2.189.529/SP, Terceira Turma, j. 10/06/2025), na linha do que já havia decidido em 2021 (REsp 1.846.167/SP).

Herdeiros precisam terminar o inventário antes?

Depende de onde o inventário está. Antes da partilha, a herança é um todo indivisível, e os herdeiros têm direito sobre o conjunto, não sobre cada bem (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). Nessa fase, o caminho para vender um imóvel que um herdeiro não quer vender costuma ser outro: pedir no próprio inventário a alienação do bem, com autorização do juiz, depois de ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I).

Feita a partilha, cada herdeiro passa a ter a sua fração ideal do imóvel, e aí a ação de extinção de condomínio cabe normalmente. O STJ decidiu que o herdeiro não precisa nem esperar o registro do formal de partilha na matrícula para entrar com a ação: o registro não é condição para pedir a extinção (REsp 1.813.862/SP, Terceira Turma, j. 15/12/2020).

O Tribunal de Justiça de São Paulo também já admitiu a venda judicial mesmo com a escritura de inventário ainda não registrada e com usufruto pendente de cancelamento. Os direitos têm valor econômico, e quem arremata assume a mesma posição (Apelação 1011807-64.2018.8.26.0003, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 17/03/2020).

Ex-casal: o imóvel que ficou meio a meio

Depois do divórcio com partilha, o apartamento que era do casal passa a ser um condomínio comum entre duas pessoas. Se não há acordo para vender, a extinção do condomínio resolve.

Enquanto isso, quem ficou morando sozinho no imóvel pode ter de pagar ao outro um aluguel proporcional à parte dele. A Segunda Seção do STJ firmou esse entendimento e fixou que a indenização é devida a partir do momento em que o ocupante toma ciência do pedido (REsp 1.250.362/RS, j. 08/02/2017). Em 2017, a Terceira Turma explicou que o dever nasce da posse exclusiva, com base no artigo 1.319 do Código Civil (REsp 1.375.271/SP).

Há exceções reconhecidas pelo próprio STJ. O aluguel já foi afastado quando o ocupante mora no imóvel com o filho comum (REsp 1.699.013, Quarta Turma) e quando a ocupante é vítima de violência doméstica com medida protetiva (REsp 2.166.825/SC, Terceira Turma, j. 03/06/2025).

Como funciona a ação de extinção de condomínio

O processo segue o rito da jurisdição voluntária, que trata da alienação de coisa comum (CPC, art. 725, IV), e o leilão observa as regras gerais de alienação judicial (CPC, art. 730, com os arts. 879 a 903 no que couber). Na prática, as etapas são estas:

Quem tem preferência para comprar

Na venda judicial, o condômino tem preferência sobre o estranho, em igualdade de condições. Se mais de um condômino quiser comprar, prefere quem fez as benfeitorias mais valiosas e, não havendo benfeitorias, quem tem a maior fração (Código Civil, art. 1.322).

A preferência também vale fora do processo. Se um condômino vende a sua fração de um imóvel indiviso a um estranho sem oferecer antes aos outros, quem foi preterido pode depositar o preço e ficar com a parte vendida, desde que faça isso em até 180 dias (Código Civil, art. 504). O STJ aplica essa regra ao imóvel que está em estado de indivisão, ainda que pudesse ser dividido (REsp 1.207.129/MG, Quarta Turma). Ela não se aplica quando um condômino vende a fração a outro condômino (REsp 1.526.125, Terceira Turma).

E o aluguel enquanto o processo corre?

Cada condômino responde aos outros pelos frutos que tirou da coisa (Código Civil, art. 1.319). Quem mora sozinho no imóvel, ou o aluga e fica com o dinheiro, deve aos demais a parte proporcional. O pedido pode ser feito na própria ação de extinção ou em ação separada de arbitramento de aluguel.

Esse crédito tem uma força que pouca gente conhece. A Terceira Turma do STJ admitiu a penhora do imóvel, mesmo sendo bem de família, para pagar os aluguéis devidos ao outro condômino pelo uso exclusivo (REsp 1.990.495/DF, j. 15/08/2023).

Imóvel sem matrícula ou só de posse

No Litoral Norte é comum que a casa herdada nunca tenha tido matrícula: os irmãos herdaram direitos possessórios. Mesmo assim existe saída. O STJ admite a partilha de direitos possessórios no fim da união, quando há boa-fé (REsp 1.739.042/SP, j. 08/09/2020), e tribunais aplicam por analogia as regras da extinção de condomínio à composse, com venda em leilão (TJDFT, Apelação 0706321-77.2024.8.07.0008, j. 30/07/2026).

O preço de um imóvel só de posse costuma ser menor no leilão, porque quem arremata ainda terá de regularizar. Por isso, muitas vezes vale a pena regularizar antes de vender, por usucapião ou outro instrumento. A página de regularização de imóveis mostra os caminhos.

Quanto custa e quanto tempo leva

Em São Paulo, a taxa judiciária de distribuição é de 1,5% do valor da causa, com mínimo de 5 e máximo de 3.000 UFESPs (Lei estadual 11.608/2003, art. 4º, com a redação da Lei 17.785/2023). Somam-se os honorários do perito, as despesas do leilão e os honorários de advogado. A comissão do leiloeiro é fixada pelo juiz e, em regra, cobrada de quem arremata.

Há ainda o ITBI em alguns casos. Quando a extinção termina com um condômino ficando com mais do que a sua fração, muitos municípios cobram o imposto sobre o excesso. O Código Tributário de Caraguatatuba, por exemplo, manda calcular o ITBI sobre o valor que supera a parte ideal na extinção de condomínio (Lei Complementar municipal 1/1997, art. 165, V).

Quanto ao prazo, não há resposta honesta sem olhar o caso. Uma extinção com acordo na primeira audiência pode terminar em poucos meses. Com perícia contestada, recursos e leilões sem lance, passa facilmente de dois anos. O que mais encurta o caminho é chegar ao processo com a matrícula em ordem, os débitos levantados e uma proposta concreta de compra ou venda.

Dá para resolver sem processo?

Na maioria dos casos, sim, e é o caminho mais barato. As saídas consensuais mais comuns são três:

• um condômino compra a parte do outro, por escritura pública, pagando ITBI sobre a fração adquirida;
• todos vendem juntos a um terceiro e dividem o preço;
• quando o terreno comporta, fazem uma divisão amigável, cada um com a sua matrícula.

Se a conversa travou, o Cejusc do Tribunal de Justiça de São Paulo oferece conciliação pré-processual gratuita, antes de qualquer ação. O acordo homologado pelo juiz vale como título executivo.

A casa de praia herdada no Litoral Norte

Em São Sebastião, Caraguatatuba, Ilhabela e Ubatuba, o cenário mais frequente é o da casa de veraneio herdada por irmãos que moram na capital ou no Vale do Paraíba. Um usa nas férias, outro quer vender, o terceiro não responde às mensagens. O IPTU atrasa, o caseiro continua lá, e a casa perde valor a cada temporada.

Nesses casos, antes da ação, conferimos se o imóvel tem matrícula, se há faixa de terreno de marinha e se o inventário foi concluído. Esses três pontos mudam o preço e o caminho. As páginas de atendimento em São Sebastião, Caraguatatuba, Ilhabela e Ubatuba mostram onde cada etapa corre em cada cidade. Quando o imóvel ainda está no inventário, a página de inventário explica as duas vias.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Posso ser obrigado a vender um imóvel que herdei com meus irmãos?

Sim. Se o imóvel não pode ser dividido e um dos coproprietários quer sair, ele pode pedir a extinção do condomínio, e o juiz manda vender (Código Civil, arts. 1.320 e 1.322). Você tem preferência para comprar a parte dos outros em igualdade de condições.

O irmão que mora no imóvel herdado precisa pagar aluguel aos outros?

Em regra, sim, na proporção das partes dos demais, a partir do momento em que é notificado ou citado do pedido (Código Civil, art. 1.319; STJ, REsp 1.250.362/RS). Há exceções, como o direito real de habitação do viúvo.

Preciso terminar o inventário para pedir a extinção do condomínio?

Em regra, a extinção cabe depois da partilha. Antes dela, a venda é pedida no próprio inventário, com autorização do juiz (CPC, art. 619, I). Depois da partilha, não é preciso esperar o registro do formal na matrícula (STJ, REsp 1.813.862/SP).

Quanto tempo leva uma ação de extinção de condomínio?

Com acordo na primeira audiência, alguns meses. Com perícia contestada e leilões sem lance, pode passar de dois anos.

O imóvel pode ser vendido por qualquer preço no leilão?

Não. É vedado o preço vil, que é o valor abaixo do mínimo fixado no edital ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único).

A viúva que mora no imóvel pode ser obrigada a sair pelos filhos?

Enquanto ela tiver direito real de habitação sobre o imóvel que era a residência da família, os filhos não podem forçar a extinção do condomínio nem a venda (STJ, REsp 2.189.529/SP).