Usucapião extrajudicial: requisitos, como funciona e quando o cartório é o melhor caminho

A usucapião extrajudicial é feita diretamente no Registro de Imóveis responsável pela área onde está o imóvel, sem processo judicial. Para usá-la, você precisa preencher os requisitos de alguma modalidade de usucapião (tempo de posse, posse com intenção de dono, sem oposição), estar representado por advogado e apresentar a ata notarial, a planta e o memorial descritivo, as certidões e as provas da posse. Se ninguém impugnar o pedido e as exigências forem cumpridas, o oficial registra o imóvel em seu nome.

A possibilidade existe desde 2016, quando o Código de Processo Civil incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). As regras práticas estão hoje no Código Nacional de Normas do CNJ, o Provimento 149/2023, que incorporou o antigo Provimento 65/2017.

Para muita gente, o cartório transformou uma ação de anos em um procedimento de meses. Mas ele não serve para todos os casos, e entender por que ajuda a escolher o caminho certo desde o início.

Os requisitos, em três camadas

É útil pensar nos requisitos em três camadas.

A primeira é o direito à usucapião. O cartório não cria um direito novo. Ele reconhece a usucapião de quem já preencheu os requisitos de uma das modalidades previstas em lei: a extraordinária, a ordinária, a especial urbana, a especial rural ou a familiar. Isso inclui o tempo de posse, a posse com intenção de dono, contínua e sem oposição, e a natureza particular do imóvel, já que imóvel público não pode ser usucapido.

A segunda é a documentação. O pedido precisa vir acompanhado de:

• ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e a forma da posse;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART, RRT ou TRT;
• certidões dos distribuidores e certidão sobre a natureza urbana ou rural do imóvel;
• documentos que provem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como contratos, IPTU e contas;
• procuração ao advogado com poderes especiais.

A lista completa, com os cuidados de cada item, está no artigo documentos para usucapião.

A terceira é a ausência de impugnação. O procedimento em cartório pressupõe consenso, ainda que silencioso. Se alguém com interesse se opuser de forma fundamentada e não houver acordo, o pedido sai do cartório e vai para a Justiça.

Como funciona, passo a passo

1. Ata notarial. Você procura um tabelião de notas do município do imóvel, que lavra a ata com base nos documentos, nas declarações de testemunhas e, se for o caso, em uma visita ao local.
2. Protocolo. O advogado apresenta o requerimento ao Registro de Imóveis com todos os documentos. O pedido é prenotado, o que garante a prioridade.
3. Análise e exigências. O oficial examina a documentação e pode pedir complementos.
4. Notificações. O proprietário que consta na matrícula e os vizinhos de divisa que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para se manifestar. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio vale como concordância. Quem não é encontrado pode ser notificado por edital.
5. Ciência ao poder público. União, Estado e Município são comunicados e têm 15 dias para dizer se têm interesse na área.
6. Edital. É publicado edital para que eventuais terceiros interessados se manifestem, também em 15 dias.
7. Registro. Sem impugnação e com as exigências cumpridas, o oficial registra a usucapião e abre a matrícula em seu nome, ou registra na matrícula existente.

E se alguém impugnar?

Impugnar é apresentar oposição formal ao pedido. Quando isso acontece, o oficial de registro tenta uma conciliação ou mediação entre as partes.

Se a impugnação for fundamentada e não houver acordo, o pedido segue para o juízo da comarca do imóvel, e o requerente o adapta ao procedimento judicial (art. 216-A, § 10, da Lei de Registros Públicos). O trabalho feito até ali, com documentos, planta e ata, é aproveitado na ação.

Desde a Lei 14.382/2022, o oficial também pode recusar uma impugnação injustificada, com base no mesmo dispositivo. Quem discordar pode pedir que a questão seja levada ao juiz por meio da suscitação de dúvida (art. 198 da Lei de Registros Públicos).

E se o pedido for indeferido no cartório por falta de requisitos, nada impede que você entre com a ação judicial depois (art. 216-A, § 9º).

Quando o cartório é o melhor caminho

A via extrajudicial costuma funcionar bem quando:

• a posse é antiga, bem documentada e fácil de demonstrar;
• o proprietário que consta na matrícula ou os herdeiros dele não devem se opor, ou já concordaram;
• os vizinhos estão de acordo e podem assinar a planta;
• não há disputa conhecida sobre a área.

Quando a Justiça pode ser melhor

Já a via judicial costuma ser preferível quando:

• já se sabe que haverá oposição, por exemplo em disputas entre herdeiros;
• a prova depende de testemunhas cujo relato vai ser contestado;
• a área tem sobreposição com outros imóveis ou divergências que vão exigir perícia;
• o caso envolve uma tese jurídica discutida, que só o juiz pode resolver.

Detalhamos o caminho judicial no artigo como dar entrada em ação de usucapião.

Perguntas frequentes

Toda modalidade de usucapião pode ser feita em cartório?

Quase todas. O Provimento 149/2023 não restringe a modalidade, mas a usucapião coletiva, que o Estatuto da Cidade manda declarar por sentença, costuma ficar fora do cartório. Nas demais, o que muda é o que precisa ser comprovado.

Preciso de advogado para a usucapião extrajudicial?

Sim. O pedido precisa ser feito por advogado (art. 216-A da Lei de Registros Públicos) ou por defensor público, como admite o Provimento 149/2023.

Qual cartório faz a usucapião extrajudicial?

O Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está. A ata notarial é lavrada por um tabelião de notas do mesmo município.

Quanto tempo leva a usucapião em cartório?

Quando a documentação está completa e ninguém impugna, costuma levar de alguns meses a pouco mais de um ano. Exigências, notificações difíceis e impugnações alongam esse prazo.

O silêncio do proprietário impede a usucapião em cartório?

Não. Desde 2017, o silêncio do notificado é interpretado como concordância. Se ele não for localizado, a notificação pode ser feita por edital.

Para avaliar o seu caso

Uma boa pergunta para começar é esta: se o proprietário da matrícula, os herdeiros dele e os vizinhos recebessem hoje uma notificação do cartório, algum deles se oporia? Se a resposta for não, o cartório tende a ser o caminho mais curto. Se houver dúvida, vale pesar os dois caminhos com os documentos na mesa antes de decidir.