Retificação de área: como corrigir a medida do imóvel na matrícula

Retificação de área é o procedimento que corrige, na matrícula, a descrição do imóvel quando ela não confere com a realidade: medidas erradas, confrontações desatualizadas, área maior ou menor do que a registrada. Desde 2004, ela pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e a concordância dos vizinhos de divisa (arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos). Ela corrige a descrição. Terreno que pertence a outra pessoa não entra no imóvel por esse caminho.

Esse descompasso aparece com frequência. Matrículas antigas descrevem terrenos com expressões como “mede mais ou menos 12 metros de frente” ou “confronta com quem de direito”. Loteamentos foram implantados com pequenas diferenças em relação ao projeto. Muros foram levantados alguns centímetros fora do lugar. Na hora de vender, financiar ou averbar uma construção, essas diferenças aparecem.

Os dois tipos de retificação

A lei separa os erros simples das alterações de medidas.

Retificação de ofício ou a requerimento, sem anuência dos vizinhos (art. 213, I). Serve para corrigir erros que não mudam as medidas nem prejudicam vizinhos, como um dado do título passado errado para a matrícula, a atualização do nome de confrontantes ou da rua, a área calculada a partir das medidas já registradas ou a inserção de coordenadas georreferenciadas sem mudar o perímetro.

Retificação com alteração de medidas (art. 213, II). É o caso mais comum: a área, os lados ou as confrontações reais são diferentes dos que estão na matrícula. Aqui entram a planta, o memorial descritivo e a participação dos vizinhos.

Como funciona no Registro de Imóveis

1. Levantamento técnico. Um engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado mede o imóvel e prepara a planta e o memorial descritivo, com a respectiva ART, RRT ou TRT.
2. Assinatura dos vizinhos. A planta e o memorial devem ser assinados pelos confrontantes: os donos dos imóveis que fazem divisa ou quem tem direito real sobre eles. Em prédio em condomínio, assina o síndico.
3. Requerimento. O proprietário apresenta o pedido ao Registro de Imóveis com os documentos.
4. Notificação de quem não assinou. O oficial notifica os confrontantes que não assinaram. Se o notificado não se manifestar em 15 dias, presume-se que concorda.
5. Impugnação, se houver. Se algum vizinho impugnar, o requerente e o profissional respondem em cinco dias. Sem acordo, o oficial envia o caso ao juiz, que decide de forma sumária. Se a briga for sobre a propriedade da faixa, a discussão vai para ação própria.
6. Averbação. Sem impugnação, ou superada a divergência, o oficial averba a nova descrição na matrícula.

Documentos mais comuns

• requerimento do proprietário, com firma reconhecida;
• planta e memorial descritivo assinados pelo profissional e pelos confrontantes, em regra com firmas reconhecidas;
• ART, RRT ou TRT do profissional;
• certidão da matrícula e, quando houver, das matrículas vizinhas;
• documentos pessoais do proprietário;
• em imóvel rural, CCIR, comprovante do ITR e, conforme o caso, georreferenciamento certificado pelo Incra.

O limite: retificação não é forma de adquirir área

A retificação corrige a descrição de um imóvel que já pertence ao requerente. Ela não transfere propriedade. Se a faixa que você cerca há anos pertence ao vizinho, ou a um terreno cujo dono ninguém conhece, a retificação não resolve. O oficial tende a recusar o pedido, e o vizinho tem motivo para impugnar.

Nesses casos, o caminho costuma ser a usucapião da área excedente, se a posse sobre ela preenche os requisitos legais, ou um acordo com o vizinho, por escritura. Explicamos a usucapião no guia completo de usucapião.

Na Justiça

A retificação também pode ser pedida ao juiz (art. 212 da Lei de Registros Públicos), e essa é a via natural quando já se sabe que haverá divergência com algum vizinho, sobretudo se ela envolve a propriedade da faixa, e não só a medida.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva uma retificação de área?

Quando todos os vizinhos assinam a planta, o procedimento costuma ser rápido. Notificações difíceis e impugnações aumentam bastante o prazo.

E se um vizinho já faleceu?

Assinam os herdeiros ou o inventariante, conforme o caso. Se não forem localizados, a notificação pode ser feita por edital.

Preciso de advogado para a retificação?

A lei não exige advogado na retificação extrajudicial, mas a orientação jurídica ajuda a evitar que o pedido seja recusado, especialmente quando a diferença de área é grande ou há risco de impugnação.

A retificação muda o valor do IPTU?

Pode mudar, se a área do terreno no cadastro da prefeitura também for atualizada.

Posso retificar a área de um apartamento?

A área da unidade decorre da instituição do condomínio. Divergências costumam exigir a retificação da instituição e da especificação do condomínio, com a concordância dos condôminos atingidos ou, sem ela, pela via judicial.

Para entender o quadro completo

A retificação é uma das etapas tratadas no guia completo de regularização de imóveis, que mostra quando ela entra e quando outros instrumentos são mais adequados.

Antes de contratar o levantamento, vale conversar com os vizinhos de divisa. Quando eles assinam a planta logo de início, o procedimento perde a etapa que mais demora.