Sim, é possível conseguir a posse por meio do usucapião de servidão, mas para isso, é necessário seguir alguns requisitos. Confira a seguir alguns pontos que você precisa ficar de olho e como regularizar.
O que é usucapião de servidão?
A usucapião de servidão, por sua vez, permite reconhecer uma servidão aparente que já vem sendo exercida continuamente ao longo do tempo.
Um exemplo é uma estrada permanente e visível que atravessa o terreno vizinho e vem sendo utilizada como acesso a outra propriedade.
O art. 1.379 do Código Civil estabelece prazo de 10 anos para o exercício contínuo e incontestado da servidão aparente, nos termos do art. 1.242. Quando o possuidor não possui título, o parágrafo único estabelece prazo de 20 anos.
Portanto, utilizar uma passagem eventualmente ou por pouco tempo não é suficiente.
Quais são os principais requisitos para usucapião de servidão?
Um dos pontos mais importantes é que a servidão precisa ser aparente.
Ou seja, devem existir sinais exteriores que indiquem sua utilização e permanência. Uma estrada, caminho estruturado ou determinadas obras destinadas ao exercício da passagem podem, conforme o caso, demonstrar essa característica.
Mesmo que a servidão de passagem não esteja registrada em documento, ela pode receber proteção jurídica quando é usada há muito tempo e existem sinais visíveis desse uso, como uma estrada, caminho ou outra estrutura permanente.
Além disso, para buscar a usucapião de servidão, é necessário demonstrar que seu exercício ocorreu de forma contínua e incontestada durante o período exigido pela legislação.
Fotografias antigas, plantas, matrículas dos imóveis, documentos, obras realizadas no caminho e testemunhas podem ajudar a demonstrar há quanto tempo aquela passagem existe e como vem sendo utilizada.
Além disso, é importante verificar a origem desse uso. Uma passagem eventualmente autorizada pelo vizinho, por exemplo, não deve ser tratada como uma servidão adquirida por usucapião.
Servidão de passagem e passagem forçada: qual a diferença?
Embora sejam frequentemente confundidas, servidão de passagem e passagem forçada são institutos diferentes.
A passagem forçada é um direito de vizinhança previsto no art. 1.285 do Código Civil. Ela atende à necessidade de acesso de um imóvel encravado, isto é, sem acesso adequado à via pública, nascente ou porto, mediante as condições previstas em lei.
Já a servidão de passagem não depende necessariamente de o imóvel estar encravado. Segundo o STJ, a servidão proporciona uma utilidade ou facilidade ao prédio dominante, enquanto a passagem forçada decorre da necessidade de proporcionar acesso ao imóvel.
Além disso, é válido ressaltar que a existência de outro caminho não elimina uma servidão. O STJ já destacou que a servidão e a passagem forçada possuem origens e finalidades diferentes.
Por isso, antes de buscar uma usucapião de servidão, é fundamental identificar qual desses institutos corresponde à situação concreta.
Como regularizar uma servidão utilizada há anos?
O primeiro passo é reunir provas da existência e do período de utilização da passagem.
Além disso, é importante obter as matrículas atualizadas dos imóveis envolvidos e identificar tecnicamente onde está localizada a faixa utilizada. Planta, memorial descritivo e outros documentos podem ser necessários conforme o procedimento adotado.
A análise jurídica permitirá verificar se existem elementos para usucapião de servidão ou se a situação corresponde, na realidade, a uma passagem forçada ou a outro direito.
A Caldeira Advogados atua em Direito Imobiliário e pode analisar as matrículas, os documentos e o histórico de utilização para orientar sobre as medidas jurídicas aplicáveis ao caso.
Perguntas frequentes
É possível usucapir servidão de passagem por 20 anos?
Sim, o art. 1.379 do Código Civil estabelece que, se não houver título, o prazo da usucapião de servidão aparente é de 20 anos. Quando presentes as condições previstas no caput, em referência ao art. 1.242, o prazo é de 10 anos. Em ambos os casos, não basta o tempo, a servidão precisa ser aparente e seu exercício deve ser contínuo e incontestado.
Pode fechar servidão de passagem?
O proprietário do imóvel serviente não pode impedir o exercício de uma servidão válida. Entretanto, o Código Civil prevê situações de remoção e extinção da servidão. O STJ já analisou, por exemplo, caso em que uma via alternativa retirou a utilidade de uma servidão não titulada e aparente. Portanto, a possibilidade de alterar ou extinguir a passagem depende das circunstâncias jurídicas do caso.
Servidão não aparente: qual é um exemplo?
Uma servidão não aparente é aquela que não apresenta sinais externos permanentes capazes de revelar seu exercício. Um exemplo tradicional pode ser uma restrição convencionada que não deixa obra, caminho ou estrutura visível no imóvel. Essa distinção é especialmente importante porque o art. 1.379 prevê a usucapião de servidão aparente.