Direito Imobiliário é o conjunto de normas que tratam dos imóveis: como se adquire e se perde a propriedade, como se prova a posse, o que um contrato de compra precisa ter, como funciona o registro e o que acontece com o imóvel no aluguel, no condomínio, na herança e na construção.
Na prática, quase todo caso passa pelo mesmo documento, a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis. É ela que mostra quem é o dono, quais são os ônus e o que foi construído.
As leis que regem os imóveis
| Norma | O que regula |
|---|---|
| Código Civil (Lei 10.406/2002) | Posse, propriedade, usucapião, direitos reais, compra e venda, condomínio e sucessões |
| Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) | Matrícula, registro, averbação, retificação, usucapião e adjudicação em cartório |
| Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) | Incorporação imobiliária, patrimônio de afetação e distrato de imóvel na planta |
| Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) | Locação urbana, garantias, despejo, renovatória e preferência na venda |
| Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) | Loteamentos e desmembramentos urbanos |
| Lei da Reurb (Lei 13.465/2017) | Regularização fundiária urbana e rural |
| Lei 9.514/1997 | Alienação fiduciária de imóveis, a garantia mais comum nos financiamentos imobiliários |
| Lei 13.097/2015, art. 54 | Concentração dos atos na matrícula, que protege o comprador de boa-fé |
| Lei 14.382/2022 | Registro eletrônico (Serp) e adjudicação compulsória em cartório |
Posse e propriedade
A distinção entre posse e propriedade explica boa parte dos problemas com imóveis. Em regra, proprietário é quem está na matrícula. Possuidor é quem exerce de fato algum dos poderes de dono, como morar, alugar ou cuidar do imóvel (CC, art. 1.196). Muita gente tem posse antiga e nenhum título, e a usucapião existe justamente para converter essa posse em propriedade.
O artigo sobre posse direta e indireta aprofunda o tema.
Registro: onde o imóvel passa a ser seu
Na compra e nas demais transferências entre vivos, a propriedade só passa com o registro do título na matrícula (CC, art. 1.245). Escritura, contrato e recibo são etapas anteriores. Quando algo trava no cartório, o oficial emite uma nota devolutiva com as exigências a cumprir, e o título fica com prioridade enquanto a prenotação estiver válida.
O artigo sobre registro e averbação e o de título prenotado explicam essas etapas.
Contratos imobiliários
Compromisso de compra e venda, permuta, cessão de direitos, locação, comodato e contratos de construção são os mais comuns. A escritura pública é exigida na venda de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos (CC, art. 108). O artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel lista as cláusulas essenciais.
Quando o imóvel entra na herança
Com a morte do dono, o imóvel passa aos herdeiros, mas só pode ser registrado em nome deles depois do inventário e da partilha. O ITCMD, o imposto estadual sobre a herança, precisa estar pago para que a partilha seja registrada. A página de inventário explica prazos e custos em São Paulo.
