Registro e averbação: qual a diferença e como ler a matrícula do imóvel

Registro e averbação são os dois tipos de ato que o Registro de Imóveis faz na matrícula. O registro é usado para os atos que criam, transferem ou oneram direitos sobre o imóvel, como a compra e venda, a doação, a hipoteca e a usucapião. A averbação anota fatos que alteram ou complementam o que já está registrado, como uma construção, um casamento do proprietário, a mudança do nome da rua ou o cancelamento de uma hipoteca. Os atos de registro estão no art. 167, I, da Lei de Registros Públicos. Os de averbação estão no inciso II, lista que o art. 246 estende a outras ocorrências que alterem o registro.

Quem abre uma matrícula pela primeira vez costuma estranhar as siglas. “R-1”, “AV-2”, “R-3”. Elas contam, em ordem, a vida do imóvel. Entender a diferença entre registro e averbação é o primeiro passo para ler esse documento e descobrir se o imóvel está em ordem.

O que é a matrícula

A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Cada imóvel tem uma, com número próprio, aberta no primeiro registro feito depois de 1976, quando a Lei 6.015/1973 entrou em vigor (arts. 176 e 228). Imóveis sem nenhum registro desde então podem ainda estar em transcrição, no sistema antigo. Nela aparecem a descrição do imóvel e, abaixo, todos os atos praticados ao longo do tempo, cada um numerado na ordem em que foi feito.

O registro (R)

O registro é reservado aos atos que mexem com a titularidade ou com direitos reais sobre o imóvel (art. 167, I). Os mais comuns são:

• compra e venda e doação;
• partilha em inventário ou divórcio;
• usucapião e adjudicação compulsória;
• hipoteca e alienação fiduciária;
• usufruto, servidão e direito de superfície;
• compromisso de compra e venda;
• penhora, arresto e sequestro.

Cada registro recebe um número, como R-1, R-2, e assim por diante.

A averbação (AV)

A averbação serve para anotar fatos que modificam o imóvel ou as pessoas envolvidas, sem transferir o direito em si (art. 167, II). Exemplos:

• construção, ampliação, reconstrução ou demolição;
• casamento, divórcio ou mudança de nome do proprietário;
• alteração do nome da rua ou do número do imóvel;
• desdobro de lote e unificação de imóveis (o loteamento e o desmembramento da Lei 6.766/1979 são registrados);
• cancelamento de hipoteca, penhora ou usufruto (este, por exemplo, pelo óbito do usufrutuário);
• indisponibilidade de bens;
• a existência de execução contra o proprietário, a pedido do credor, e, por ordem judicial, de outras ações que possam levá-lo à insolvência.

As averbações recebem a sigla AV e seguem a mesma numeração sequencial dos registros: se o último ato foi o R-3, a próxima averbação será a AV-4.

Por que a diferença importa

Para saber quem é o dono. O proprietário atual é quem aparece no último registro de transmissão ainda válido. Se a casa foi vendida no R-2 e depois doada no R-5, o dono é o donatário do R-5.

Para saber se o imóvel tem ônus. Hipotecas, alienações fiduciárias e penhoras são registradas. Elas só deixam de valer quando uma averbação posterior anota o cancelamento. Por isso, ao ler a matrícula, é preciso conferir se cada ônus tem um cancelamento correspondente.

Para saber se a construção está regularizada. Se a matrícula não traz a averbação da construção, para o Registro o imóvel é só terreno. Explicamos como resolver em como regularizar um imóvel já construído.

Para a segurança de quem compra. Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula concentra as informações que podem afetar o imóvel. Quem compra de boa-fé fica protegido contra a maior parte do que não estiver registrado ou averbado nela, com exceções, como a usucapião, os atos ineficazes na falência do vendedor e as dívidas inscritas em dívida ativa (art. 185 do CTN).

Como ler uma matrícula, passo a passo

1. Leia a descrição do imóvel no topo: área, medidas, confrontações e localização.
2. Siga os atos em ordem e identifique cada transmissão de propriedade.
3. Anote todos os ônus registrados, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto.
4. Procure as averbações que cancelam cada um desses ônus.
5. Verifique se a construção está averbada e se a área corresponde à realidade.
6. Confira a data da certidão. Ela retrata a situação até aquele dia.

Perguntas frequentes

A averbação transfere a propriedade?

Não. A transferência da propriedade é feita por registro. A averbação apenas anota mudanças ou complementos.

O casamento do proprietário precisa ser averbado?

Sim, quando muda o estado civil do titular. Isso importa, por exemplo, para saber se o cônjuge precisa participar de uma venda.

Penhora é registrada ou averbada?

Pela Lei de Registros Públicos, a penhora é registrada (art. 167, I, 5), embora o CPC fale em averbação (art. 844) e a prática varie entre os estados. O cancelamento é sempre por averbação.

Quanto custa uma averbação?

Os emolumentos são fixados por lei de cada estado. Algumas averbações têm valor fixo, outras variam conforme o valor do imóvel ou da construção.

Para entender o quadro completo

Registro e averbação são a base de toda regularização. Os caminhos para corrigir cada problema da matrícula estão no guia completo de regularização de imóveis. Para pedir a certidão, veja como tirar a matrícula atualizada pela internet.

Na próxima vez que tiver uma matrícula nas mãos, faça um teste: para cada R de hipoteca ou penhora, procure a AV que o cancela.