Testemunhas na usucapião: quem pode ser, quantas levar e o que vão perguntar

As testemunhas na usucapião devem ser pessoas que viram a sua posse de perto durante anos, como vizinhos antigos ou quem ocupava o imóvel antes, e que não sejam seus parentes próximos, amigos íntimos ou interessados no resultado. Na ação judicial, a lei permite arrolar até dez testemunhas, com no máximo três para cada fato, mas em muitos casos duas ou três bem escolhidas são suficientes.

O que elas vão contar ao juiz, ou ao tabelião na via extrajudicial, é a história da posse: desde quando você está no imóvel, como entrou, se alguém reclamou e quem cuida do lugar.

Imagine o Valdir, um caso hipotético. Ele mora há 18 anos numa casa em Suzano que comprou com um simples recibo de um ocupante anterior. Para a usucapião, pensou em chamar a irmã, que mora no terreno ao lado, o compadre que o ajudou a levantar o muro, a vizinha da frente, que está ali desde antes dele, e o dono do mercadinho da esquina. Ao longo do texto, vamos ver quem dessa lista serve.

Por que as testemunhas pesam tanto na usucapião?

A usucapião depende de fatos que raramente estão inteiros no papel. O art. 1.238 do Código Civil exige posse de 15 anos, sem interrupção nem oposição, como se o imóvel fosse seu, prazo que cai para 10 anos quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. Os papéis mostram parte dessa história. O restante é contado por quem acompanhou a ocupação.

Também por isso a lei admite a soma de posses (art. 1.243 do Código Civil). Se o Valdir comprou de alguém que já estava ali havia cinco anos, uma testemunha que conheceu o antigo ocupante ajuda a provar esse tempo anterior.

Quem pode ser testemunha?

A regra do art. 447 do Código de Processo Civil é simples: todos podem depor, exceto os incapazes, os impedidos e os suspeitos. As exceções é que pedem atenção.

Parentes e quem participa do processo (impedidos)

Estão impedidos o cônjuge, o companheiro, os ascendentes e descendentes em qualquer grau e os parentes colaterais até o terceiro grau de qualquer das partes, por sangue ou por afinidade (art. 447, § 2º, I). Também estão impedidas a própria parte e as pessoas que atuam em nome dela, como o advogado ou o representante legal de uma empresa (incisos II e III).

Amigo íntimo, inimigo e quem tem interesse (suspeitos)

São suspeitos o inimigo da parte, o seu amigo íntimo e quem tiver interesse no litígio (art. 447, § 3º). Amizade comum de bairro não torna ninguém suspeito. O problema é a relação estreita: o compadre, quem frequenta a casa toda semana.

O interesse no litígio aparece de formas menos óbvias. Quem vendeu a posse ao autor e pode ser cobrado se o negócio der errado, quem divide o terreno e pretende regularizar a própria parte depois: os dois podem ser questionados pela outra parte.

Quem não pode depor por incapacidade

O § 1º do art. 447 afasta o menor de 16 anos, o interdito por enfermidade ou deficiência mental, quem, por enfermidade ou deficiência mental, não tinha discernimento quando os fatos ocorreram ou não consegue transmitir o que percebeu, e o cego ou surdo quando o fato dependia do sentido que lhe falta.

Impedido ou suspeito pode ser ouvido?

Pode, quando o juiz considerar necessário (art. 447, § 4º). Nesse caso, a pessoa depõe sem compromisso de dizer a verdade, como informante, e o juiz dá ao depoimento o valor que achar que ele merece (§ 5º). Na prática, o relato de um irmão ou de um amigo íntimo pesa menos.

E o vizinho confrontante?

Na ação judicial, os vizinhos que fazem divisa com o imóvel (os confinantes) são citados pessoalmente (art. 246, § 3º, do CPC), salvo quando se trata de unidade em condomínio. Como passam a figurar no processo, o depoimento deles pode ser contestado, e muitas vezes é mais seguro que as testemunhas sejam outros vizinhos antigos. Na via extrajudicial, a situação é outra: o Provimento CNJ 149/2023 prevê expressamente que a ata notarial pode trazer depoimentos de testemunhas ou de confrontantes (art. 401, I, “g”).

A lista do Valdir, revista

• A irmã: impedida, por ser colateral de segundo grau. No máximo, informante.
• O compadre: provavelmente suspeito, por amizade íntima. Corre risco de contradita.
• A vizinha da frente: boa testemunha. Conhece a casa desde antes do Valdir e não tem vínculo com ele.
• O dono do mercadinho: boa testemunha, se o conhece há muitos anos e sabe que ele mora ali.

Se encontrar o antigo ocupante, ele pode contar desde quando estava na casa e como fez a venda, embora a outra parte possa alegar que ele tem interesse no resultado.

Quantas testemunhas levar?

Na ação judicial, cada parte pode arrolar no máximo dez testemunhas, e no máximo três para provar cada fato (art. 357, § 6º, do CPC). O juiz pode reduzir esse número conforme a complexidade da causa (§ 7º).

Na maioria das usucapiões, duas ou três testemunhas firmes resolvem melhor do que dez que repetem a mesma coisa. Um número maior faz sentido quando a posse tem fases diferentes (o antigo ocupante, a compra, uma reforma grande) e cada fase pede quem a tenha visto.

Na usucapião extrajudicial, a norma não fixa número. É comum colher duas ou três declarações, e aqui também a qualidade dos relatos pesa mais do que a quantidade.

Como é a audiência na usucapião judicial

A usucapião judicial segue o procedimento comum do CPC. Depois que o juiz organiza o processo e decide que haverá prova testemunhal, o juiz fixa um prazo comum de até 15 dias para as partes apresentarem o rol (art. 357, § 4º). O rol deve trazer, sempre que possível, nome, profissão, estado civil, idade, CPF, RG e endereço da casa e do trabalho de cada testemunha (art. 450). Depois, só se troca testemunha que morreu, adoeceu ou mudou e não foi achada (art. 451).

Quem avisa a testemunha é o advogado da parte, por carta com aviso de recebimento, juntando ao processo a cópia da carta e o comprovante pelo menos três dias antes da audiência (art. 455, § 1º). A parte também pode se comprometer a levar a testemunha sem intimação. Se ela não aparecer, presume-se que a parte desistiu do depoimento (§ 2º).

No dia, a sequência costuma ser esta:

1. A testemunha é qualificada e diz se é parente de alguma parte ou se tem interesse no caso (art. 457).
2. A outra parte pode contraditá-la, alegando impedimento, suspeição ou incapacidade. Se a testemunha negar, quem contraditou pode provar com documentos ou com até três testemunhas (art. 457, § 1º). Confirmada a contradita, o juiz dispensa a testemunha ou a ouve como informante.
3. A testemunha presta compromisso de dizer a verdade e é advertida de que mentir, calar ou ocultar a verdade é crime (art. 458).
4. Os advogados fazem as perguntas diretamente, começando pelo da parte que a arrolou. O juiz pode perguntar antes ou depois e barra perguntas que sugerem a resposta, que não têm relação com os fatos ou que repetem outra já respondida (art. 459).

As testemunhas são ouvidas separadamente, e uma não assiste ao depoimento da outra (art. 456). Quem mora em outra comarca pode depor por videoconferência (art. 453, § 1º). E quem tem carteira assinada não pode sofrer desconto no salário nem no tempo de serviço por ter ido depor (art. 463, parágrafo único).

E na usucapião extrajudicial?

No cartório não há juiz. O primeiro documento do pedido é a ata notarial, lavrada pelo tabelião, que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores (art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973). É nela que entram as testemunhas.

O Provimento CNJ 149/2023 permite que a ata traga depoimentos de testemunhas ou de confrontantes (art. 401, I, “g”) e diz que ela não pode se basear apenas nas declarações do próprio requerente (art. 402, § 2º). O tabelião deve alertar o requerente e as testemunhas de que declaração falsa na ata configura crime de falsidade (art. 402, caput) e pode ir ao imóvel para fazer diligências (§ 1º). Se uma testemunha importante mora em outra cidade, o depoimento pode ser colhido em ata complementar ou escritura declaratória, até em tabelionato de outro município (art. 401, § 7º).

Quando faltam documentos ou eles não bastam, a lei prevê ainda um procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro de imóveis para comprovar a posse, que pode incluir a oitiva de testemunhas (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973, e art. 414, § 1º, do Provimento CNJ 149/2023). Os detalhes sobre a ata estão no texto sobre ata notarial para usucapião.

O que as testemunhas vão perguntar

O juiz e os advogados querem entender a história da posse. As perguntas mais comuns são:

• Há quanto tempo conhece o autor e como o conheceu?
• Desde quando ele está no imóvel? Lembra de alguma referência de data, como o nascimento de um filho, uma enchente, uma obra na rua?
• Quem morava ali antes? Como ele passou a ocupar o imóvel: comprou, herdou, recebeu de alguém?
• Ele mora no imóvel? Saiu em algum período? Alugou para alguém?
• Quem construiu a casa, o muro, a edícula? Quem fez as reformas?
• Alguém já apareceu dizendo ser dono, pediu o imóvel de volta ou entrou com ação?
• Ele paga aluguel ou alguma quantia a outra pessoa pelo uso do imóvel?
• Os vizinhos o tratam como dono? É ele quem resolve os problemas do imóvel?
• Quais são os limites do terreno? Onde fica a divisa com os vizinhos?
• Conhece o proprietário que consta na matrícula?

Na usucapião especial urbana, em que o possuidor não pode ser dono de outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil), a testemunha pode ser questionada também sobre isso.

A parte contrária costuma perguntar outra coisa: se a testemunha é parente, se é amiga próxima, se recebeu algo para depor e se sabe dos fatos por ter visto ou porque ouviu falar. Depoimento de “ouvi dizer” vale pouco.

Documentos que sustentam o depoimento

Testemunha e documento funcionam juntos. O depoimento dá a linha do tempo, e os papéis confirmam pontos dela. Na via extrajudicial, a lei pede justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, e cita como exemplo o pagamento dos impostos e taxas do imóvel (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973).

Os documentos mais úteis são:

• contas de água, luz, telefone e internet no endereço, de anos diferentes;
• carnês e comprovantes de IPTU;
• recibo ou contrato de compra da posse, cessões anteriores;
• fotos antigas do imóvel e da família no local, notas fiscais de material de construção;
• correspondências, boletos e declarações de imposto de renda que citem o imóvel.

O IPTU ajuda, mas sozinho não prova a posse, como explicamos em pagamento de IPTU não comprova posse. A lista completa está em documentos para usucapião.

Dá para conseguir a usucapião só com testemunhas?

A lei não proíbe. Pelo art. 442 do CPC, a prova testemunhal é sempre admissível quando a lei não dispõe de outro modo, e não há regra que exija documento para provar a posse na ação judicial. Quem ocupa o imóvel há décadas sem guardar quase nenhum papel encontra esse caminho no texto sobre usucapião sem documentos.

O risco está na qualidade do depoimento. Quando o juiz tem apenas testemunhas, ele examina com mais rigor se elas conhecem os fatos de perto e se os relatos se confirmam entre si. Depoimentos vagos ou de quem só ouviu falar costumam levar à improcedência. Uma foto antiga ou uma conta que confirme parte da história já reduz esse risco.

Como preparar as testemunhas sem combinar depoimento

Preparar é explicar à testemunha como funciona a audiência e que ela deve contar apenas o que viu. Combinar respostas é outra coisa, e costuma aparecer no depoimento: frases decoradas e testemunhas que travam diante de qualquer pergunta fora do roteiro.

Fazer afirmação falsa ou calar a verdade como testemunha é crime de falso testemunho (art. 342 do Código Penal). Uma testemunha que não lembra a data exata deve dizer isso. Um “foi mais ou menos na época em que asfaltaram a rua” é mais convincente do que uma data inventada.

Atuação do escritório

A Caldeira Advogados Associados atua em ações judiciais de usucapião e em pedidos extrajudiciais no Estado de São Paulo, o que inclui a análise da prova da posse e a organização das testemunhas, em juízo ou na ata notarial. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Posse mansa e pacífica
• Quem pode contestar a ação de usucapião
• Quais são os requisitos para a usucapião extrajudicial

Perguntas frequentes

Parente pode ser testemunha na usucapião?

Cônjuge, companheiro, pais, filhos, avós, netos, irmãos, tios e sobrinhos, além de sogros, genros, noras e cunhados, estão impedidos (art. 447, § 2º, do CPC). O juiz pode ouvi-los como informantes, sem compromisso, mas o depoimento tende a pesar pouco. Primos não estão impedidos pelo parentesco, embora possam ser contraditados por amizade íntima ou interesse.

Quantas testemunhas preciso levar?

A lei não fixa um mínimo. O máximo na ação judicial é de dez por parte, com até três para cada fato (art. 357, § 6º, do CPC). Na prática, duas ou três pessoas que acompanharam a posse por muitos anos costumam ser suficientes.

Vizinho novo pode ser testemunha?

Pode, mas só sobre o que viu desde que chegou. Se o vizinho mora ali há cinco anos, ele não prova os quinze anos de posse. Por isso as melhores testemunhas são as que conhecem o imóvel desde o início da ocupação ou desde antes dela.

Na usucapião em cartório também tem testemunha?

Tem. Os depoimentos são colhidos pelo tabelião e entram na ata notarial, que não pode se basear apenas no que diz o próprio requerente (art. 402, § 2º, do Provimento CNJ 149/2023). Testemunhas de outras cidades podem prestar declaração em ata complementar ou escritura declaratória.

O que acontece se a testemunha mentir?

Ela pode responder por falso testemunho (art. 342 do Código Penal) na ação judicial e, se a declaração falsa for feita na ata notarial, por crime de falsidade, como o tabelião deve advertir (art. 402 do Provimento CNJ 149/2023). A mentira descoberta também compromete o restante da prova da posse.

Foto de capa: Hobi industri no Unsplash.