ITBI em Ilhabela: alíquota, financiamento e o que muda numa ilha

Comprar casa em Ilhabela envolve três endereços diferentes. O ITBI é pago à Prefeitura de Ilhabela. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato. E o registro, que é o que faz de você dono, acontece em São Sebastião, porque a ilha não tem Registro de Imóveis próprio. Entender essa sequência evita atraso e despesa repetida.

Qual é a alíquota do ITBI em Ilhabela

O ITBI de Ilhabela está no Código Tributário Municipal, a Lei 156/2002. Pelo artigo 130, a alíquota é de 2% nas transmissões em geral. Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a alíquota cai para 1% sobre a parte financiada, e o restante do valor paga 2%.

A diferença aparece no bolso. Numa casa de R$ 1,5 milhão comprada com R$ 600 mil financiados pelo SFH, a conta fica assim:

Sem financiamento, o mesmo imóvel pagaria R$ 30 mil. Do outro lado do canal, em São Sebastião, a alíquota geral é de 3%, como mostra o artigo sobre ITBI em São Sebastião.

Sobre qual valor o imposto é calculado

A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel. No Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP, 2022), o Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa base não se vincula ao valor venal do IPTU, que o valor declarado pelo comprador se presume compatível com o mercado e que o município não pode arbitrar antes um valor de referência fixado por conta própria. Se a Prefeitura discordar do preço declarado, precisa instaurar procedimento administrativo e permitir a sua defesa (CTN, art. 148).

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a se referir ao valor venal estimado pela administração com base em dados de mercado. A mudança reabriu a discussão com as prefeituras. A 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tem mantido o valor declarado como base enquanto o município não instaurar procedimento próprio, e afirmou que a nova lei não retroage (Apelação 1116185-71.2025.8.26.0053, j. 29/05/2026). Para negócios fechados a partir de 2026, guarde a prova do preço de mercado: avaliação, anúncios de imóveis comparáveis, laudo.

Em Ilhabela, onde o mesmo bairro tem casa simples e casa de alto padrão lado a lado, essa regra protege quem declara o preço real. Declarar a menos, por outro lado, aparece mais tarde no ganho de capital do imposto de renda.

Onde pagar, onde lavrar, onde registrar

Quem procura a matrícula em cartório da ilha costuma perder uma viagem. O artigo sobre como tirar a matrícula de imóvel em Ilhabela pela internet mostra o caminho.

Laudêmio: o custo que mais surpreende na ilha

Em 2005, a Emenda Constitucional 46 tirou das mãos da União as ilhas costeiras que são sede de município, como Ilhabela. Muita gente concluiu que a marinha também tinha deixado de existir na ilha. O Supremo Tribunal Federal decidiu o contrário: no Tema 676 da repercussão geral (RE 636.199, j. 27/04/2017), fixou que a emenda não alterou a propriedade da União sobre os terrenos de marinha e acrescidos nessas ilhas.

Numa ilha, a faixa de marinha contorna toda a costa. Por isso, casa de frente para o mar em Ilhabela costuma ter parte do terreno cadastrada na SPU. Na venda, o vendedor paga laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem as benfeitorias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Esse valor se soma ao ITBI e deve entrar na negociação do preço, porque não é pequeno.

Quando não há ITBI

Compromisso de compra e venda. Pelo Tema 1.124 da repercussão geral do STF (ARE 1.294.969), o ITBI só é devido com a transferência da propriedade pelo registro. O compromisso, sozinho, não gera o imposto.

Cessão de posse. Em Ilhabela, muitos imóveis não têm matrícula. Num edital de leilão da 1ª Vara de Ilhabela (processo 0000912-23.2009.8.26.0247), o próprio juízo registrou que o imóvel tinha apenas inscrição municipal, sem matrícula aberta. Nesses casos, o negócio costuma ser feito por cessão de direitos possessórios. A posse não é propriedade nem direito real, e por isso a cessão não é hipótese de ITBI (CTN, art. 35). O imposto aparecerá quando houver título a registrar.

Usucapião. A aquisição por usucapião é originária: ninguém transmite a propriedade ao possuidor. Não há ITBI no registro. Antes de seguir por esse caminho na ilha, confira os limites do Parque Estadual e a origem registral do terreno, como explica o artigo sobre leis ambientais e usucapião em Ilhabela.

Quem paga: comprador ou vendedor?

Perante a Prefeitura, o responsável é quem a lei municipal indica, em regra o adquirente. Entre as partes, o contrato pode dividir o custo. Se for omisso, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (Código Civil, art. 490), e o laudêmio, pela lei federal, com o vendedor. Deixe as duas coisas escritas no compromisso.

Antes de pagar a guia

Confirme três coisas: que o imóvel tem matrícula em São Sebastião, que a área construída está averbada e se há marinha na SPU. Pagar ITBI de um negócio que trava no registro é dinheiro parado. A página de advogado em Ilhabela descreve a análise de compra que fazemos na ilha, e o escritório confere guia, certidões e minuta antes da assinatura.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em Ilhabela?

2% nas transmissões em geral. Na compra financiada pelo SFH, 1% sobre a parte financiada e 2% sobre o restante (Lei municipal 156/2002, art. 130).

Onde registro a escritura de um imóvel de Ilhabela?

No Registro de Imóveis de São Sebastião, que é o competente para os imóveis da ilha.

Casa de frente para o mar em Ilhabela paga laudêmio?

Se parte do terreno estiver em marinha, sim. O STF decidiu no Tema 676 que a Emenda 46/2005 não tirou da União os terrenos de marinha das ilhas sede de município. O laudêmio é de 5% e cabe ao vendedor.

Cessão de posse em Ilhabela paga ITBI?

Não. A cessão de direitos possessórios não transmite propriedade nem direito real. O imposto será devido quando houver título a registrar.