Cessão de direitos hereditários: como vender sua parte da herança antes da partilha

A cessão de direitos hereditários é o negócio pelo qual o herdeiro transfere a outra pessoa a sua parte na herança antes da partilha. Ela só pode ser feita depois da morte, exige escritura pública (Código Civil, art. 1.793) e, se o comprador for de fora da família, os outros herdeiros têm preferência para ficar com a parte pelo mesmo preço (art. 1.794). Quem compra assume o lugar do herdeiro no inventário, com os direitos e também com os riscos.

É o caminho de quem não quer esperar o fim do inventário para receber o seu dinheiro, e de quem quer comprar a parte de um irmão na casa da família. Bem feita, resolve. Mal feita, gera nulidade, disputa entre herdeiros e imposto pago duas vezes.

O que exatamente se vende numa cessão

Até a partilha, a herança é um todo único. Nenhum herdeiro é dono de um bem específico: cada um tem uma fração do conjunto, e os direitos de todos sobre esse conjunto seguem as regras do condomínio (Código Civil, art. 1.791). Por isso, o que o herdeiro cede é o seu quinhão, ou seja, a sua fração ideal da herança inteira, com tudo o que ela tiver de bom e de ruim.

A lei considera imóvel o direito à sucessão aberta, mesmo que a herança só tenha dinheiro em banco (Código Civil, art. 80, II). Essa classificação explica duas exigências práticas: a escritura pública e, em regra, a concordância do cônjuge do herdeiro que cede, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647). Os tabelionatos paulistas costumam exigir essa outorga.

Quando a cessão pode ser feita

Entre a morte e a partilha. Antes da morte, qualquer contrato sobre a herança de pessoa viva é nulo (Código Civil, art. 426). O STJ aplicou essa proibição em 2024 a um acordo que excluía um herdeiro da sucessão futura (REsp 2.112.700/SP, Quarta Turma, j. 23/04/2024).

Depois da partilha não há mais herança indivisa: cada herdeiro recebeu os seus bens, e quem quiser vender faz uma compra e venda comum.

Durante o inventário, a cessão é perfeitamente possível, e o próprio cessionário pode conduzir o inventário em cartório, desde que todos os herdeiros estejam presentes e de acordo (Resolução CNJ 35/2007, art. 16). Em 2026, o STJ confirmou que a cessão pode ser universal ou parcial e que a partilha com quinhões desiguais é válida quando precedida de cessão entre os herdeiros (REsp 2.225.451/SP, Terceira Turma, j. 12/05/2026).

A forma: escritura pública, sempre

O artigo 1.793 do Código Civil exige escritura pública. Contrato particular, mesmo com firma reconhecida, não serve. O Tribunal de Justiça de São Paulo já negou homologação a uma cessão feita por instrumento particular, que considerou absolutamente nula (Agravo de Instrumento 2191759-87.2021.8.26.0000, j. 06/10/2021). Outra possibilidade é o termo assinado nos autos do inventário judicial.

Um contrato de gaveta de herança pode até servir como prova de que houve um acordo e de que houve pagamento, mas não transfere nada. Se o herdeiro morrer ou mudar de ideia, quem pagou terá um problema sério.

É possível vender só a casa, e não a herança inteira?

Aqui está a dúvida mais comum, e a resposta exige cuidado. A lei diz que é ineficaz a cessão do direito hereditário sobre um bem da herança considerado isoladamente (Código Civil, art. 1.793, § 2º), e que nenhum herdeiro pode dispor de um bem do acervo sem autorização prévia do juiz do inventário enquanto a herança estiver indivisa (§ 3º).

Isso não significa que o negócio seja nulo. O STJ decidiu que a cessão de um bem determinado, feita por escritura pública e sem herdeiros incapazes, é válida entre as partes, mas só produz efeito se, na partilha, aquele bem for atribuído ao herdeiro que cedeu (REsp 1.809.548/SP, Terceira Turma, j. 19/05/2020). No mesmo julgamento, reconheceu que o cessionário recebe a posse e pode defendê-la.

Na prática, para comprar a casa da herança com segurança, há duas saídas: conseguir a concordância de todos os herdeiros na mesma escritura ou pedir alvará ao juiz do inventário. Sem isso, o comprador depende da partilha que ainda vai acontecer.

A preferência dos outros herdeiros

O herdeiro não pode ceder a sua parte a um estranho se outro herdeiro quiser comprá-la pelo mesmo preço e nas mesmas condições (Código Civil, art. 1.794). Se isso não for oferecido, o herdeiro preterido pode depositar o preço e ficar com a parte cedida, desde que peça em até 180 dias da transmissão (art. 1.795).

O STJ exige que a comunicação aos coerdeiros informe com clareza o preço e as condições do negócio, e já garantiu a quota ao irmão que depositou o valor dentro do prazo (REsp 1.620.705/RS, Terceira Turma). Para quem compra, a forma mais segura é colher na própria escritura a renúncia expressa dos demais herdeiros à preferência.

Quais impostos incidem

Este é o ponto em que mais se erra, porque a cessão pode gerar dois fatos tributários diferentes.

A diferença entre as duas últimas linhas custa caro. A 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo tratou a renúncia em favor de pessoa certa como equivalente a uma doação, com dois impostos de transmissão (Processo 1074168-44.2023.8.26.0100, j. 26/07/2023). Já a renúncia abdicativa, que devolve a parte ao monte, não sofre ITCMD (TJSP, Agravo de Instrumento 2150913-38.2015.8.26.0000).

Dois avisos sobre o futuro. A Lei Complementar 227/2026 determina que o ITCMD passe a ser progressivo, mas cada estado precisa aprovar a sua lei; em São Paulo, a alíquota segue em 4% e há projeto em tramitação na Assembleia. E o Supremo ainda não terminou de julgar se o ITBI incide sobre cessões de direitos (Tema 1.124). Vale conferir a regra na data do negócio. O artigo sobre ITCMD em São Paulo traz as regras do imposto estadual.

Os riscos de quem compra

Quem compra o quinhão compra também o passivo. A herança responde pelas dívidas do falecido até a partilha (Código Civil, art. 1.997), e o cessionário recebe a parte já com esse peso. Antes de pagar, convém levantar:

• as certidões do falecido: protestos, ações cíveis, execuções fiscais e trabalhistas;
• a situação de cada imóvel: matrícula, IPTU, ocupação e, no litoral, eventual terreno de marinha;
• quem são todos os herdeiros, incluindo filhos de outras relações e companheiros;
• se o herdeiro que cede é casado e em qual regime;
• se há testamento ou doações em vida que serão trazidas à colação.

A escritura também deve dizer o que acontece se surgir um herdeiro que ninguém conhecia, se aparecer dívida não informada ou se o quinhão for menor do que o esperado. Cláusula de responsabilidade do cedente e retenção de parte do preço até a partilha são boas proteções.

Os riscos de quem vende

O herdeiro que cede recebe antes, mas costuma receber menos, porque o comprador desconta o tempo e o risco do inventário. Também perde o controle do que acontece depois. Se o espólio tiver um imóvel valorizado ou um crédito a receber que ninguém lembrava, o ganho fica com o cessionário.

Outra armadilha: a cessão não apaga o ITCMD da herança. O imposto da transmissão por morte continua devido, e é bom combinar por escrito quem vai pagá-lo.

No Litoral Norte

A cessão é muito usada em São Sebastião, Caraguatatuba, Ilhabela e Ubatuba quando a casa de praia fica com vários irmãos e um deles quer sair. Dois cuidados aparecem com frequência. O primeiro é a matrícula: muitas casas da região são só de posse, e o que se cede, nesse caso, é a parte nos direitos possessórios, que depois pode ser regularizada por usucapião. O segundo é o terreno de marinha, que exige certidão da Secretaria do Patrimônio da União na transferência.

Quando os irmãos não chegam a um acordo nem sobre a cessão, a saída costuma ser a extinção do condomínio depois da partilha. As páginas de inventário e de atendimento em São Sebastião explicam como conduzimos esses casos. Os casos de família e sucessões são coordenados pela Dra. Daniela Dias Caldeira.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Posso vender minha parte da herança antes de terminar o inventário?

Sim, por cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública depois do falecimento (Código Civil, art. 1.793). Se o comprador for de fora da família, ofereça antes aos outros herdeiros, que têm preferência.

A cessão de direitos hereditários pode ser feita por contrato particular?

Não. A lei exige escritura pública ou termo nos autos do inventário. O TJSP já considerou nula uma cessão feita por instrumento particular.

Posso vender só um imóvel da herança?

A cessão de um bem específico só produz efeito se, na partilha, o bem ficar com o herdeiro que cedeu (STJ, REsp 1.809.548/SP). Para segurança, é preciso a concordância de todos os herdeiros ou autorização do juiz do inventário.

Quanto tempo os outros herdeiros têm para exercer a preferência?

Até 180 dias depois da transmissão, depositando o preço (Código Civil, art. 1.795).

Quem paga o imposto na cessão de direitos hereditários?

Na cessão gratuita, o cessionário paga o ITCMD de doação. Na onerosa, pode haver ITBI conforme a lei do município. O ITCMD da herança continua devido em qualquer caso.

Renunciar à herança em favor de um irmão é a mesma coisa que ceder?

Para o fisco, sim. A renúncia em favor de pessoa determinada é tratada como doação e gera dois ITCMDs. Só a renúncia pura e simples, em favor de todos, evita o segundo imposto.