Laudêmio: o que é, quem paga e como emitir a CAT na SPU

Laudêmio é o valor que a União cobra quando um imóvel em terreno de marinha, ou em outro terreno da União, é vendido. Corresponde a 5% do valor atualizado do terreno, sem contar a construção, e quem paga é o vendedor, antes da escritura (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Sem o laudêmio pago, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) não emite a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT, e sem a CAT o tabelião não lavra a escritura.

Para quem compra ou vende imóvel na orla, entender o laudêmio é questão de dinheiro e de prazo. Numa casa de frente para o mar, ele pode somar dezenas de milhares de reais, e a falta da CAT é um dos motivos mais comuns de escritura adiada no litoral.

Onde existe laudêmio

O laudêmio nasce do fato de que alguns terrenos pertencem à União, e não ao particular que ocupa. O caso mais comum são os terrenos de marinha: a faixa de 33 metros medida a partir da linha do preamar médio de 1831, em direção à terra (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º), além dos acrescidos de marinha. O particular que está ali tem um de dois vínculos com a União:

Nos dois regimes, a venda paga laudêmio. A matrícula em nome do particular não afasta a União: o que vale é a demarcação da SPU. O artigo sobre terreno de marinha no Litoral Norte explica como a faixa é demarcada e como saber se o seu imóvel está nela.

Em Ilhabela, uma dúvida se repete: a Emenda Constitucional 46/2005 tirou da União as ilhas costeiras que são sede de município. O Supremo decidiu que isso não alcançou os terrenos de marinha dessas ilhas, que continuam da União (Tema 676, RE 636.199, j. 27/04/2017). Na orla da ilha, o laudêmio continua a ser cobrado.

Quando o laudêmio é devido e quando não é

A lei cobra laudêmio na transferência onerosa entre vivos do domínio útil ou da inscrição de ocupação, e também na cessão de direitos relativos a eles (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

Herança e doação dispensam o laudêmio, mas não dispensam a SPU. Concluída qualquer transmissão, onerosa ou não, o novo titular tem 60 dias para pedir a transferência no cadastro da União (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 4º). Quem perde o prazo paga multa de 0,5% ao mês sobre o valor do terreno (§ 5º).

Como o laudêmio é calculado

A base é o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Desde a Lei 13.240/2015, a casa, a piscina e o muro ficam fora da conta. Antes, o laudêmio incidia também sobre a construção. O STJ decidiu que vale a lei da data do registro, e por isso os registros feitos depois dessa lei já não pagam sobre as benfeitorias (REsp 1.833.609/PE, Primeira Turma, j. 08/11/2022).

Um exemplo simples: se a SPU avalia o terreno em R$ 400 mil, o laudêmio é de R$ 20 mil, tenha a casa o valor que tiver. No sistema da SPU, o vendedor também informa o valor declarado da transação, e a União pode cobrar diferença depois se o título mostrar valor maior.

Passo a passo: do cálculo à escritura

Hoje todo o procedimento é feito pela internet, no Portal da SPU, com conta gov.br.

O RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) é o número do imóvel no cadastro da União. Aparece nos boletos de taxa de ocupação ou foro e pode ser consultado no Portal da SPU. Sem ele, nada anda.

A CAT só sai se o vendedor estiver em dia com a União. Taxas de ocupação ou foros atrasados travam a certidão. Por isso, em toda compra na orla, a primeira consulta que fazemos é a situação do RIP.

Quem paga: comprador ou vendedor?

Perante a União, o vendedor. A lei fala em recolhimento “pelo vendedor”, e é dele que a SPU cobra. Entre as partes, porém, o contrato pode transferir o custo ao comprador. O STJ considera válida essa cláusula na promessa de compra e venda, embora ela não possa ser oposta à União (REsp 888.666/SE, Quarta Turma, j. 15/12/2015).

Na prática, laudêmio é tema de negociação. Se o anúncio não fala nele, pergunte antes da proposta, e deixe escrito no compromisso quem vai pagar e em que momento.

Contrato de gaveta e laudêmio atrasado

É comum no litoral que o imóvel tenha passado por várias mãos sem escritura. O STJ julgou o tema em recursos repetitivos e fixou que o contrato de gaveta também gera laudêmio, e que o prazo de dez anos para a União cobrar começa quando ela toma conhecimento do negócio, e não na data da assinatura (Tema 1.142, Primeira Seção, j. 10/05/2023). Na mesma decisão, aplicou a regra que torna inexigível o laudêmio das cessões anteriores ao conhecimento da União, nos termos do art. 47, § 1º, da Lei 9.636/1998.

Quem compra um imóvel com uma cadeia de cessões antigas precisa saber, antes de pagar, quanto a SPU vai exigir para emitir a CAT. Essa conta, às vezes, muda o preço.

Dá para deixar de pagar laudêmio de vez?

No aforamento, sim, pela remição do foro. O foreiro paga à União o valor do domínio direto e passa a ter o domínio pleno do terreno (Lei 9.636/1998, art. 16-A). Com isso, deixam de existir o foro anual e o laudêmio nas vendas futuras. A lei prevê desconto de 25% no pagamento à vista quando o foreiro manifesta interesse no prazo da notificação (art. 16-D), e a Lei 14.011/2020 criou uma modalidade simplificada para imóveis abaixo de um valor-limite.

Na ocupação, o caminho é outro e depende de a União colocar o imóvel à venda ou permitir a aquisição pelo ocupante. Vale consultar o caso específico.

Quanto à mudança geral das regras, a PEC 3/2022, que acaba com os terrenos de marinha, não foi aprovada. Ela segue na Comissão de Constituição e Justiça do Senado. Enquanto não houver mudança na Constituição, o laudêmio continua.

No Litoral Norte

Em São Sebastião, Caraguatatuba, Ilhabela e Ubatuba, o laudêmio aparece em quase toda venda de casa pé na areia e em boa parte dos lotes de frente para o mar. Num processo de usucapião em Maresias, a planta do imóvel separou 166,88 m² de marinha do restante do terreno, e a ação seguiu na Justiça Federal (processo 5000298-33.2025.4.03.6135). É o retrato do que acontece com frequência na região.

Antes de qualquer compra na orla, conferimos o RIP, o regime (aforamento ou ocupação), os débitos com a União e a validade da CAT, junto com o ITBI do município. Os artigos sobre ITBI em São Sebastião e ITBI em Ilhabela mostram a conta completa da compra, e a página de advogado imobiliário explica a análise que fazemos antes da assinatura.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Quanto é o laudêmio?

5% do valor atualizado do terreno, avaliado pela SPU, sem contar a construção (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

Quem paga o laudêmio, o comprador ou o vendedor?

Perante a União, o vendedor. O contrato pode transferir o custo ao comprador, mas essa cláusula vale só entre as partes (STJ, REsp 888.666/SE).

Herança paga laudêmio?

Não. Herança e doação não pagam laudêmio, mas o herdeiro ou donatário precisa pedir a transferência no cadastro da SPU em até 60 dias, sob pena de multa.

O que é a CAT da SPU?

É a Certidão de Autorização para Transferência, emitida pela Secretaria do Patrimônio da União depois do pagamento do laudêmio. Vale 90 dias, e sem ela o tabelião não lavra a escritura de imóvel em terreno da União.

Contrato de gaveta paga laudêmio?

Sim. O STJ decidiu que o contrato de gaveta também gera laudêmio, e que o prazo de cobrança conta de quando a União toma conhecimento do negócio (Tema 1.142).

Como descobrir o RIP do meu imóvel?

Ele consta nos boletos de taxa de ocupação ou de foro e também pode ser obtido no atendimento da SPU, pelo portal ou pelo telefone 0800 978 9005.