IPTU prescreve? Prazo de 5 anos e como se defender na execução fiscal

Sim, o IPTU prescreve. A Prefeitura tem cinco anos para cobrar o imposto na Justiça, contados do dia seguinte ao vencimento (Código Tributário Nacional, art. 174; STJ, Tema 980). Se nesse prazo o juiz não mandou citar o devedor em uma execução fiscal, e se não houve protesto nem reconhecimento da dívida, o débito está prescrito e não pode mais ser cobrado. Mesmo depois de ajuizada, a execução pode prescrever se ficar parada por anos sem que se encontrem o devedor ou os bens dele.

Saber disso muda a conversa com a Prefeitura. Muita gente paga, parcela ou adere a um Refis sem conferir se parte da dívida já tinha caducado.

Como contar os cinco anos

O Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, que o prazo para cobrar o IPTU começa no dia seguinte à data de vencimento do imposto (Tema 980, REsp 1.658.517/PA, Primeira Seção, j. 14/11/2018). No mesmo julgamento, decidiu que o parcelamento feito de ofício pela Prefeitura, sem pedido do contribuinte, não interrompe a contagem.

Um exemplo: o IPTU de 2020, com vencimento em fevereiro de 2020, poderia ser cobrado na Justiça até fevereiro de 2025. Se a Prefeitura só entrou com a execução em 2026, a cobrança daquele ano está prescrita.

O prazo é interrompido, e volta a correr do zero, quando acontece uma destas situações (Código Tributário Nacional, art. 174, parágrafo único):

Esse último ponto merece atenção. Pedir parcelamento é reconhecer a dívida, e o prazo recomeça. O Tribunal de Justiça de São Paulo já aplicou essa regra a parcelamentos sucessivos de IPTU numa execução de São Sebastião (Agravo de Instrumento 2166730-98.2022.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Público). Por outro lado, o parcelamento feito depois que a dívida já prescreveu não ressuscita o crédito: o TJSP decidiu que o parcelamento posterior não reabre débito prescrito (Apelação 0000052-91.2002.8.26.0659, 15ª Câmara de Direito Público, j. 18/08/2023).

Prescrição e decadência não são a mesma coisa

A decadência é o prazo que a Prefeitura tem para lançar o imposto, ou seja, para constituir o crédito. São cinco anos contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido feito (Código Tributário Nacional, art. 173). No IPTU, o lançamento é feito de ofício todo ano, com o envio do carnê, então a decadência raramente é o problema.

Ela aparece quando a Prefeitura descobre uma construção não cadastrada e quer cobrar a diferença de anos anteriores. Nesse caso, só pode lançar os exercícios ainda dentro do prazo do artigo 173.

A execução foi ajuizada a tempo. Ainda pode prescrever?

Pode. É a chamada prescrição intercorrente, que acontece dentro do processo. Pela Lei de Execução Fiscal, quando não se encontram o devedor ou bens penhoráveis, o processo é suspenso por um ano. Depois disso, é arquivado. Se do arquivamento passarem mais cinco anos sem que a cobrança avance, o juiz reconhece a prescrição, inclusive de ofício, depois de ouvir a Fazenda (Lei 6.830/1980, art. 40, § 4º).

O STJ fixou as regras dessa contagem em recursos repetitivos (REsp 1.340.553/RS, Primeira Seção, j. 12/09/2018):

• o ano de suspensão começa automaticamente quando a Fazenda toma ciência de que o devedor ou os bens não foram encontrados;
• terminado esse ano, o prazo de prescrição corre sozinho, haja ou não pedido da Fazenda ou decisão do juiz;
• só a citação efetiva ou a penhora efetiva de bens interrompem a contagem, e o simples pedido de diligências não basta.

Há uma exceção a favor da Prefeitura: se a demora na citação foi culpa do próprio Judiciário, a prescrição não é reconhecida (Súmula 106 do STJ). Em cada caso, é preciso olhar o andamento do processo, ato por ato.

A onda de extinção de execuções fiscais

Desde 2024, muitas execuções fiscais de IPTU estão sendo extintas. O Supremo decidiu que é legítimo extinguir execução de baixo valor por falta de interesse de agir, e que novas ações dependem de tentativa prévia de conciliação e de protesto do título (Tema 1.184, RE 1.355.208, j. 19/12/2023).

O Conselho Nacional de Justiça transformou isso em regra (Resolução 547/2024): devem ser extintas as execuções fiscais de valor inferior a R$ 10 mil no ajuizamento que estejam há mais de um ano sem movimentação útil, sem citação do devedor ou, citado ele, sem bens penhoráveis localizados. Em julho de 2026, a Resolução 689 acrescentou que os tribunais devem intimar as Fazendas nas execuções paradas há mais de 15 anos ou suspensas há mais de 6, para análise da prescrição intercorrente. Reconhecida a prescrição, fica proibido protestar ou negativar o mesmo crédito.

O efeito foi grande. Em março de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo informou que mais de 4,6 milhões de execuções fiscais já tinham sido extintas no estado.

Como se defender de uma execução fiscal de IPTU

Exceção de pré-executividade. É uma petição simples, feita no próprio processo, sem precisar garantir o juízo. Serve para matérias que o juiz pode conhecer de ofício e que não dependem de prova complexa (Súmula 393 do STJ). A prescrição é o exemplo clássico: basta mostrar as datas de vencimento, de ajuizamento e do despacho de citação.

Embargos à execução. Servem para discussões mais amplas, como erro no cálculo, área construída errada ou imunidade. Exigem garantia do juízo, por depósito, fiança, seguro ou penhora, e devem ser apresentados em 30 dias (Lei 6.830/1980, art. 16).

Ação anulatória. Quando o problema está no lançamento, por exemplo um valor venal fora da realidade, é possível discutir o débito em ação própria, com ou sem execução em curso.

Posso perder a casa por causa do IPTU?

Pode. A proteção do bem de família não vale contra a cobrança de impostos do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Por isso, a execução de IPTU é uma das poucas que podem levar a residência da família a leilão. É mais um motivo para conferir a prescrição cedo, antes da penhora.

A dívida também acompanha o imóvel. Quem compra responde pelo IPTU atrasado, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). E, na herança, os herdeiros respondem até o limite do que receberam (art. 131). Em agosto de 2026, o STJ decidiu que a execução só pode ser redirecionada contra o espólio ou os herdeiros se o devedor tiver sido citado antes de morrer (Tema 1.393). O artigo sobre imóvel herdado com dívida de IPTU trata desse caso em detalhe.

Antes de aderir ao Refis

Os municípios do Litoral Norte têm aberto programas de parcelamento com desconto de juros e multa. Caraguatatuba aprovou o Refis de 2026 pela Lei Complementar 152/2026, para débitos vencidos até 2025, inclusive os já ajuizados. São Sebastião teve anistias em 2024 e 2025 (Leis Complementares 309/2024 e 313/2025), e Ubatuba abriu programa pela Lei Complementar 32/2024.

São boas oportunidades, com um cuidado: a adesão é reconhecimento da dívida e interrompe a prescrição. Antes de assinar, separe o que ainda pode ser cobrado do que já prescreveu. Em execuções antigas, não é raro que parte dos anos cobrados esteja caduca. Pagar o que a Prefeitura não pode mais exigir não tem volta.

Se a dívida é recente e não há prescrição, o parcelamento costuma ser o melhor caminho. O artigo sobre IPTU atrasado e parcelamento mostra como negociar.

No Litoral Norte

As execuções fiscais de IPTU de Caraguatatuba correm no Serviço Anexo Fiscal do Foro da cidade, e as de São Sebastião no Setor de Execuções Fiscais do Fórum, no Varadouro. Muitos proprietários de casa de veraneio só descobrem a execução quando recebem a intimação da penhora, anos depois, porque o endereço cadastrado na Prefeitura era o do imóvel de praia. As páginas de atendimento em Caraguatatuba, São Sebastião e Ubatuba mostram onde cada processo corre.

Para analisar um caso, precisamos do número do processo ou da certidão de dívida ativa. Com eles, conferimos ano a ano o que está prescrito, o que ainda é exigível e qual é a melhor defesa.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Em quantos anos o IPTU prescreve?

Em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela ou cota única (CTN, art. 174; STJ, Tema 980).

O que interrompe a prescrição do IPTU?

O despacho do juiz que ordena a citação na execução fiscal, o protesto da dívida, um ato judicial que constitua o devedor em mora e qualquer reconhecimento da dívida pelo contribuinte, como o pedido de parcelamento.

Se eu parcelar uma dívida já prescrita, ela volta a valer?

Não. O TJSP decidiu que o parcelamento posterior não reabre crédito já prescrito. Mas o parcelamento de dívida ainda não prescrita interrompe a prescrição.

O que é prescrição intercorrente na execução fiscal?

É a prescrição que ocorre dentro do processo, quando ele fica um ano suspenso e mais cinco anos sem que o devedor seja citado ou bens sejam penhorados (Lei 6.830/1980, art. 40; STJ, REsp 1.340.553/RS).

Como pedir o reconhecimento da prescrição do IPTU?

Por exceção de pré-executividade, no próprio processo e sem garantir o juízo, quando as datas estão nos autos (Súmula 393 do STJ). Se não houver execução, é possível pedir a baixa à Prefeitura ou ir à Justiça.

Bem de família pode ser penhorado por dívida de IPTU?

Sim. A proteção do bem de família não vale contra a cobrança de impostos do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).