Imóvel herdado com dívida de IPTU: quem paga e o que acontece no inventário

Quem recebe um imóvel herdado com dívida de IPTU não paga a conta com o próprio salário: a dívida é cobrada primeiro dos bens que a pessoa falecida deixou, e cada herdeiro só responde até o valor do que herdou. No inventário judicial, o imposto atrasado precisa ser pago ou garantido antes da sentença de partilha. No cartório, a dívida, por si só, não impede a escritura, mas continua presa ao imóvel.

Isso não faz a dívida desaparecer. Ela acompanha o imóvel, pode levar à penhora da casa e, se for ignorada, cresce com juros e multa até o dia em que a família precisar vender o imóvel ou encerrar o inventário.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. A mãe dele morreu no começo de 2025 e deixou uma casa em Caraguatatuba, avaliada em R$ 450 mil, para ele e os dois irmãos. Ao buscar os documentos para o inventário, o Sérgio descobriu que o IPTU não era pago desde 2019 e que a dívida, com os encargos, passava de R$ 20 mil. A cobrança continua chegando no nome da mãe. Ele quer saber se terá de pagar sozinho, se os irmãos dividem a conta e se o inventário pode sair assim mesmo.

Quem responde pela dívida de IPTU depois da morte do dono?

O Código Tributário Nacional separa a resposta em etapas. Até a partilha, quem deve é o espólio, isto é, o conjunto de bens e dívidas deixado pelo falecido, que o inventariante representa. O art. 131, III, do CTN diz que o espólio é pessoalmente responsável pelos tributos devidos pelo falecido até a data da abertura da sucessão, que é a data da morte.

Depois da partilha, a responsabilidade passa aos herdeiros e ao cônjuge meeiro, com um limite: cada um responde pelos tributos devidos até a partilha apenas no montante do seu quinhão, do legado ou da meação (art. 131, II, do CTN). O Código Civil segue a mesma linha. A herança responde pelas dívidas do falecido e, feita a partilha, cada herdeiro responde na proporção da parte que lhe coube (art. 1.997). O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança (art. 1.792), e o art. 796 do Código de Processo Civil repete a regra.

Para o Sérgio, isso significa que os R$ 20 mil saem, em primeiro lugar, do patrimônio da mãe. Os irmãos não precisam tirar dinheiro do próprio bolso, a não ser que decidam fazê-lo para não perder a casa.

O inventariante merece atenção à parte. O art. 134, IV, do CTN o torna solidariamente responsável pelos tributos devidos pelo espólio quando não for possível cobrar do próprio espólio, nos atos em que intervier ou pelas omissões de que for responsável. Quem aceita o cargo assume o dever de cuidar dessas contas.

O IPTU atrasado entra no inventário?

Entra, e de duas maneiras. Os bens do falecido aparecem no inventário ao lado das dívidas, e o IPTU vencido é uma delas. Quem quiser entender o que mais compõe essa lista encontra o tema em o que entra no inventário.

A outra maneira é como condição para encerrar o processo. O art. 192 do CTN proíbe que a sentença de partilha ou de adjudicação seja proferida sem prova da quitação de todos os tributos relativos aos bens do espólio ou às suas rendas. O art. 654 do CPC exige, para o julgamento da partilha, certidão ou informação negativa de dívida com a Fazenda Pública. O parágrafo único do mesmo artigo permite o julgamento quando o pagamento da dívida estiver garantido.

Mesmo no arrolamento sumário, o rito mais simples do inventário judicial, o IPTU precisa estar resolvido. O STJ fixou no Tema 1.074 (Primeira Seção, 2022) que a homologação da partilha não depende do prévio recolhimento do imposto de transmissão causa mortis, mas exige a comprovação do pagamento dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, com base no art. 659, § 2º, do CPC e no art. 192 do CTN.

A prefeitura precisa se habilitar no inventário?

Não. A cobrança judicial do crédito tributário não se sujeita a habilitação em inventário ou arrolamento (art. 187 do CTN). Os créditos tributários vencidos ou vincendos do falecido ou do espólio, exigíveis durante o inventário, são pagos com preferência sobre os demais créditos habilitados e os outros encargos do monte (art. 189 do CTN). Os credores comuns, como um banco ou um fornecedor, seguem o caminho do art. 642 do CPC: pedem ao juiz do inventário, antes da partilha, o pagamento das dívidas vencidas e exigíveis.

Dá para fazer o inventário em cartório com IPTU atrasado?

A dívida, por si só, não impede a escritura. A Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça, que regula o inventário extrajudicial, diz que a existência de credores do espólio não impedirá a realização do inventário e partilha por escritura pública (art. 27). A mesma resolução inclui a certidão negativa de tributos entre os documentos a apresentar na lavratura (art. 22, alínea “g”).

Em São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça tinham um item que tratava os débitos tributários municipais como obstáculo à escritura de inventário. O Provimento CG 13/2021 suprimiu esse item (o 116.2 do Capítulo XVI do Tomo II), por entender que a exigência não era compatível com o CPC nem com a Resolução 35. Como cada tabelionato organiza a conferência das certidões, vale perguntar antes como ele trata a certidão positiva de IPTU, para não ser surpreendido no dia da assinatura.

Uma mudança recente também costuma gerar confusão. A Resolução CNJ 695/2026, publicada em agosto, deu nova redação ao art. 15 da Resolução 35 e passou a permitir a escritura sem o recolhimento prévio do ITCMD, o imposto estadual sobre a herança. A alteração trata desse imposto. Ela não perdoa o IPTU nem muda a responsabilidade dos herdeiros pela dívida municipal.

Na prática, o débito costuma reaparecer quando a família decide vender o imóvel. O comprador de um imóvel recebe junto as dívidas de IPTU, salvo quando o título trouxer a prova da quitação (art. 130 do CTN). Por isso o comprador atento pede a quitação antes da escritura ou desconta o débito do preço.

E se a prefeitura cobrar na Justiça de quem já morreu?

Às vezes a prefeitura continua lançando o imposto no nome do falecido e, anos depois, ajuíza a cobrança contra ele, como se estivesse vivo.

O STJ julgou a questão no Tema 1.393, em recursos repetitivos da Primeira Seção (REsp 2.237.254/SC e REsp 2.227.141/SC, acórdão publicado em agosto de 2026). A tese fixada diz que o redirecionamento da execução fiscal contra o espólio ou os sucessores só é admitido quando o falecimento do contribuinte ocorrer depois de ele ter sido devidamente citado nos autos. Se a pessoa morreu antes da citação, a execução não pode simplesmente passar a correr contra o espólio.

A tese está em linha com a Súmula 392 do STJ, segundo a qual a Fazenda pode substituir a certidão de dívida ativa até a sentença dos embargos para corrigir erro material ou formal, mas não pode trocar o sujeito passivo da execução. Nessas situações, a execução tende a ser extinta, e o Município, se ainda estiver dentro do prazo, precisa iniciar uma nova cobrança contra o espólio ou os herdeiros. A dívida continua existindo enquanto não prescrever.

Quando a execução é válida, a casa pode ser penhorada mesmo que seja a moradia da família. A Lei 8.009/1990 exclui da proteção do bem de família a cobrança de impostos predial ou territorial e de taxas devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV).

O IPTU antigo pode estar prescrito?

Pode. A ação de cobrança do crédito tributário prescreve em cinco anos, contados da sua constituição definitiva (art. 174 do CTN). No IPTU, a constituição acontece com o envio do carnê ao endereço do contribuinte (Súmula 397 do STJ), e o prazo começa no dia seguinte à data fixada para o vencimento do imposto (Tema 980 do STJ, Primeira Seção, 2018). O parcelamento oferecido pela própria prefeitura no carnê não interrompe esse prazo.

A contagem é interrompida, entre outras hipóteses, pelo despacho do juiz que ordena a citação na execução fiscal, pelo protesto da certidão de dívida ativa e por qualquer ato inequívoco do devedor que importe reconhecimento do débito. No caso do Sérgio, o IPTU com vencimento anterior a outubro de 2021 pode estar prescrito, se não houver execução fiscal ajuizada a tempo, protesto ou pedido de parcelamento. Só a consulta à dívida ativa do Município e ao andamento de eventuais processos permite afirmar.

Esse cuidado tem efeito prático. A prescrição extingue o crédito tributário (art. 156, V, do CTN), e pagar ou parcelar sem conferir pode significar pagar o que já não era devido.

Como resolver a dívida durante o inventário?

Há algumas saídas, e a escolha depende de quanto dinheiro existe na herança e do que a família pretende fazer com o imóvel.

1. Pagar com recursos do espólio. Se a pessoa deixou saldo em conta ou aplicações, esse valor pode quitar o IPTU antes da partilha. No inventário judicial, o levantamento depende de autorização do juiz.
2. Parcelar em nome do espólio. Os Municípios têm leis próprias de parcelamento e, de tempos em tempos, programas com redução de multa e juros. O pedido costuma ser feito pelo inventariante. O parcelamento suspende a exigibilidade do crédito (art. 151, VI, do CTN), o que permite obter certidão positiva com efeitos de negativa (art. 206), mas também é reconhecimento da dívida e interrompe a prescrição. Convém excluir antes os anos prescritos.
3. Discutir a cobrança. Lançamentos com área errada, imóvel cadastrado em duplicidade ou anos prescritos podem ser questionados na via administrativa ou, se houver execução, no próprio processo.
4. Combinar na partilha quem assume. Os herdeiros podem acertar que quem fica com a casa paga a dívida, com compensação no valor do quinhão. Esse acordo vale entre eles, mas não pode ser oposto à prefeitura (art. 123 do CTN), que pode continuar cobrando de cada herdeiro até o limite do que recebeu.

Quem paga sozinho o IPTU do imóvel da herança, enquanto o inventário não termina, tem direito de ser reembolsado. O administrador provisório do espólio tem direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fez (art. 614 do CPC), e entre condôminos cada um concorre para os ônus da coisa na proporção da sua parte (art. 1.315 do Código Civil). O ideal é guardar todos os comprovantes e pedir que o valor seja considerado na partilha.

E se a dívida for maior que a herança?

Os herdeiros não pagam a diferença. O limite das forças da herança protege o patrimônio pessoal de cada um, e cabe ao herdeiro provar o excesso, salvo se houver inventário que demonstre o valor dos bens herdados (art. 1.792 do Código Civil). Por isso fazer o inventário, mesmo quando a herança é pequena, é a forma mais segura de mostrar até onde vai a responsabilidade.

Se a herança não compensar, existe ainda a renúncia de herança. O herdeiro que renuncia deixa de receber os bens e, com eles, deixa de responder pelas dívidas. A renúncia alcança a herança inteira e não pode ser parcial (art. 1.808 do Código Civil).

Também ajuda não deixar o tempo correr. O atraso na abertura do inventário pode gerar multa sobre o ITCMD, conforme a lei estadual, e cada ano sem pagar o IPTU soma juros à conta. O tema está em prazo para fazer inventário.

Atuação do escritório em inventários com dívidas

A Caldeira Advogados Associados atua em inventários judiciais e extrajudiciais no Estado de São Paulo, incluindo a análise de débitos de IPTU, a verificação de prescrição, os pedidos de parcelamento em nome do espólio e a defesa em execuções fiscais contra herdeiros. A página de inventário e partilha descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Inventário de imóvel não regularizado
• Como obter a escritura do imóvel depois que o dono faleceu
• Imóveis em inventário: a imobiliária pode fazer a venda?

Perguntas frequentes

O herdeiro tem de pagar o IPTU atrasado do falecido com dinheiro próprio?

Não. A dívida é paga com os bens da herança, e depois da partilha cada herdeiro responde só até o valor do quinhão que recebeu (art. 131, II, do CTN e art. 1.997 do Código Civil). O herdeiro pode decidir pagar para evitar a penhora do imóvel, mas não é obrigado a usar o próprio patrimônio além desse limite.

O inventário pode ser concluído com IPTU em aberto?

No inventário judicial, a sentença de partilha depende da prova de quitação dos tributos sobre os bens do espólio, ou de garantia do pagamento (art. 192 do CTN e art. 654 do CPC). Em cartório, a existência de credores não impede a escritura (art. 27 da Resolução CNJ 35/2007), mas a certidão de tributos é exigida e a dívida continua vinculada ao imóvel.

A prefeitura pode cobrar na Justiça uma pessoa que já morreu?

Se a pessoa morreu antes de ser citada, o STJ não admite que a execução seja redirecionada ao espólio ou aos herdeiros (Tema 1.393, 2026). A prefeitura precisa iniciar nova cobrança, se a dívida não estiver prescrita. Se a morte ocorreu depois da citação, o processo segue contra o espólio.

O imóvel herdado pode ser penhorado por dívida de IPTU mesmo sendo a casa da família?

Pode. A proteção do bem de família não vale para a cobrança de impostos predial ou territorial e de taxas devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990).

Parcelar o IPTU atrasado é sempre uma boa ideia?

Depende. O parcelamento suspende a cobrança e permite obter certidão positiva com efeitos de negativa, mas é um reconhecimento da dívida e interrompe a prescrição. Antes de pedir, convém conferir se há anos já prescritos, que não precisam ser pagos.

Foto de capa: Feliphe Schiarolli no Unsplash.