ITBI em Caraguatatuba: alíquota, valor venal de referência e como emitir a guia

Em Caraguatatuba, o ITBI é de 3% nas compras em geral. Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a alíquota cai para 0,5% sobre a parte financiada, e o restante paga 2% (Código Tributário Municipal, art. 169). Desde 2021, a Prefeitura calcula o imposto sobre um valor venal de referência, que o comprador pode contestar com uma avaliação especial. Na compra de um imóvel de R$ 600 mil, o ITBI pode ir de R$ 7.500 a R$ 18.000, conforme a forma de pagamento.

A diferença é grande, e quem não conhece a regra deixa dinheiro na mesa. Vale entender de onde vêm os números e como a guia é emitida.

Qual é a alíquota do ITBI em Caraguatatuba

O ITBI da cidade está no Código Tributário Municipal, a Lei Complementar 1/1997. Pelo artigo 169, na redação consolidada publicada pela Câmara Municipal, as alíquotas são estas:

Na prática, para um imóvel de R$ 600 mil:

O imposto é sempre devido ao município onde o imóvel está (Constituição, art. 156, § 2º, II). Comprar um apartamento no Indaiá ou um terreno no Massaguaçu paga ITBI a Caraguatatuba, ainda que a escritura seja lavrada na capital. A alíquota de 3% é a mesma de São Sebastião e fica acima da de Ilhabela, que cobra 2%, como mostram os artigos sobre ITBI em São Sebastião e ITBI em Ilhabela.

O valor venal de referência

A Lei Complementar municipal 84/2021 mudou a base de cálculo. O artigo 161 passou a dizer que o ITBI incide sobre o valor venal do imóvel, entendido como o valor pelo qual ele seria vendido à vista, em condições normais de mercado. A mesma lei criou o valor venal de referência, o VVR, apurado por uma comissão de três servidores da Secretaria da Fazenda com base na planta de valores, nas transações recentes com ITBI pago, em avaliações judiciais e em avaliações de bancos (arts. 170-A a 170-D).

Esse valor não é absoluto. A lei diz que ele tem presunção relativa e pode ser afastado quando o preço do negócio for maior, quando a Fazenda apurar valor diferente em avaliação especial, arbitramento ou impugnação, ou quando houver erro nos dados do cadastro (art. 162, parágrafo único). Quem discordar do valor divulgado pode pedir avaliação especial, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido.

O que diz o STJ sobre esse valor

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em recurso repetitivo, que a base do ITBI é o valor de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base por um valor de referência fixado de forma unilateral (Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP). Se a Prefeitura discordar do preço declarado, precisa instaurar procedimento próprio e permitir a defesa (Código Tributário Nacional, art. 148).

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a falar em valor venal estimado pela administração com base em dados de mercado. A 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tem mantido o valor declarado como base enquanto o município não fizer procedimento próprio, e afirmou que a nova lei não retroage (Apelação 1116185-71.2025.8.26.0053, j. 29/05/2026).

Na prática, em Caraguatatuba: se a guia vier calculada sobre um VVR acima do preço real e de mercado, há caminho para contestar, primeiro pela avaliação especial na Prefeitura e, se não resolver, na Justiça. Guarde a prova do valor: laudo, anúncios de imóveis parecidos, proposta do banco.

Como emitir a guia e quando pagar

Pela Lei Complementar 84/2021, a guia é pedida pelo contribuinte no site da Prefeitura, com cadastro prévio, ou por requerimento. O pedido vai acompanhado do título ou da minuta da escritura, do documento de identidade, do comprovante de residência e da procuração, se for o caso. No requerimento, o contribuinte declara o valor de mercado do imóvel (art. 170-B).

Os prazos de pagamento estão no artigo 170 do Código:

A LC 84/2021 autorizou o parcelamento do ITBI em até seis vezes, com uma condição: o registro da escritura no Registro de Imóveis só acontece depois da quitação total (art. 4º). Quem parcela precisa saber que o imóvel só passa para o seu nome no fim das parcelas.

Situações especiais previstas no Código de Caraguatatuba

Usufruto e nua-propriedade. O usufruto vale um terço do imóvel e a nua-propriedade, dois terços (art. 165, I e II). Na venda com reserva de usufruto, o imposto é calculado primeiro sobre a nua-propriedade e, depois, sobre o usufruto quando a propriedade se consolidar, salvo se as partes preferirem pagar tudo de uma vez (art. 166).

Partilha e extinção de condomínio. Na divisão de patrimônio comum, partilha ou extinção de condomínio, o ITBI incide só sobre o que alguém receber acima da sua parte ideal (art. 165, V). É uma regra importante para divórcios e para irmãos que dividem um imóvel herdado, tema do artigo sobre extinção de condomínio.

Cessão de compromisso de compra e venda. Na cessão, desconta-se da base de cálculo a parte do preço que o cedente ainda não pagou (art. 167).

Dívidas do imóvel. Hipoteca, IPTU atrasado e outras dívidas que oneram o imóvel não são abatidas da base de cálculo (art. 168).

Quando não há ITBI

O compromisso de compra e venda, sozinho, não gera o imposto: o Supremo fixou que o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade pelo registro (Tema 1.124, ARE 1.294.969). A usucapião também não paga ITBI, porque a propriedade é adquirida de forma originária, sem que ninguém a transmita. E a cessão de direitos possessórios, comum nos loteamentos antigos da cidade, não transfere propriedade nem direito real, de modo que não é hipótese de ITBI enquanto não houver título a registrar.

Cartórios e órgãos da cidade

A escritura pode ser feita em qualquer tabelionato do país. Em Caraguatatuba, funciona o Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca, na Rua Oswaldo Cruz, 582, Centro. O registro é feito no Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Caraguatatuba, que guarda as matrículas da cidade. Se o imóvel tiver faixa de terreno de marinha, antes da escritura é preciso pagar o laudêmio e obter a CAT na Secretaria do Patrimônio da União.

A página de atendimento em Caraguatatuba mostra onde corre cada etapa na cidade, e a de advogado imobiliário descreve a análise que fazemos antes da assinatura, incluindo a conferência da guia.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em Caraguatatuba?

3% nas transmissões em geral. Na compra financiada pelo SFH, 0,5% sobre o valor financiado e 2% sobre o restante (Código Tributário Municipal, art. 169).

O que é o valor venal de referência de Caraguatatuba?

É o valor de mercado estimado pela Prefeitura para cada imóvel, criado pela Lei Complementar 84/2021. Ele tem presunção relativa e pode ser contestado por avaliação especial.

Posso pagar o ITBI de Caraguatatuba parcelado?

Sim, em até seis parcelas, mas o registro da escritura só é feito depois da quitação total (LC 84/2021, art. 4º).

Quando tenho de pagar o ITBI?

Antes da lavratura da escritura pública. Nas transmissões por sentença, em até 10 dias do trânsito em julgado (Código Tributário Municipal, art. 170).

Divórcio com partilha do imóvel paga ITBI em Caraguatatuba?

Só se um dos dois receber mais do que a sua parte ideal e pagar a diferença ao outro. Nesse caso, o ITBI incide sobre o excesso (Código Tributário Municipal, art. 165, V). Se a diferença for dada sem pagamento, o imposto é o ITCMD estadual.