Imóvel abandonado: é possível tomar posse? O que a lei permite e quais são os riscos

Um imóvel vazio, mesmo há muitos anos, continua tendo dono. Entrar nele não transfere a propriedade e pode levar a uma ação de reintegração de posse e, se houver violência, grave ameaça ou participação de mais de duas pessoas, até a um processo criminal. A lei só reconhece a usucapião a quem exerce posse pública, pacífica e com intenção de dono pelo prazo legal, que vai de 5 a 15 anos conforme a modalidade, e a contagem só começa quando a ocupação deixa de ser violenta ou clandestina.

Quase todo bairro tem uma casa assim. O mato cresce, o muro rachou, ninguém aparece há anos. É natural pensar que, se o dono não cuida, alguém poderia cuidar no lugar dele. A lei valoriza a função social da propriedade, mas não autoriza ninguém a entrar por conta própria num imóvel que é de outra pessoa.

Imóvel abandonado não é imóvel sem dono

A primeira ideia a corrigir é que o abandono transfere o imóvel automaticamente para alguém. Não transfere. A casa vazia pode pertencer a uma pessoa viva que mora longe, a herdeiros que nunca fizeram o inventário ou a uma empresa que faliu. Em todos esses casos, o dono mantém o direito de retomar o imóvel.

O caminho para saber quem é o proprietário é pedir a certidão da matrícula no Registro de Imóveis. A prefeitura também pode informar em nome de quem está o cadastro do IPTU.

Os riscos de ocupar por conta própria

Quem entra num imóvel alheio sem autorização assume riscos reais:

• Reintegração de posse. O proprietário pode pedir na Justiça a retomada do imóvel e, se agir logo, conseguir uma liminar para a desocupação. Ele também pode reagir por conta própria, de imediato e com moderação, para manter ou recuperar a posse (art. 1.210, § 1º, do Código Civil).
• Perda das benfeitorias. Quem ocupa sabendo que o imóvel é de outro é possuidor de má-fé e, em regra, só tem direito a ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias, sem direito de retenção. Reformas e ampliações ficam para o dono, sem indenização (arts. 1.220 e 1.255 do Código Civil).
• Processo criminal. Invadir terreno ou edifício alheio com violência, grave ameaça ou em grupo de mais de duas pessoas, para tomar a posse, é crime de esbulho possessório (art. 161, § 1º, II, do Código Penal).

Quando a ocupação pode levar à usucapião

A usucapião existe justamente para reconhecer quem cuidou de um imóvel como dono por muitos anos. Mas a lei faz uma distinção importante: atos violentos ou clandestinos não geram posse enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade (art. 1.208 do Código Civil). Clandestina é a ocupação feita às escondidas, que o dono não tem como perceber.

Para quem já está no imóvel, o tempo só começa a contar quando a posse passa a ser pública e pacífica, exercida à vista de todos. Antes disso, o dono pode retomar a área a qualquer momento. A partir daí, correm os prazos de cada modalidade:

• 5 anos na especial urbana, para áreas de até 250 m² usadas como moradia por quem não tem outro imóvel;
• 10 anos na extraordinária, se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras produtivas;
• 15 anos na extraordinária comum.

O que conta é o tempo da posse, não o tempo em que o imóvel ficou vazio antes de você chegar. Se o dono, nesse período, entrar com uma ação para retomar a área, o prazo é interrompido.

Os tipos e prazos estão comparados neste artigo sobre os tipos de usucapião.

Imóveis públicos não podem ser usucapidos

Muitos terrenos que parecem abandonados são públicos: áreas verdes de loteamentos, sobras de desapropriação, terrenos de marinha. A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Ocupar uma área assim não gera usucapião, por mais tempo que passe. Em bairros já consolidados, a regularização, quando cabe, vem pela Reurb, conduzida pelo poder público.

A arrecadação pelo município

Existe um caminho previsto em lei para o imóvel urbano realmente abandonado, mas ele leva o bem para o poder público, não para quem ocupa. O Código Civil permite que o município arrecade como bem vago o imóvel que o dono abandonou, sem intenção de conservá-lo, e que não esteja na posse de outra pessoa. Passados três anos, a propriedade passa ao município (art. 1.276). A lei presume o abandono quando cessam os atos de posse e o dono fica cinco anos sem pagar o IPTU, e mesmo assim a prefeitura precisa abrir um processo e notificá-lo para se defender (Lei 13.465/2017, art. 64).

A Lei 13.465/2017 regulamentou esse procedimento e permite que o município destine esses imóveis a programas de habitação e de regularização fundiária (arts. 64 e 65).

Os caminhos mais seguros

Para quem tem interesse em um imóvel abandonado, há opções que não envolvem ocupar por conta própria:

• Localizar o dono ou os herdeiros pela matrícula e pelo cadastro do IPTU e propor a compra. Muitos herdeiros nem sabem que o imóvel existe e aceitam vender.
• Comprar os direitos hereditários, quando o proprietário faleceu e o inventário não foi feito, por escritura pública de cessão assinada por todos os herdeiros.
• Acompanhar leilões judiciais, já que imóveis com dívidas de IPTU ou de condomínio costumam ir a leilão.
• Procurar a prefeitura, que pode ter programas habitacionais com imóveis arrecadados.

Perguntas frequentes

Quanto tempo um imóvel precisa ficar abandonado para eu poder ficar com ele?

Não existe esse prazo. O abandono, sozinho, não transfere a propriedade. O que pode levar à usucapião é a sua posse, pública e pacífica, pelo prazo da modalidade, contado a partir do momento em que você passou a ocupar o imóvel como dono.

Imóvel abandonado é da prefeitura?

Não automaticamente. Ele continua sendo do proprietário. O município só adquire o imóvel urbano abandonado se fizer a arrecadação prevista no art. 1.276 do Código Civil e os três anos se passarem.

Posso pedir usucapião de uma casa que ocupei quando estava vazia?

Pode, se a sua posse foi pública, pacífica, contínua e com intenção de dono durante todo o prazo, e se o imóvel não for público. O tempo em que a ocupação foi violenta ou clandestina não conta.

O dono pode me tirar do imóvel depois de muitos anos?

Enquanto o prazo da usucapião não se completar, sim. Depois que o prazo se completa, você já adquiriu a propriedade, ainda que falte o reconhecimento pelo cartório ou pelo juiz, e pode alegar a usucapião como defesa numa ação do antigo dono. Para registrar o imóvel em seu nome, porém, em geral ainda é preciso um pedido próprio.

Pagar o IPTU de um imóvel abandonado me dá direito a ele?

Não, por si só. O pagamento ajuda a provar a posse, mas não transfere a propriedade.

Para entender o quadro completo

Se você já ocupa um imóvel há anos, o guia completo de usucapião explica os requisitos e o caminho em cartório e na Justiça.

Antes de qualquer decisão sobre um imóvel vazio, a certidão da matrícula é o documento que mais esclarece. Ela mostra de quem é o bem e indica, quase sempre, qual dos caminhos acima faz sentido.