Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel? O que a lei permite e como destravar

Pode atrasar, mas não pode impedir para sempre. Antes da partilha, a venda de um imóvel da herança depende da concordância de todos os herdeiros ou de autorização do juiz do inventário. Depois da partilha, os herdeiros passam a ser condôminos, e qualquer um deles pode exigir a divisão do imóvel ou, se ele não puder ser dividido, a venda judicial, com repartição do preço (arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil). O herdeiro que não quer vender tem a preferência para comprar a parte dos outros, mas não pode obrigá-los a continuar sócios do imóvel.

É uma das situações mais delicadas na família. Três irmãos herdam a casa dos pais. Dois querem vender e dividir o dinheiro. O terceiro mora lá, ou tem apego, ou acha o preço baixo. Ninguém está errado por sentir o que sente, mas a lei oferece saídas para que a decisão não fique parada indefinidamente.

Antes da partilha: a herança é um todo

Até a partilha, cada herdeiro tem uma fração ideal da herança inteira, não de um bem específico (art. 1.791 do Código Civil). Por isso, nenhum herdeiro pode vender sozinho o imóvel, e a venda do bem inteiro depende de todos.

Quando a maioria quer vender e um herdeiro resiste, há dois caminhos:

• No inventário judicial, o inventariante pode pedir ao juiz autorização para vender o imóvel, depois de ouvidos os herdeiros (art. 619, I, do CPC). O juiz decide considerando a necessidade da venda, como pagar o imposto, dívidas ou despesas de conservação, e o interesse do espólio.
• No inventário extrajudicial, a venda antes da partilha exige que todos concordem na escritura que autoriza o inventariante a vender. Se um herdeiro se opõe, o caminho do cartório fica fechado, e o inventário precisa ir para a Justiça.

Depois da partilha: os herdeiros viram condôminos

Feita a partilha, se o imóvel ficou para dois ou mais herdeiros em partes ideais, forma-se um condomínio entre eles. A lei não obriga ninguém a permanecer em condomínio. Qualquer condômino pode, a qualquer tempo, pedir a divisão da coisa comum (art. 1.320). As exceções são temporárias: o acordo de indivisão entre os condôminos e a indivisão imposta pelo testador ou doador, ambos limitados a cinco anos (art. 1.320, §§ 1º e 2º).

Se o imóvel não puder ser dividido sem perder valor, como uma casa ou um apartamento, e os condôminos não chegarem a um acordo sobre quem fica com ele, o imóvel é vendido e o preço é repartido na proporção de cada um (art. 1.322). Isso se faz pela ação de extinção de condomínio, com alienação judicial do bem (art. 730 do CPC).

O direito de preferência

O herdeiro que não quer vender tem um trunfo: a preferência. Na venda judicial, em igualdade de condições, o condômino tem preferência sobre estranhos, e entre condôminos tem preferência o que tiver benfeitorias de maior valor ou, não havendo, o de maior quinhão (art. 1.322).

Também na venda voluntária, um condômino não pode vender sua parte de coisa indivisível a um estranho sem antes oferecê-la aos outros, nas mesmas condições (art. 504). Se não oferecer, o condômino preterido pode depositar o preço e ficar com a parte vendida, desde que o faça em até 180 dias.

Antes da partilha, regra parecida vale para a cessão de direitos hereditários: o herdeiro que quer ceder sua parte a um estranho precisa oferecê-la primeiro aos demais herdeiros (arts. 1.794 e 1.795).

O herdeiro que mora no imóvel

Se um dos herdeiros ocupa sozinho o imóvel, os outros podem cobrar dele um valor pelo uso, equivalente a um aluguel proporcional à parte de cada um. Essa cobrança costuma estimular a negociação. O tema está detalhado em herdeiro que mora sozinho no imóvel.

A situação é diferente quando quem mora é o cônjuge ou companheiro sobrevivente com direito real de habitação (art. 1.831 do Código Civil e, para o companheiro, art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996). Nesse caso, ele pode continuar morando no imóvel residencial da família, e o STJ entende que os herdeiros não podem cobrar aluguel nem pedir a extinção do condomínio enquanto durar esse direito.

Saídas antes de ir à Justiça

• Compra da parte dos outros. O herdeiro que quer ficar com o imóvel paga aos demais o valor das partes deles, com base numa avaliação aceita por todos.
• Partilha com compensação. Em vez de dividir cada bem em partes iguais, a família atribui o imóvel a um herdeiro e compensa os demais com outros bens ou dinheiro.
• Mediação. Um mediador ajuda a família a separar a questão emocional da questão patrimonial. O CPC estimula essa solução antes e durante o processo.
• Notificação extrajudicial. Uma notificação formal, propondo a venda ou a compra das partes, costuma organizar a negociação e marca a data a partir da qual se cobra o uso do imóvel.

Perguntas frequentes

Posso vender só a minha parte do imóvel herdado?

Depois da partilha, sim, respeitando a preferência dos outros condôminos. Antes da partilha, você pode ceder por escritura pública a sua quota na herança como um todo, também respeitando a preferência dos coerdeiros. A cessão feita por um só herdeiro da parte dele apenas naquele imóvel é ineficaz (art. 1.793, § 2º, do Código Civil).

O juiz pode obrigar um herdeiro a vender?

Na extinção de condomínio, o juiz determina a venda do imóvel indivisível quando não há acordo. O herdeiro que não queria vender recebe sua parte do preço, ou fica com o imóvel se exercer a preferência.

A venda judicial não sai por um valor baixo?

O imóvel é avaliado no processo, e a lei impede a arrematação por preço vil. Mesmo assim, a venda em leilão costuma render menos que uma venda negociada, o que é um bom argumento para o acordo.

Quanto tempo leva uma ação de extinção de condomínio?

Depende da comarca e da resistência do outro condômino. Há casos resolvidos em poucos meses, por acordo, e outros que levam anos.

Para entender o quadro completo

A partilha e as regras da herança estão no guia completo do inventário extrajudicial e judicial.

Quando a conversa empaca, ajuda trocar a pergunta “vende ou não vende?” por “quanto vale a parte de cada um?”. Com uma avaliação na mesa, muitas famílias descobrem que um dos herdeiros consegue comprar a parte dos outros.