Herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança: pode ficar com o bem? Precisa pagar aluguel?

O herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança não fica dono dele por isso. Ele tem direito à sua parte, como os demais, e, em regra, deve indenizar os outros herdeiros pelo uso exclusivo, num valor equivalente a um aluguel proporcional à parte de cada um. A exceção mais importante é a do cônjuge ou companheiro sobrevivente com direito real de habitação, que pode continuar morando no imóvel residencial da família sem pagar aluguel aos herdeiros (art. 1.831 do Código Civil).

A cena é comum. O pai faleceu, e o filho que cuidava dele continuou na casa. Os irmãos aceitaram no início, por gratidão ou por falta de alternativa. Anos depois, um deles precisa do dinheiro da herança, outro paga o IPTU sozinho, e a convivência azeda. Entender o que a lei diz ajuda a separar o que é direito do que é ressentimento.

O uso exclusivo gera dever de indenizar

Até a partilha, a herança pertence a todos os herdeiros em comum. Depois dela, se o imóvel ficou para vários herdeiros, eles são condôminos. Em qualquer dos casos valem as regras do condomínio (art. 1.791, parágrafo único), e cada um pode usar o bem, desde que não impeça o uso dos outros (art. 1.314 do Código Civil). Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa (art. 1.319). Com base nessa regra e na proibição do enriquecimento sem causa (art. 884), quem ocupa sozinho o imóvel, excluindo os demais, pode ser obrigado a pagar a eles um valor equivalente ao aluguel, na proporção das partes de cada um.

O STJ admite a cobrança desse aluguel entre herdeiros mesmo antes da partilha, quando os demais se opõem à ocupação exclusiva. Em regra, o valor é devido a partir do momento em que o ocupante é formalmente cobrado, por notificação extrajudicial ou citação. Por isso, quem pretende receber deve formalizar o pedido o quanto antes.

E quando quem mora é o viúvo ou a viúva?

O cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.831). Ter outros imóveis em nome próprio não tira esse direito do sobrevivente. O STJ estende esse direito ao companheiro da união estável.

Enquanto viver e não abrir mão desse direito, o sobrevivente pode morar no imóvel, e os filhos não podem cobrar aluguel nem pedir a extinção do condomínio para forçar a venda. No caso do companheiro, há decisões do STJ que aplicam a Lei 9.278/1996, pela qual o direito termina se ele constituir nova união ou casamento. O direito não muda quem herda: os filhos continuam donos de suas partes, e o imóvel pode ser vendido com a concordância de todos, inclusive do sobrevivente.

Há limites. O STJ entende, por exemplo, que o direito real de habitação não prevalece contra quem já era coproprietário do imóvel antes da morte, como um irmão do falecido ou um filho que já tinha parte no bem por herança da mãe ou por doação. Ser filho de outro relacionamento, por si só, não afasta o direito do sobrevivente.

O herdeiro que mora pode pedir usucapião?

Pode, em situações específicas. O STJ admite a usucapião de imóvel da herança por um dos herdeiros quando ele exerce posse exclusiva, como dono, por todo o prazo legal, sem oposição dos demais. A tolerância da família, porém, costuma ser vista como mera permissão, que não conta como posse para usucapião. O tema está detalhado em herdeiro pode entrar com usucapião?, e os cuidados de quem quer evitar essa situação estão em como evitar que um herdeiro entre com usucapião.

Quem paga o IPTU e as despesas?

As despesas de conservação e os impostos do imóvel são divididos entre os coproprietários, na proporção de suas partes (art. 1.315). Na prática, quando um herdeiro mora no imóvel, é razoável que ele arque com as despesas ligadas ao uso, como contas de consumo e condomínio, enquanto IPTU e reparos estruturais costumam ser compensados na partilha ou no acerto do aluguel. Quem pagou sozinho pode pedir o reembolso das partes dos outros.

Como resolver

1. Fazer o inventário, para definir a parte de cada herdeiro. Veja o guia completo do inventário.
2. Negociar uma solução: o herdeiro que mora compra a parte dos outros, paga um aluguel combinado ou o imóvel é vendido e o preço dividido.
3. Notificar formalmente, se não houver acordo, para marcar o início da cobrança do aluguel.
4. Ajuizar a ação adequada: arbitramento de aluguel, extinção de condomínio com venda judicial do imóvel ou ambas. Veja um herdeiro pode impedir a venda?.

Perguntas frequentes

O herdeiro que mora no imóvel pode ser despejado?

Não por ação de despejo, que é própria da locação. Os demais podem pedir a extinção do condomínio, com a venda do imóvel, e cobrar o aluguel pelo uso exclusivo.

Se o herdeiro reformou a casa, ele tem direito a ser ressarcido?

As benfeitorias necessárias e úteis podem ser compensadas na partilha ou na venda. Também contam na preferência entre condôminos na venda judicial.

O aluguel é cobrado desde a morte do pai?

Em regra, não. O valor costuma ser devido a partir da notificação ou da citação do ocupante.

O viúvo com direito real de habitação pode alugar o imóvel?

Não. A lei permite ao titular apenas morar no imóvel com a família, sem alugá-lo nem emprestá-lo (art. 1.414 do Código Civil). Se o sobrevivente deixa de usá-lo como residência e passa a alugá-lo, o direito pode ser questionado.

Para entender o quadro completo

A partilha e as regras da herança estão no guia completo do inventário extrajudicial e judicial.

Antes de qualquer cobrança, vale uma conversa franca, com números na mesa: quanto valeria o aluguel, quanto cada um gastou com a casa e quanto vale a parte de cada herdeiro. Essa conta costuma mostrar que há espaço para um acordo.