Regularização de Imóveis
Matrícula desatualizada: como colocar a matrícula do imóvel em dia
A matrícula mostra outro estado civil, uma hipoteca já paga, um terreno sem a casa? Veja o que pode estar desatualizado na matrícula e como corrigir cada ponto no Registro de Imóveis.
A matrícula está desatualizada quando o que ela mostra não corresponde mais à situação real do imóvel ou do dono: o proprietário casou ou se divorciou, a hipoteca foi quitada e continua lá, a casa foi construída e não aparece, a rua mudou de nome. Cada uma dessas diferenças se corrige por um ato próprio no Registro de Imóveis, em geral uma averbação, apresentando o documento que comprova a mudança.
Pense no Paulo, um caso hipotético. Ele comprou, ainda solteiro, um apartamento financiado em 2009. Casou em 2012 e quitou o financiamento em 2019. Nesse meio-tempo, a prefeitura mudou o nome da rua. Quando decidiu vender, o comprador pediu a matrícula. Ela mostrava o Paulo solteiro, a alienação fiduciária do banco ainda ativa e o endereço antigo. Nenhum desses problemas impedia a venda, mas cada um precisou ser resolvido antes da escritura.
Por que a matrícula precisa estar atualizada
A matrícula é a referência que bancos, tabeliães, compradores e juízes usam para saber quem é o dono e o que pesa sobre o imóvel. Quando ela está desatualizada, cada negócio passa a exigir explicações, documentos extras e, muitas vezes, uma espera até que tudo seja corrigido. Uma venda pode atrasar semanas por causa de uma averbação que poderia ter sido feita anos antes.
O que costuma estar desatualizado e como corrigir
| O que está desatualizado | Como corrigir | Documento principal |
|---|---|---|
| Estado civil do proprietário | Averbação do casamento, divórcio ou união estável | Certidão de casamento atualizada e, se houver, o pacto antenupcial registrado; ou escritura, termo declaratório ou sentença de união estável |
| Hipoteca ou alienação fiduciária já quitada | Averbação do cancelamento | Termo de quitação ou autorização do credor |
| Penhora de processo já encerrado | Averbação do cancelamento | Mandado ou ofício de cancelamento expedido pelo juízo |
| Construção ou ampliação | Averbação da construção | Habite-se e, conforme o estado, comprovação da regularidade da obra perante a Receita Federal |
| Nome da rua ou número do imóvel | Averbação da alteração | Certidão da prefeitura |
| Medidas e confrontações | Retificação de área | Planta e memorial, com anuência dos vizinhos |
| Usufruto de quem já faleceu | Averbação do cancelamento | Certidão de óbito do usufrutuário e, em alguns estados, a guia ou a declaração do ITCMD |
| Imóvel ainda em transcrição antiga | Abertura de matrícula | Pedido ao Registro, com os dados do imóvel |
Detalhamos os casos mais trabalhosos em como regularizar um imóvel já construído e retificação de área.
Passo a passo
- Peça a certidão atualizada da matrícula no Registro de Imóveis da circunscrição. Veja como tirar a matrícula pela internet.
- Compare cada informação com a realidade: o nome e o estado civil do dono, os ônus, a área, a construção, o endereço.
- Reúna os documentos de cada mudança, conforme o quadro acima.
- Apresente o requerimento ao Registro de Imóveis, com firma reconhecida quando exigido, e pague os emolumentos.
- Cumpra eventuais exigências do oficial e retire a nova certidão.
Várias averbações podem ser pedidas de uma só vez, no mesmo requerimento.
O caso das hipotecas e alienações fiduciárias quitadas
É um dos problemas mais comuns. O financiamento termina, o banco envia o termo de quitação, e o proprietário guarda o papel sem saber que precisa levá-lo ao Registro. Enquanto o cancelamento não é averbado, a matrícula continua mostrando o banco como credor e, na alienação fiduciária, como proprietário fiduciário.
O cancelamento é simples: basta apresentar o termo de quitação ao Registro de Imóveis. Na alienação fiduciária, o credor tem 30 dias, contados da quitação, para entregar o termo, sob pena de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (art. 25, §§ 1º e 1º-A, da Lei 9.514/1997). Na hipoteca, basta a quitação ou a autorização do credor (art. 251 da Lei de Registros Públicos).
Perguntas frequentes
Matrícula desatualizada impede a venda?
Nem sempre impede, mas costuma atrasar. O tabelião e o comprador vão exigir que as principais pendências, como ônus quitados e estado civil, sejam regularizadas antes ou no mesmo ato da escritura.
Quanto custa atualizar a matrícula?
Cada averbação tem emolumentos próprios, fixados por lei estadual. Algumas têm valor fixo, outras dependem do valor do imóvel ou da construção.
Preciso de advogado para atualizar a matrícula?
Para averbações simples, como casamento ou cancelamento de hipoteca, não é obrigatório. Para retificação de área, construção irregular ou situações com conflito, a orientação jurídica ajuda a evitar exigências e recusas.
Quanto tempo leva?
A averbação de construção e o cancelamento de garantia têm prazo legal de 5 dias depois de cumpridas as exigências (art. 188, § 1º, da Lei de Registros Públicos). O que costuma demorar é reunir os documentos. Retificações levam mais tempo.
Para entender o quadro completo
A atualização da matrícula é a parte mais simples da regularização. Quando o problema é mais profundo, como o imóvel no nome de outra pessoa, os caminhos estão no guia completo de regularização de imóveis.
Vale levar cada mudança ao Registro logo que ela acontece, seja o casamento, a quitação ou a obra terminada. Corrigir na hora costuma sair mais barato do que corrigir às pressas na véspera de uma venda.
Conteúdo de caráter informativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento nº 205/2021. Não substitui a análise individualizada do caso por profissional habilitado.
Sobre o autor
Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI), com mais de doze anos de atuação em usucapião, regularização de imóveis, due diligence e contratos imobiliários. Sócio da Caldeira Advogados Associados.
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