É possível ter usucapião com posse injusta? O que diz a lei sobre violência, clandestinidade e precariedade

Em regra, não, enquanto o defeito durar. A posse obtida com violência ou às escondidas só começa a contar para a usucapião quando a violência ou a clandestinidade cessam (art. 1.208 do Código Civil). A posse precária, de quem deveria devolver o imóvel e não devolve, como o inquilino ou o comodatário que não saem ao fim do contrato, também não serve, salvo se o possuidor romper essa relação por um ato claro de oposição ao dono, o que a doutrina chama de interversão da posse.

A expressão “posse injusta” assusta, e muita gente acha que ela fecha para sempre a porta da usucapião. Não é bem assim. A lei distingue os tipos de defeito. A violência e a clandestinidade podem cessar; a precariedade não se cura com o tempo, mas a posse pode mudar de caráter em certas condições.

O que é posse injusta

O Código Civil diz que é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária (art. 1.200). Os três defeitos são diferentes:

• Violenta é a posse tomada à força ou com ameaça contra quem estava no imóvel.
• Clandestina é a posse obtida às escondidas, de modo que o dono não tenha como perceber.
• Precária é a de quem recebeu o imóvel com a obrigação de devolvê-lo e deixou de devolver, como o inquilino que não sai ao fim do contrato ou o comodatário que não devolve a casa emprestada.

Posse injusta não é o mesmo que má-fé

Os conceitos parecem iguais, mas não são. A posse injusta trata da forma como a posse começou. A má-fé trata do que o possuidor sabe: está de má-fé quem conhece o vício ou o obstáculo que impede a aquisição do imóvel (art. 1.201 do Código Civil).

A diferença importa. A usucapião extraordinária dispensa a boa-fé, e por isso pode ser pedida por quem sabe que o imóvel não é seu, desde que a posse seja pacífica, pública e contínua. O que ela não admite é que o prazo corra enquanto a posse for violenta ou clandestina.

Quando a violência e a clandestinidade deixam de contar

O art. 1.208 do Código Civil diz que atos violentos ou clandestinos não autorizam a aquisição da posse senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. A partir desse momento, a posse passa a ser útil para a usucapião, e o prazo começa a correr.

Na prática, a clandestinidade cessa quando a ocupação se torna pública, à vista de todos e do próprio dono. A violência cessa quando o possuidor passa a ocupar o imóvel de forma pacífica, sem novo uso da força.

É por isso que, numa ação de usucapião, o momento em que a posse se tornou pública e pacífica costuma ser um dos pontos centrais da prova.

A posse precária e a interversão

A precariedade é o defeito mais difícil de superar. Quem recebeu o imóvel como inquilino ou comodatário reconhece, desde o início, que o imóvel é de outra pessoa, e a posse mantém o caráter com que começou (art. 1.203 do Código Civil). Enquanto essa situação continuar, não há intenção de dono, e o tempo não corre.

A doutrina e os tribunais admitem, porém, que o caráter da posse mude. O Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal admite a modificação do título da posse quando o possuidor direto demonstra ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, passando a agir como dono.

Pense na Rosa, um caso hipotético. Ela recebeu do tio uma casa emprestada para morar. Anos depois, o tio se mudou para o exterior e parou de dar notícias. Rosa passou a agir como dona à vista de todos, fez uma reforma grande e, quando o procurador do tio pediu a casa de volta, recusou-se a devolvê-la e afirmou que a casa era dela. O prazo, nesse caso, pode começar a contar a partir desses atos claros de oposição, e não do dia em que ela entrou na casa.

A prova da interversão é exigente. Pagar contas ou fazer pequenos reparos, por si só, não basta, porque são compatíveis com a situação de quem apenas cuida do imóvel para outra pessoa.

Os cuidados antes de pedir

• Identifique como a posse começou: compra, ocupação, empréstimo, locação ou emprego.
• Se houve um defeito no início, descubra quando ele cessou e que provas mostram isso.
• Reúna documentos que mostrem a posse pública e pacífica a partir desse momento.
• Verifique se o prazo da modalidade escolhida já se completou contando só o período sem defeito.

Perguntas frequentes

Quem invadiu um imóvel pode pedir usucapião?

Invadir imóvel alheio pode configurar crime de esbulho possessório (art. 161, § 1º, II, do Código Penal) e permite ao dono pedir a reintegração de posse. Para a usucapião, o prazo só conta depois que a ocupação deixa de ser violenta ou clandestina. Imóveis públicos não podem ser usucapidos em nenhum caso (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição).

O inquilino que parou de pagar pode pedir usucapião?

Em regra, não. Enquanto o contrato existe, o inquilino possui em nome do locador, e deixar de pagar não muda isso. Só a demonstração de um ato claro de oposição ao proprietário, que mude o caráter da posse, permitiria que o prazo começasse a correr.

Posse de má-fé gera usucapião?

Pode gerar, na extraordinária e nas especiais, que não exigem boa-fé. A ordinária, ao contrário, exige boa-fé e justo título.

O caseiro pode virar dono por usucapião?

Enquanto for caseiro, não, porque é apenas detentor e cuida do imóvel em nome do dono (art. 1.198 do Código Civil). O Enunciado 301 da IV Jornada de Direito Civil admite que a detenção se converta em posse quando rompida a subordinação, mas essa prova é rara e exigente.

Para entender o quadro completo

Os requisitos de cada modalidade e o caminho em cartório e na Justiça estão no guia completo de usucapião. Se o imóvel estava abandonado quando a ocupação começou, veja também o que a lei diz sobre imóvel abandonado.

Em casos assim, a data mais importante raramente é a da entrada no imóvel. É a do dia em que a posse passou a ser exercida às claras, como dono, e é a partir dela que o prazo começa a contar.