Sim, em caso de divisão de terreno entre famílias, pode existir a usucapião quando a propriedade não tem escritura. Mas, é importante comentar que para isso, as áreas devem estar claramente delimitada e ainda, cada morador deve cumprir alguns requisitos.
Para entender como funciona esse tipo de usucapião e quais são as possibilidades de regularização do seu terreno nessa situação, acompanhe o conteúdo completo.
Na divisão de terreno, cada um pode fazer usucapião da sua parte?
Pode ser possível, o STJ já reconheceu, em contexto específico, a possibilidade jurídica de usucapião parcial, destacando a necessidade de identificar adequadamente a área objeto do pedido.
Desse modo, a divisão de terreno precisa ser analisada além da separação informal feita pelas famílias. Cercas, muros, acessos independentes e construções podem ajudar a demonstrar como cada área é utilizada, mas será necessário delimitar tecnicamente a parcela pretendida.
Além disso, cada família deverá demonstrar sua própria situação possessória. Por exemplo, morar durante muitos anos em uma casa construída em uma parte específica do terreno pode ser relevante, mas não garante a usucapião.
Como funciona a usucapião parcial?
Na usucapião parcial, o pedido recai sobre uma parcela determinada de uma área maior.
Um dos pontos mais importantes é identificar exatamente qual área o interessado pretende regularizar. Planta, memorial descritivo, medidas, confrontações e outros elementos técnicos podem ser necessários para individualizar o imóvel.
Essa questão ganha importância quando existe uma divisão de terreno apenas de fato, enquanto a matrícula ainda apresenta toda a área como uma única propriedade.
Além disso, será necessário verificar se a parcela resultante pode ser individualizada e registrada diante das características do caso e das normas urbanísticas aplicáveis.
Existe ainda uma ressalva, as regras variam conforme a modalidade. Em junho de 2026, por exemplo, a Quarta Turma do STJ decidiu que a usucapião familiar do art. 1.240-A do Código Civil não pode recair sobre uma fração de até 250 m² quando o imóvel urbano, considerado em sua totalidade, ultrapassa esse limite.
Portanto, não se pode aplicar a ideia de “usucapião parcial” igualmente para qualquer modalidade.
Quais são os requisitos que cada possuidor deve cumprir?
Quando diferentes famílias pretendem regularizar parcelas distintas, não basta demonstrar que houve uma antiga divisão de terreno.
Cada interessado precisa preencher os requisitos da modalidade de usucapião aplicável ao seu caso. Ou seja, é necessário analisar aspectos como tempo de posse, continuidade, ausência de oposição e exercício da posse com intenção de dono.
Documentos como comprovantes de IPTU, contas relacionadas ao imóvel, fotografias antigas, recibos de reformas e construções, contratos e outros registros podem ajudar a demonstrar a história da ocupação.
Além disso, a situação exige atenção especial quando a área pertence a parentes. O STJ já reconheceu que um herdeiro pode, em determinadas circunstâncias, usucapir imóvel em relação aos demais coerdeiros, desde que demonstre posse exclusiva, efetivo animus domini (intenção de ser dono), ausência de oposição e os demais requisitos legais.
Sendo assim, morar em uma parte do terreno pertencente à família não basta.
Divisão de terreno entre famílias sem escritura: quais são os caminhos possíveis para a regularização?
A usucapião não é a única solução. Antes de escolher o procedimento, é necessário descobrir por que não existe escritura ou matrícula individual para cada parcela. Uma divisão de terreno realizada informalmente pode ter diferentes origens.
Se todos possuem direitos sobre a propriedade e estão de acordo com a separação, pode ser necessário estudar alternativas de divisão e regularização registral.
Quando existem contratos antigos de compra e venda, também pode haver caminhos relacionados à formalização da aquisição.
Em outras situações, procedimentos como adjudicação compulsória, inventário ou regularização fundiária podem ser mais adequados.
Por isso, o primeiro passo costuma ser obter a matrícula atualizada da área maior e reunir os documentos que expliquem como cada família chegou ao local e passou a ocupar sua respectiva parcela.
A partir disso, é possível avaliar se a divisão de terreno poderá resultar em imóveis individualizados e qual procedimento jurídico se encaixa em cada situação.
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Perguntas frequentes
É possível a partilha de um imóvel sem escritura?
Uma divisão informal pode existir na prática, mas isso não significa que cada parte se tornou juridicamente um imóvel independente. Para formalizar a situação, é necessário analisar a matrícula, a origem dos direitos de cada pessoa e as regras aplicáveis à divisão e ao registro.
O que o STJ disse sobre a usucapião entre parentes?
A jurisprudência do STJ admite que a relação familiar, por si só, não impede toda usucapião. Em caso envolvendo coerdeiros, o tribunal já reconheceu a possibilidade quando existe posse exclusiva com intenção de dono, sem oposição e com os demais requisitos legais. Porém, decisões recentes também destacam que uma ocupação decorrente de mera tolerância familiar não basta para caracterizar posse apta à usucapião.
Usucapião familiar entre irmãos: qual é o tempo?
Não existe uma modalidade de “usucapião familiar entre irmãos” com o prazo de dois anos. A usucapião familiar do art. 1.240-A refere-se à situação envolvendo ex-cônjuge ou ex-companheiro e possui requisitos próprios. Entre irmãos, será necessário verificar outra modalidade de usucapião e seu respectivo prazo.
