Usucapião é o modo de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, nas condições que a lei fixa. Quem mora ou cuida de um imóvel há anos, como se fosse dono, sem que ninguém tenha reclamado, pode pedir o reconhecimento da propriedade e registrá-la em seu nome na matrícula.
O pedido pode ser feito direto no Registro de Imóveis, quando não há conflito, ou na Justiça. Nos dois caminhos a presença de advogado é obrigatória, e o trabalho termina no mesmo lugar: a matrícula com o seu nome.
Quando a usucapião cabe
Quatro elementos aparecem em todas as modalidades:
- posse contínua, sem interrupções relevantes ao longo do prazo;
- posse sem oposição, ou seja, sem que o dono ou outra pessoa tenha reclamado o imóvel de forma eficaz nesse período;
- intenção de dono, que se vê no cuidado com o imóvel, nas reformas, no pagamento das contas e no modo como os vizinhos enxergam quem ocupa;
- o tempo mínimo da modalidade escolhida.
Quem ocupa por favor, por contrato de aluguel ou como caseiro não tem posse com intenção de dono, e por isso não pode usucapir enquanto essa situação durar. O artigo sobre posse mansa e pacífica explica cada requisito.
Imóveis públicos não podem ser usucapidos, sejam da União, do Estado ou do Município (Constituição Federal, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único). O artigo sobre os imóveis que não podem ser usucapidos traz as situações mais comuns.
Prazos da usucapião
O tempo de posse vai de 2 a 15 anos. Na extraordinária, que é a mais comum na prática, são 15 anos, reduzidos para 10 quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
| Modalidade | Tempo de posse | Requisitos centrais | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 com moradia ou obras) | Posse contínua, sem oposição e com intenção de dono. Dispensa justo título e boa-fé. | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos (5 em casos específicos) | Justo título e boa-fé, como um contrato de compra não registrado. | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. | CF, art. 183; CC, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva e usada como moradia, por quem não tem outro imóvel. | CF, art. 191; CC, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m², em copropriedade com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia por quem não tem outro imóvel. | CC, art. 1.240-A |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal em que a área por possuidor fica abaixo de 250 m², ocupado por quem não tem outro imóvel. | Lei 10.257/2001, art. 10 |
O tempo de quem ocupava antes pode ser somado ao seu, desde que as posses sejam contínuas e de mesma natureza (CC, art. 1.243). É o caso de quem comprou a posse de outra pessoa ou a recebeu de herança. O artigo sobre como calcular o prazo da usucapião mostra exemplos.
Usucapião em cartório ou na Justiça
Desde 2016, a usucapião pode ser pedida diretamente ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, sem processo judicial (Lei 6.015/73, art. 216-A). O procedimento é regulado pelo Provimento CNJ 149/2023.
Em cartório
O pedido em cartório reúne, entre outros documentos:
- ata notarial lavrada por tabelião de notas do município do imóvel, que descreve a posse e o seu tempo;
- planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca;
- os documentos que provam a posse, como contratos, recibos, contas e IPTU.
O oficial notifica o dono que consta na matrícula e os vizinhos que não assinaram a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital. Quem foi notificado e não responde no prazo é tratado como concordante (art. 216-A, § 2º). Se houver impugnação e ela não for resolvida, o caso segue para a Justiça (art. 216-A, § 10).
Na Justiça
A ação de usucapião é o caminho quando há conflito com o dono, com herdeiros ou com vizinhos, quando falta documento essencial para o cartório ou quando o caso já começou na via extrajudicial e foi impugnado. O dono e os confrontantes são citados, os entes públicos são intimados e a posse é provada com documentos, testemunhas e, se o juiz determinar, perícia.
O artigo sobre os requisitos da usucapião extrajudicial ajuda a comparar, e o guia de como dar entrada na ação de usucapião mostra o passo a passo judicial.
Documentos para começar
Não é preciso ter tudo para a primeira conversa. Com o que você já tem, dá para indicar o caminho e o que falta produzir:
- matrícula ou transcrição do imóvel, se houver, ou certidão de buscas do Registro de Imóveis;
- contrato de compra, cessão de direitos ou recibos, mesmo que antigos ou sem firma reconhecida;
- carnês de IPTU ou ITR, contas de água e luz no seu nome ou de quem ocupava antes;
- fotos, notas de obras e reformas, correspondências recebidas no endereço;
- nome e endereço de vizinhos que conhecem a sua posse.
A lista completa, separada por via, está no artigo sobre documentos para usucapião.
Quanto custa e quanto tempo leva
O custo de uma usucapião soma quatro partes: os honorários do advogado, o trabalho do engenheiro ou arquiteto (planta e memorial), as taxas dos cartórios e as certidões. Na via judicial entram também as custas do processo.
No cartório, a ata notarial segue a tabela de emolumentos do Estado. No Registro de Imóveis, metade dos emolumentos do registro é cobrada no processamento e a outra metade só se o pedido for deferido, enquanto não houver lei estadual própria (Provimento CNJ 149/2023, art. 423). Notificações, editais e certidões são cobrados à parte.
O prazo depende sobretudo de três coisas: documentos completos desde o início, dono e vizinhos localizados e ausência de oposição. Sem conflito, o cartório costuma ser o caminho mais rápido. O artigo sobre quanto custa e quanto tempo leva a usucapião detalha cada parte.
Onde atuamos
Atendemos usucapião em todo o Estado de São Paulo, com unidades em São Sebastião, Mogi das Cruzes e Caçapava e atendimento on-line por vídeo. Cada região tem particularidades de cartório, de comarca e de terreno, como áreas de marinha no litoral, loteamentos antigos e zonas de proteção ambiental. Alguns guias regionais:
