Usucapião em São Paulo capital: qual cartório, qual vara e quanto tempo leva

Em São Paulo capital, a ação de usucapião é julgada pelas Varas de Registros Públicos do Foro Central, e não pelo foro regional do bairro onde fica o imóvel (Lei estadual 3.947/1983, art. 4º, I, “a”). Pelo caminho do cartório, o pedido vai ao Registro de Imóveis responsável pela área do imóvel, um dos 18 da cidade, com ata notarial lavrada por um tabelião de notas da capital.

Saber disso evita idas e vindas. Muita gente perde tempo procurando o fórum errado ou protocolando no cartório que não tem a matrícula do imóvel.

Pense no seu Raimundo, um caso hipotético que se repete na periferia da cidade. Ele mora há 22 anos numa casa em Guaianases, comprada por contrato de um loteador que sumiu nos anos 1990. Decidiu regularizar e foi ao fórum regional mais próximo. Lá, ouviu que a usucapião não corria ali. Depois foi a um cartório de registro de imóveis indicado por um vizinho, que também não era o dele. Voltou para casa com a sensação de que regularizar era impossível. Ele só precisava saber por onde começar.

Qual vara julga a usucapião na capital

Na comarca da capital, as ações reais sobre imóveis são distribuídas aos foros regionais, com uma exceção expressa: as ações de usucapião e as retificações de área ficam com as Varas de Registros Públicos (Lei estadual 3.947/1983, art. 4º, I, “a”). O Código Judiciário do Estado também atribui a usucapião a essas varas (Decreto-Lei Complementar 3/1969, art. 38, I).

Na prática, os processos de usucapião da cidade tramitam na 1ª Vara de Registros Públicos, no Foro Central. Vale para Parelheiros e vale para a Mooca.

O artigo sobre como dar entrada em ação de usucapião mostra o passo a passo do processo judicial.

Qual cartório de registro de imóveis atende o seu imóvel

A cidade de São Paulo tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, do 1º ao 18º. Cada um atende uma área da cidade, a chamada circunscrição. O que define o cartório é o endereço do imóvel, e não onde o dono mora.

Há três formas simples de descobrir o cartório certo:

• olhar a matrícula ou a transcrição antiga do imóvel, se houver, porque ela traz o nome do cartório;
• usar o mapa do Registro de Imóveis do Brasil, que permite buscar pelo endereço;
• ligar para qualquer dos cartórios da capital e informar a rua e o número.

Quando o bairro mudou de circunscrição ao longo das décadas, o histórico do imóvel pode estar em mais de um cartório. Isso é comum em áreas antigas e pede uma busca nos dois.

Em cartório ou na Justiça

Desde 2016, com a entrada em vigor do CPC, a usucapião também pode ser feita direto no Registro de Imóveis, sem processo (art. 216-A da Lei 6.015/1973). O procedimento é regulado pelo Provimento CNJ 149/2023 e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

O pedido em cartório exige advogado e reúne, entre outros documentos:

• ata notarial lavrada por tabelião de notas do município onde fica o imóvel, que na capital pode ser qualquer um dos tabeliães da cidade;
• planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT;
• certidões negativas dos distribuidores;
• os documentos que provam o tempo e a qualidade da posse.

O oficial notifica o dono que consta na matrícula e os vizinhos que não assinaram a planta para se manifestarem em 15 dias. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º). Também é publicado edital, com prazo de 15 dias para terceiros (§ 4º). Se alguém apresentar impugnação e não houver acordo, o caso segue para a Justiça (§ 10).

A via judicial continua sendo o caminho quando já existe conflito com o dono, com herdeiros ou com vizinhos. O artigo sobre os requisitos da usucapião extrajudicial ajuda a comparar.

O que muda na capital

Algumas situações aparecem com frequência na cidade de São Paulo e mudam a estratégia:

Loteamento irregular na periferia. Em muitos bairros, a regularização pode vir pela Prefeitura, por meio da Reurb (Lei 13.465/2017). O programa municipal atual de titulação, conduzido pela Secretaria de Habitação com a Cohab, se chama Escritura na Mão. Quando o bairro inteiro está em regularização, vale conferir esse caminho antes de pedir a usucapião individual. O artigo sobre regularização fundiária explica a Reurb.

Lote menor que o mínimo da Prefeitura. O tamanho do lote não impede a usucapião especial urbana. O STF decidiu que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, o direito não pode ser negado por lei que fixe tamanho mínimo de lote (RE 422.349/RS, Plenário, 2015).

Área de manancial. Na região das represas Guarapiranga e Billings, as leis estaduais de proteção (Leis 12.233/2006 e 13.579/2009) limitam a ocupação e o parcelamento do solo. Elas não apagam a posse, mas pesam na análise do imóvel e da documentação.

Imóvel público. Bens da Prefeitura, do Estado ou da União não podem ser usucapidos (art. 183, § 3º, da Constituição). Imóveis de empresas públicas habitacionais, como CDHU e Cohab, geram discussão, porque dependem de o bem estar ou não ligado a um programa habitacional. Cada caso precisa ser examinado com a matrícula em mãos.

Dados do imóvel. A Prefeitura emite pela internet a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, com as informações do cadastro do IPTU. O artigo sobre como consultar a metragem pelo IPTU de São Paulo mostra onde achar esses dados.

Quanto tempo leva

Não há estatística oficial do tempo da usucapião na cidade de São Paulo. O que dá para dizer com segurança é o que acelera e o que atrasa.

Em geral, a via extrajudicial é mais rápida quando os documentos estão completos e ninguém se opõe. O artigo sobre quanto tempo demora a usucapião compara as duas vias.

Quanto custa no cartório

No cartório de notas, a ata notarial é cobrada pela tabela paulista de emolumentos, com base no maior valor entre o declarado, o valor venal do IPTU e a base do ITBI (Lei estadual 11.331/2002, art. 7º). No Registro de Imóveis, cobra-se metade do valor do registro pelo processamento e a outra metade só se o pedido for deferido (Provimento CNJ 149/2023, art. 423, II).

Somam-se a isso os honorários do engenheiro ou arquiteto, as certidões e os honorários advocatícios. O artigo sobre quanto custa uma usucapião detalha cada parte.

Assessoria em usucapião em São Paulo

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião judicial e extrajudicial na capital, na Grande São Paulo e no restante do Estado. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho, e há páginas próprias para o ABC Paulista e para o Alto Tietê.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo
• Documentos para usucapião
• Quais imóveis não podem ser usucapidos
• Tipos de usucapião e requisitos

Perguntas frequentes

Posso entrar com a usucapião no fórum do meu bairro?

Não. Na capital, a usucapião é processada pelas Varas de Registros Públicos do Foro Central, e não pelos foros regionais (Lei estadual 3.947/1983, art. 4º, I, “a”).

Qual cartório faz a usucapião extrajudicial na capital?

O pedido vai ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, um dos 18 da cidade. A ata notarial pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas da capital.

Quanto tempo demora a usucapião em São Paulo?

Não há número oficial. O prazo depende sobretudo dos documentos, da localização do dono e dos vizinhos e de haver ou não impugnação. Sem conflito e com documentação completa, o cartório costuma ser o caminho mais curto.

Imóvel da CDHU ou da Cohab pode ser usucapido?

Depende do caso. Bens públicos não podem ser usucapidos, e imóveis ligados a programas habitacionais costumam ter o pedido negado. A análise começa pela matrícula e pela situação do contrato.

Terreno menor que o lote mínimo da Prefeitura pode ter usucapião?

Na usucapião especial urbana, sim. O STF decidiu que a lei municipal de lote mínimo não impede o reconhecimento quando os requisitos do art. 183 da Constituição estão presentes (RE 422.349/RS).