Usucapião em Campinas: qual vara, qual cartório e o que muda na cidade

Em Campinas, a ação de usucapião é distribuída a uma das Varas Cíveis do Foro de Campinas, e não a uma vara de registros públicos, como acontece na capital. Pelo cartório, o pedido vai ao Registro de Imóveis responsável pelo endereço do imóvel, um dos quatro da cidade, com ata notarial lavrada por um tabelião de notas de Campinas.

O roteiro geral é o mesmo do resto do Estado. O que muda é o mapa da cidade: loteamentos antigos nas regiões sudoeste e noroeste, áreas desapropriadas para o Aeroporto de Viracopos, a APA nos distritos de Sousas e Joaquim Egídio e uma zona rural grande para uma cidade desse tamanho.

Pense no seu Antônio, um caso hipotético. Ele comprou uma casa no Satélite Íris em 1998, por contrato particular, de um homem que dizia ter recebido o lote do loteador. Paga o IPTU há mais de vinte anos, reformou a casa duas vezes e criou os filhos ali. Quando quis vender, o comprador pediu a matrícula. O nome que aparecia nela era o de uma empresa que ninguém na família conhecia.

Qual vara julga a usucapião em Campinas

A ação de usucapião corre na Justiça Estadual, no Fórum de Campinas. O processo é distribuído livremente entre as Varas Cíveis da comarca.

Há uma exceção que pesa em Campinas: quando a União, uma autarquia federal ou uma empresa pública federal tem interesse na área, a competência passa para a Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição). É o que costuma acontecer no entorno de Viracopos, onde a União e a Infraero figuram como expropriantes nas desapropriações para a ampliação do aeroporto.

O artigo sobre como dar entrada em ação de usucapião mostra o passo a passo do processo judicial.

Qual cartório de registro de imóveis atende o seu imóvel

Campinas tem quatro Oficiais de Registro de Imóveis, do 1º ao 4º. Cada um atende uma área da cidade, e o que define o cartório é o endereço do imóvel.

Para descobrir o cartório certo:

• olhe a matrícula ou a transcrição antiga, se houver, porque ela traz o nome do cartório;
• use o Mapa do Registro de Imóveis do Brasil (registrodeimoveis.org.br/mapa), que busca pelo endereço;
• ligue para um dos cartórios e informe a rua e o número.

A divisão é feita por logradouro e numeração, e o nome do bairro não basta para saber o cartório. Em loteamentos antigos, o histórico do imóvel pode estar em mais de um cartório, porque os limites mudaram ao longo das décadas.

Em cartório ou na Justiça

A usucapião pode ser feita direto no Registro de Imóveis, sem ação judicial, quando ninguém se opõe (art. 216-A da Lei 6.015/1973 e Provimento CNJ 149/2023). O pedido exige advogado e reúne, entre outros documentos:

• ata notarial lavrada por tabelião de notas do município onde fica o imóvel (art. 402 do Provimento CNJ 149/2023);
• planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT;
• certidões negativas dos distribuidores;
• os documentos que provam o tempo e a qualidade da posse.

O oficial notifica o dono que consta na matrícula e os vizinhos que não assinaram a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital para terceiros (art. 216-A, §§ 2º a 4º). Se alguém apresentar impugnação fundamentada e não houver acordo, o caso vai para a Justiça (art. 216-A, § 10).

Dois casos de Campinas julgados pelo Conselho Superior da Magistratura do TJSP mostram onde o pedido em cartório costuma travar:

• na Apelação Cível 1023227-19.2021.8.26.0114 (j. 22/09/2023), o pedido sobre uma travessa particular de 364 m² foi negado porque não ficou provado que os antigos possuidores agiam como donos, e a soma das posses foi afastada;
• na Apelação Cível 1048575-68.2023.8.26.0114 (j. 01/10/2025), a proprietária, uma massa falida, impugnou com fundamento, e o pedido foi extinto e mandado para as vias ordinárias, ressalvada a competência do juízo da falência. A massa sustentava que a decretação da falência havia interrompido o prazo da usucapião.

O artigo sobre os requisitos da usucapião extrajudicial ajuda a escolher o caminho.

O que muda em Campinas

Loteamentos irregulares. Campinas tem muitos loteamentos irregulares e núcleos informais, concentrados sobretudo nas regiões sudoeste e noroeste, como no Ouro Verde e no Campo Grande. Em muitos deles a regularização pode vir pela Prefeitura, por meio da Reurb (Lei 13.465/2017). O Programa de Regularização Fundiária de Campinas, conduzido pela Secretaria de Habitação e pela Cohab-Campinas, entregou mais de 22 mil matrículas desde 2021. Quando o bairro inteiro está em regularização, vale conferir esse caminho antes de pedir a usucapião individual. O artigo sobre regularização fundiária explica a Reurb.

No caso do seu Antônio, o nome na matrícula é o da loteadora original. O primeiro passo é saber se o bairro está em algum programa da Prefeitura. Se não estiver, a usucapião pode ser o caminho, e os vinte anos de IPTU, as notas da reforma e o depoimento dos vizinhos ajudam a provar a posse.

Entorno de Viracopos. Parte dos bairros vizinhos ao aeroporto está na área declarada de utilidade pública para a ampliação do sítio aeroportuário, e a União e a Infraero movem ações de desapropriação na Justiça Federal desde 2009. O decreto de utilidade pública, sozinho, não transfere a propriedade. Depois da imissão na posse, o morador deixa de ter a posse que serviria à usucapião. E, quando a propriedade passa à União, o imóvel se torna bem público, que não pode ser usucapido (art. 183, § 3º, da Constituição). Antes de qualquer pedido nessa região, é preciso saber em que pé está a desapropriação daquele lote.

APA de Campinas. A Área de Proteção Ambiental abrange os distritos de Sousas e Joaquim Egídio e a região entre os rios Atibaia e Jaguari, perto de 28% do território do município, e tem regras próprias de uso e ocupação do solo (Lei municipal 10.850/2001). A APA não impede a usucapião, mas limita o que se pode construir e desmembrar, e isso pesa na planta e no memorial.

Zona rural. Na usucapião de imóvel rural, o memorial precisa ser georreferenciado. O prazo do georreferenciamento para transferências e desmembramentos de imóveis rurais foi estendido até 2029 (Decreto 12.689/2025). Nas ações judiciais, como a usucapião, a exigência já vale, e o STJ a confirmou (REsp 1.123.850/RS, 3ª Turma, 2013). O artigo sobre georreferenciamento na usucapião explica a exigência.

Imóveis da Cohab-Campinas e da CDHU. A Cohab-Campinas é uma sociedade de economia mista. O STJ decidiu que bem de sociedade de economia mista prestadora de serviço público, afetado a essa finalidade, não pode ser usucapido, mesmo desocupado (REsp 2.173.088/DF, 3ª Turma, 2024, sobre área de uma companhia de saneamento). Fora dessa situação, a resposta depende da matrícula, da destinação do imóvel e da situação do contrato.

Lote menor que o mínimo. O tamanho do lote não impede a usucapião especial urbana. O STF decidiu que, presentes os requisitos do art. 183 da Constituição, o direito não pode ser negado por lei municipal de lote mínimo (RE 422.349/RS, Plenário, 2015).

Quanto tempo leva e quanto custa

Não há estatística pública sobre o tempo da usucapião em Campinas. O que mais acelera é chegar com os documentos completos, o dono e os vizinhos localizados e uma planta bem feita. O que mais atrasa é dono falecido ou empresa extinta, porque obriga a localizar herdeiros ou sucessores.

A divisão dos emolumentos segue o art. 423 do Provimento CNJ 149/2023, regra que vale enquanto o Estado não editar lei própria sobre o tema. Somam-se a isso os honorários do engenheiro ou arquiteto e os honorários advocatícios. O artigo sobre quanto custa uma usucapião detalha cada parte.

Assessoria em usucapião em Campinas

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião judicial e extrajudicial em Campinas, na Grande São Paulo, no Vale do Paraíba e no Litoral Norte, com atendimento por videoconferência e nas unidades do escritório. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo
• Documentos para usucapião
• Quais imóveis não podem ser usucapidos
• Usucapião em São Paulo capital

Perguntas frequentes

Qual vara julga a usucapião em Campinas?

A ação é distribuída a uma das Varas Cíveis do Foro de Campinas. Se a União ou a Infraero tiverem interesse na área, o processo corre na Justiça Federal.

Qual cartório faz a usucapião extrajudicial em Campinas?

O pedido vai ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, um dos quatro da cidade. A ata notarial deve ser lavrada por tabelião de notas de Campinas (art. 402 do Provimento CNJ 149/2023).

Imóvel perto de Viracopos pode ter usucapião?

Depende da situação da desapropriação. Se a área já passou ao poder público, é bem público e não pode ser usucapida. Se houve imissão na posse, a posse do morador fica comprometida para a usucapião. Se há só o decreto, é preciso analisar a matrícula e o processo de desapropriação daquele lote.

Dá para fazer usucapião em loteamento irregular de Campinas?

Dá, se a posse cumpre os requisitos da lei. Em bairros que estão no Programa de Regularização Fundiária da Prefeitura, a Reurb pode ser um caminho mais simples para todos os moradores.

Imóvel da Cohab-Campinas pode ser usucapido?

Depende. Se o imóvel está afetado a uma finalidade pública, a tendência é negar, na linha do REsp 2.173.088 do STJ. A análise começa pela matrícula e pela situação do contrato.