Regularizar um imóvel é colocar no papel, perante a prefeitura e o Registro de Imóveis, a situação que existe de fato: quem é o dono, qual é a área e o que foi construído. Enquanto isso não acontece, o imóvel vale menos, dificilmente é aceito em financiamento e costuma travar na hora da venda ou da herança.
O ponto de partida é sempre a matrícula. É nela que se descobre o que está faltando e, a partir daí, qual instrumento resolve.
O que é um imóvel irregular
A irregularidade pode estar em dois lugares, e muitas vezes está nos dois:
- no Registro de Imóveis, quando o nome de quem tem o imóvel não aparece na matrícula, quando a área descrita não bate com a real ou quando a construção não foi averbada;
- na prefeitura, quando a obra não tem alvará nem habite-se, o cadastro do IPTU está desatualizado ou o loteamento nunca foi aprovado.
Na compra e nas demais transferências entre vivos, a propriedade só passa com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Por isso o contrato particular, o recibo e até a escritura que nunca foi levada ao cartório não transferem a propriedade. O artigo sobre a diferença entre escritura e registro mostra por quê.
Qual caminho serve para o seu caso
| Situação | Caminho | Base legal |
|---|---|---|
| Contrato de compra quitado, e o vendedor não assina a escritura | Adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça | CC, art. 1.418; Lei 6.015/73, art. 216-B |
| Escritura lavrada que nunca foi registrada | Registro da escritura, com as certidões e o ITBI em dia | CC, art. 1.245 |
| Posse antiga, sem título ou com título que não serve | Usucapião, em cartório ou na Justiça | CC, arts. 1.238 a 1.244; Lei 6.015/73, art. 216-A |
| Área real diferente da que consta na matrícula | Retificação de área no Registro de Imóveis | Lei 6.015/73, arts. 212 e 213 |
| Casa construída ou ampliada sem averbação | Habite-se na prefeitura e averbação da construção | Lei 6.015/73, art. 167, II, 4 |
| Imóvel de pessoa falecida | Inventário e registro da partilha | CPC, art. 610 |
| Bairro ou loteamento irregular | Regularização fundiária (Reurb), com o Município | Lei 13.465/2017 |
| Imóvel rural sem georreferenciamento | Georreferenciamento, certificação no Incra e averbação | Lei 6.015/73, art. 176, §§ 3º e 4º |
Às vezes dois instrumentos se somam. Uma casa comprada por contrato de gaveta, ampliada sem projeto e com área maior do que a da matrícula pode precisar de adjudicação, retificação e averbação, em ordem definida caso a caso.
Contrato de gaveta
Se o preço foi pago e o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar, a adjudicação compulsória obriga a transferência. Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita direto no Registro de Imóveis (Lei 6.015/73, art. 216-B), e o compromisso não precisa estar registrado: o Provimento CNJ 149/2023 exige apenas o instrumento, e na Justiça vale a Súmula 239 do STJ. O artigo sobre adjudicação compulsória explica os requisitos.
Construção sem averbação
A regularização da obra começa na prefeitura, com o projeto aprovado e o habite-se. Com ele, e com a certidão de regularidade da obra junto à Receita Federal, a construção é averbada na matrícula. O artigo sobre como regularizar um imóvel já construído traz o passo a passo, e o de habite-se de imóvel já construído trata da etapa da prefeitura.
Área diferente da matrícula
Quando a diferença vem de medição antiga ou descrição imprecisa, a retificação é feita no próprio Registro de Imóveis, com planta, memorial e a anuência dos vizinhos (Lei 6.015/73, art. 213, II). Se a área a mais foi ocupada sem título, essa parte depende de usucapião. O artigo sobre área maior do que a da matrícula ajuda a separar os dois casos.
Loteamento irregular
Quando o problema é do bairro inteiro, a Reurb permite que o Município regularize o núcleo urbano informal e que cada morador receba o título (Lei 13.465/2017). O artigo sobre regularização fundiária explica as modalidades.
Documentos para começar
- certidão da matrícula atualizada ou, se não houver matrícula, certidão de buscas do Registro de Imóveis;
- contrato, recibos, escritura ou formal de partilha, o que você tiver;
- carnê do IPTU ou certidão de dados cadastrais da prefeitura;
- projeto, alvará ou habite-se, se a casa foi construída com algum deles;
- documentos pessoais de quem está no contrato e de quem está na matrícula, se você tiver.
Quanto tempo leva
Depende do caminho. Registrar uma escritura que estava parada pode levar poucas semanas. Uma adjudicação ou uma retificação em cartório, alguns meses. Usucapião e Reurb levam mais tempo, porque exigem notificações, planta e, na Reurb, o trabalho do Município. O que mais acelera é chegar ao cartório com a documentação completa desde o primeiro protocolo, porque cada nota devolutiva atrasa o processo.
