Habite-se: o que é, quando é exigido e como tirar para imóvel já construído

Habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que uma construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e com as regras do município, e que está em condições de ser ocupada. Dependendo da cidade, ele recebe outros nomes, como certificado de conclusão, auto de conclusão ou auto de vistoria. É exigido, em regra, para averbar a construção na matrícula, para financiar o imóvel e, em muitos casos, para ligar serviços definitivos.

Muitas casas no Brasil foram construídas sem que ninguém pedisse o habite-se. A obra terminou, a família se mudou, e o assunto só voltou quando apareceu um comprador com financiamento bancário ou quando foi preciso fazer o inventário. Na maioria dos casos, ainda dá para obter o documento depois.

Para que serve o habite-se

• Averbar a construção na matrícula. Sem ele, em regra, o Registro de Imóveis não lança a construção, e o imóvel aparece como terreno.
• Financiar ou vender com financiamento. Bancos costumam exigir a construção averbada.
• Atualizar o cadastro na prefeitura. O habite-se costuma levar à atualização da área construída no IPTU.
• Segurança. A vistoria confere se a construção segue as regras de segurança e de uso do solo.

Como tirar o habite-se de obra com projeto aprovado

Quando a obra foi feita com alvará e projeto aprovado, o caminho é mais simples:

1. Ao final da obra, o proprietário ou o responsável técnico pede o habite-se à prefeitura.
2. A prefeitura faz a vistoria para conferir se a construção corresponde ao projeto.
3. Se estiver tudo certo, o habite-se é emitido. Se houver diferenças, a prefeitura indica as adequações.

Documentos comuns: requerimento, alvará de construção, projeto aprovado, ART ou RRT do responsável técnico, comprovante de propriedade e, em muitos municípios, o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) ou documento equivalente, para edificações não residenciais ou de maior porte.

E se a obra foi feita sem alvará?

Nesse caso, antes do habite-se é preciso regularizar a obra na prefeitura:

1. Contratar arquiteto ou engenheiro para fazer o levantamento da construção existente.
2. Pedir a regularização ou a aprovação do projeto “como construído”, conforme a legislação local.
3. Pagar as taxas e, se for o caso, multas previstas na lei municipal.
4. Fazer as adequações exigidas, se a construção desrespeitar recuos, altura ou taxa de ocupação.
5. Obter o habite-se depois da aprovação.

Muitas cidades aprovam periodicamente leis de regularização de edificações, que facilitam legalizar construções antigas mediante contrapartidas. Vale perguntar à prefeitura se há uma em vigor.

Exceções previstas em lei

O art. 247-A da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 13.865/2019, dispensa o habite-se para averbar casa urbana residencial unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. A dispensa vale só para o habite-se. Na Reurb de interesse social, a edificação pode ser averbada a partir de simples notícia do interessado, com a área construída e o número da unidade, sem habite-se e sem certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (Lei 13.465/2017, art. 63).

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora para sair o habite-se?

Depende da prefeitura e da situação da obra. Com projeto aprovado e obra conforme, costuma ser mais rápido. Para construções irregulares, o prazo inclui a análise da regularização e pode ser bem maior.

Posso morar em casa sem habite-se?

Na prática, muitas pessoas moram. Mas a falta do documento pode gerar multa da prefeitura, impedir o financiamento e dificultar a venda e o inventário.

O habite-se é o mesmo que a averbação da construção?

Não. O habite-se é emitido pela prefeitura. A averbação é feita no Registro de Imóveis, com base nele e, em alguns estados, na comprovação da regularidade da obra perante a Receita Federal.

Quem pede o habite-se, o dono ou o engenheiro?

Em geral, o proprietário, com o apoio do responsável técnico pela obra, que assina a documentação técnica.

Imóvel antigo, de décadas atrás, consegue habite-se?

Muitas vezes, sim. Algumas prefeituras aceitam provar que a construção existe desde antes de certa data, o que simplifica bastante a regularização.

Para entender o quadro completo

O habite-se é uma etapa da regularização da construção, que explicamos em como regularizar um imóvel já construído. As demais etapas da regularização estão no guia completo de regularização de imóveis.

Se a obra é antiga, um bom começo é reunir tudo o que prova há quanto tempo a construção existe: carnês de IPTU com área construída, fotos, contas de luz. Esses papéis costumam pesar na análise da prefeitura.