Usucapião em Bertioga: cartório, vara e terreno de marinha

A usucapião em Bertioga pode ser pedida no Registro de Imóveis de Bertioga, que começou a funcionar em abril de 2025, ou na Justiça estadual, no Fórum da Comarca de Bertioga. Antes de escolher o caminho, é preciso saber se o terreno está em área da União (terreno de marinha) ou dentro de um parque estadual, porque bem público não pode ser usucapido.

Os requisitos são os mesmos do resto do país: posse com intenção de dono, sem oposição, pelo prazo que a lei fixa para cada modalidade. O que muda em Bertioga é o mapa. A cidade tem praia em quase toda a extensão, um canal que a separa do Guarujá, rios com influência da maré, um parque estadual na restinga e a Serra do Mar ao fundo.

Imagine a Dona Cida, um caso hipotético. Em 1999 ela comprou, por contrato particular, uma casa num loteamento perto do canal. Quem vendeu tinha recebido o lote de um parente, que por sua vez o comprou de uma imobiliária que já fechou as portas. Ela paga o IPTU, reformou a casa duas vezes e mora ali desde então. Quando o neto quis dar a casa em garantia de um financiamento, o banco pediu a matrícula. No nome da matrícula estava a imobiliária. E uma consulta à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) mostrou que o fundo do terreno pode estar em área de marinha.

Bertioga tem vara própria para a usucapião?

Tem. Bertioga foi distrito de Santos até 1991, e por muitos anos a Justiça na cidade funcionou como foro distrital ligado a Santos. Hoje Bertioga é comarca própria, e a ação de usucapião é proposta no Fórum de Bertioga.

A comarca tem duas varas judiciais, a 1ª e a 2ª, que acumulam a matéria cível com outras competências. Não existe vara de registros públicos, como na capital. A ação é distribuída a uma das duas varas.

Há uma exceção que pesa muito na cidade. Se a União manifestar interesse na área (em geral, com base em informação da SPU), o processo vai para a Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição). Cabe ao juiz federal decidir se esse interesse existe de fato (Súmula 150 do STJ). Bertioga está na área da Subseção Judiciária de Santos.

O artigo sobre como dar entrada em ação de usucapião mostra o passo a passo do processo judicial.

Qual cartório de registro de imóveis atende Bertioga?

Até março de 2025, os imóveis de Bertioga eram registrados no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. A Lei estadual 18.075/2024 criou o Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bertioga, desmembrado do 1º de Santos. A unidade foi inaugurada em 1º de abril de 2025.

Na prática, isso significa duas coisas:

• o pedido de usucapião extrajudicial e o registro da sentença judicial vão para o Registro de Imóveis de Bertioga, que é o da situação do imóvel;
• o histórico anterior, com matrículas e transcrições antigas, ficou no 1º Registro de Imóveis de Santos, e as certidões dessa fase podem ter de ser pedidas lá.

Antes de montar o pedido, confirme no cartório de Bertioga se a matrícula do imóvel já foi aberta ali ou se ainda está em Santos. Em imóveis antigos, a cadeia de registros pode recuar a livros de décadas atrás, e a certidão vintenária costuma revelar nomes que ninguém da família conhecia.

Usucapião em cartório ou na Justiça?

A usucapião extrajudicial é feita direto no Registro de Imóveis, sem processo judicial (art. 216-A da Lei 6.015/1973). O procedimento é regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 e seguintes), que incorporou as regras do antigo Provimento CNJ 65/2017.

O pedido exige advogado e reúne, entre outros documentos:

1. ata notarial lavrada por tabelião de notas do município onde está o imóvel (Bertioga tem tabelionato de notas, que funciona junto com o registro civil);
2. planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica;
3. certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede;
4. justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade e o tempo da posse, como contratos, carnês de IPTU e contas de consumo.

Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio do proprietário que consta na matrícula, depois de notificado, conta como concordância (art. 216-A, § 2º). A União, o Estado e o Município também são cientificados para dizer se têm interesse no imóvel (art. 216-A, § 3º). Em Bertioga, essa notificação à União é o momento em que a questão da marinha costuma aparecer. Se houver impugnação justificada e não houver acordo, o oficial remete os autos ao juiz da comarca. A impugnação injustificada não é admitida pelo registrador (art. 216-A, § 10, na redação da Lei 14.382/2022).

Os emolumentos seguem a tabela estadual de custas dos cartórios. O artigo sobre quanto custa e quanto tempo leva um processo de usucapião explica como esses valores são calculados.

A via judicial segue o procedimento comum do Código de Processo Civil. Os confinantes são citados pessoalmente (art. 246, § 3º) e os interessados incertos, por edital (art. 259, I). Ela costuma ser a saída quando há oposição fundamentada ao pedido ou quando a prova da posse depende de perícia. A falta de documentos, sozinha, não obriga a ir à Justiça, porque o cartório pode ouvir testemunhas em justificação administrativa (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973).

Quais prazos de posse valem em Bertioga?

Os prazos são os do Código Civil e da Constituição:

• usucapião extraordinária: 15 anos de posse, ou 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil);
• usucapião ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé (art. 1.242);
• usucapião especial urbana: 5 anos, para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição).

Bertioga tem muitas casas de veraneio. Quem usa o imóvel só nas férias não preenche o requisito de moradia da usucapião especial urbana, mas pode chegar à extraordinária de 15 anos ou, com justo título e boa-fé, à ordinária de 10 anos. O artigo sobre casa de praia e usucapião trata desse ponto.

Terreno de marinha: o ponto que mais pesa em Bertioga

Terrenos de marinha são a faixa de 33 metros, medida para o lado da terra, a partir da linha do preamar médio de 1831. A faixa existe na costa e nas margens de rios e lagoas, até onde chega a influência das marés (art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946). Os acrescidos de marinha são as áreas que se formaram, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios, em seguimento a esses terrenos (art. 3º).

Os dois pertencem à União (art. 20, VII, da Constituição). E imóvel público não se adquire por usucapião (art. 183, § 3º, da Constituição, art. 102 do Código Civil e Súmula 340 do STF). Em Bertioga, a orla, as margens do canal e os trechos de rio com maré concentram esse problema.

A resposta depende de como a União trata a área. Há três situações bem diferentes.

Terreno aforado

No aforamento, a União continua dona (o chamado domínio direto) e o particular tem o domínio útil, pagando foro anual e laudêmio nas transferências. O STJ admite a usucapião do domínio útil quando a enfiteuse já existia, porque o novo possuidor só ocupa o lugar do antigo foreiro, e a União continua com o que já tinha (AgInt no REsp 1.642.495/RO, 4ª Turma, 2017; AREsp 2.453.583/RS, 2ª Turma, 2024). Quem usucapir passa a pagar o foro e o laudêmio.

Terreno em regime de ocupação

A inscrição de ocupação na SPU é ato administrativo precário, que pode ser desfeito a qualquer tempo (art. 7º da Lei 9.636/1998). O ocupante não tem domínio útil a usucapir. Nesse caso, a regularização é feita perante a própria SPU, com a transferência ou a atualização da inscrição.

Área ainda não demarcada

Muitas áreas do litoral ainda não passaram pela demarcação definitiva da linha de 1831. O STJ decidiu que a simples alegação da União de que o terreno é de marinha não impede a usucapião enquanto a demarcação não estiver concluída. A sentença deve ressalvar que, se a demarcação vier depois e confirmar a marinha, prevalece o direito da União (REsp 1.090.847/SP, 4ª Turma, 2013).

Um detalhe que surpreende muita gente: ter matrícula em nome particular não resolve a questão. Os registros de propriedade particular em terreno de marinha não valem contra a União (Súmula 496 do STJ). Por isso, a consulta à SPU deve vir antes do pedido, junto com a certidão da matrícula. O artigo sobre terreno de marinha no Litoral Norte explica foro, laudêmio e inscrição de ocupação.

E os imóveis em área de parque ou de preservação?

Boa parte do território de Bertioga é protegida. O Parque Estadual Restinga de Bertioga foi criado pelo Decreto estadual 56.500/2010, com cerca de 9.312 hectares, e é administrado pela Fundação Florestal. Em 2025, o Decreto estadual 69.566/2025 incorporou novas áreas ao parque, para compensar a exclusão de núcleos habitados que somam cerca de 21,7 hectares. Na parte alta, está o Parque Estadual da Serra do Mar, criado em 1977.

A criação do parque, sozinha, não transforma o terreno particular em público. O próprio decreto prevê que as terras particulares dentro do parque sejam adquiridas pelo Estado, por acordo ou por desapropriação (arts. 4º e 5º do Decreto 56.500/2010). Mas, depois da aquisição, a área passa a ser pública e deixa de ser usucapível. O mesmo vale para terras devolutas.

Mesmo quando a usucapião é possível, a propriedade vem com as restrições ambientais que já existiam. Manguezais e restingas que fixam dunas ou estabilizam mangues são áreas de preservação permanente (art. 4º, VI e VII, da Lei 12.651/2012). A sentença de usucapião reconhece o domínio, mas não autoriza construir nem regulariza uma obra que dependa de licença ambiental. No procedimento, o Estado é chamado a se manifestar e pode se opor.

Loteamentos irregulares em Bertioga

Vários bairros da cidade cresceram a partir de loteamentos sem registro ou com registro incompleto. O comprador recebeu um contrato, construiu e paga IPTU, mas a matrícula continua em nome do loteador ou de um dono antigo.

Há dois caminhos principais. O primeiro é a usucapião de cada lote, individualmente. O segundo é a regularização fundiária urbana (Reurb), conduzida pelo Município para o núcleo inteiro. Bertioga já entregou títulos de legitimação fundiária em núcleos regularizados, em 2018. Quando o comprador tem contrato quitado com quem consta na matrícula, a adjudicação compulsória também pode resolver.

A tabela resume o que esperar em cada situação de terreno.

O que a Dona Cida pode fazer

O caso dela tem duas partes. A frente do terreno, fora da faixa de marinha, é área particular. Com mais de 25 anos de posse e moradia, ela cumpre o prazo da usucapião extraordinária, e o pedido pode ser feito no Registro de Imóveis de Bertioga, com a certidão do histórico pedida ao 1º Registro de Imóveis de Santos.

O fundo do terreno depende da resposta da SPU. Se a área for aforada, ela pode pedir o domínio útil. Se for só ocupação inscrita, o caminho é a regularização na própria SPU. Se a demarcação ainda não foi feita, a usucapião é possível com a ressalva da União, e uma manifestação da União levaria o caso à Justiça Federal em Santos.

Atuação do escritório em usucapião no litoral

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião judicial e extrajudicial no Estado de São Paulo, inclusive em imóveis do litoral com parte em terreno de marinha ou em área protegida. A página de Usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Usucapião extrajudicial em cartório no Litoral Norte de SP
• Loteamentos clandestinos podem ser regularizados na usucapião?
• 4 tipos de imóveis que não podem ser usucapidos

Perguntas frequentes

Bertioga tem cartório de registro de imóveis próprio?

Tem. O Registro de Imóveis de Bertioga foi criado pela Lei estadual 18.075/2024, desmembrado do 1º Registro de Imóveis de Santos, e começou a funcionar em 1º de abril de 2025. O histórico anterior dos imóveis continua em Santos.

A ação de usucapião em Bertioga corre em Santos?

Não. Bertioga é comarca própria, e a ação é proposta no Fórum de Bertioga. A exceção é o caso em que a União manifesta interesse na área, por exemplo por terreno de marinha. Aí a competência passa à Justiça Federal, que em Bertioga é exercida pela Subseção de Santos.

Dá para fazer usucapião de imóvel em terreno de marinha?

Do domínio pleno, não, porque o terreno de marinha é da União. Se a área já era aforada, é possível usucapir o domínio útil, no lugar do antigo foreiro. Se a demarcação ainda não foi concluída, o STJ admite a usucapião com ressalva do direito da União (REsp 1.090.847/SP).

Imóvel dentro do Parque Estadual Restinga de Bertioga pode ser usucapido?

Depende de quem é o dono da área hoje. Se o Estado já adquiriu o terreno ou se ele é terra devoluta, não cabe usucapião. Se continua particular, a usucapião é possível em tese, mas as restrições ambientais do parque permanecem.

Casa de veraneio em Bertioga pode ter usucapião?

Pode, pela modalidade extraordinária, com 15 anos de posse com intenção de dono, ou pela ordinária, com 10 anos, se houver justo título e boa-fé. A usucapião especial urbana, de 5 anos, exige que o imóvel seja usado como moradia, e por isso não serve para quem só frequenta a casa nas férias.