Usucapião de imóvel hipotecado ou penhorado: é possível e o que acontece com a dívida

A usucapião de imóvel hipotecado ou penhorado é possível: a hipoteca e a penhora registradas na matrícula não impedem que o possuidor adquira o imóvel, desde que cumpra os requisitos da modalidade de usucapião que pretende. Como a usucapião é uma forma originária de aquisição, o STJ entende que ela extingue as garantias e constrições ligadas ao antigo dono, e a dívida continua sendo de quem a contraiu, sem passar para o novo proprietário.

Há exceções. O imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação recebe outro tratamento, e a posse de quem financiou com alienação fiduciária segue regras próprias.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Ele mora desde 2008 numa casa em Caraguatatuba, que comprou de um conhecido por contrato particular, sem escritura. Quando decidiu regularizar, pediu a certidão da matrícula e encontrou duas surpresas: uma hipoteca de 1999 em favor de um banco, dada pelo antigo dono para garantir um empréstimo da empresa dele, e uma penhora de 2019 numa execução movida contra esse mesmo dono. O Sérgio quer saber se ainda pode fazer a usucapião e se vai herdar essas dívidas.

Por que a usucapião apaga os ônus anteriores?

Existem duas formas de alguém se tornar dono de um imóvel. Na aquisição derivada, a propriedade passa de uma pessoa a outra, como na compra e venda ou na herança, e chega ao novo dono com tudo o que pesava sobre ela. Na aquisição originária, o novo dono não recebe o imóvel de ninguém: a propriedade nasce de um fato que a lei reconhece, que na usucapião é a posse prolongada.

O STJ tira daí uma consequência direta. No REsp 941.464/SC (4ª Turma, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2012), decidiu que a hipoteca constituída pelo antigo proprietário deve desaparecer com a usucapião, tenha sido feita antes ou depois do início da posse. No REsp 2.051.106/SP (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2023), a relatora afirmou que “a aquisição da propriedade pela usucapião opera de maneira originária, extinguindo-se todos os ônus que gravavam o bem”, e por isso manteve o afastamento da penhora feita numa cobrança de dívida antiga.

Mais recentemente, no REsp 2.257.065/RS (3ª Turma, rel. Min. Humberto Martins, julgado em agosto de 2026), o STJ reformou a decisão do tribunal gaúcho que havia negado a usucapião por causa de uma hipoteca registrada em 1999. Reconheceu a usucapião e declarou extinta a hipoteca.

A decisão acrescentou que, na usucapião extraordinária, que dispensa justo título e boa-fé (art. 1.238 do Código Civil), conhecer a hipoteca não tira do possuidor a intenção de ser dono.

O que acontece com a dívida?

A dívida continua existindo, mas contra quem a contraiu. O que desaparece é a garantia sobre o imóvel.

A hipoteca garante o pagamento de uma obrigação. Quando o imóvel passa ao usucapiente livre do gravame, o credor perde a chance de levar aquele bem a leilão, mas pode cobrar o devedor original pelos meios comuns. O possuidor que adquiriu por usucapião não assume a dívida do antigo dono, porque não houve transmissão do imóvel de um para o outro.

No caso do Sérgio, o banco continua credor da empresa do antigo dono, e o exequente da ação de 2019 continua podendo cobrar o executado. Nenhum dos dois pode exigir do Sérgio o pagamento.

O mesmo raciocínio já foi aplicado a dívidas de outra natureza. No REsp 2.051.106/SP, citado acima, a dívida era de condomínio, anterior à posse, e a 3ª Turma, por maioria de votos, manteve o afastamento da penhora. Na execução fiscal, a 1ª Turma decidiu no REsp 2.130.801/RJ (rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 2026) que a presunção de fraude à execução do art. 185 do Código Tributário Nacional não se aplica à usucapião, porque não há alienação nem oneração de bens, e afastou a penhora que recaía sobre o imóvel usucapido.

A hipoteca impede a usucapião?

Em regra, não. A hipoteca é uma garantia que o dono dá ao credor sobre o imóvel, e a sua simples existência não torna a posse do terceiro precária nem interrompe o prazo.

O STJ disse isso no REsp 2.197.468/SC (3ª Turma, rel. Min. Moura Ribeiro, 2025): a hipoteca anterior não impede a usucapião, e a hipoteca registrada, acompanhada de uma execução hipotecária, não equivale a oposição à posse quando o credor não toma nenhuma medida efetiva contra os possuidores. No REsp 2.257.065/RS, a 3ª Turma invocou ainda, por analogia, a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

A lógica desses julgados vale para o possuidor que não é o devedor. A situação de quem deu o próprio imóvel em garantia e depois pretende usucapi-lo é outra, e a usucapião não costuma ser o caminho para se livrar de uma garantia que a própria pessoa contratou.

A penhora interrompe o prazo da usucapião?

A penhora feita numa execução contra o antigo dono, por si só, não interrompe a posse de quem ocupa o imóvel. A execução é dirigida ao proprietário, e o possuidor nem sequer é parte nela. No REsp 2.257.065/RS, o STJ considerou que as execuções movidas contra o antigo dono, e não contra a possuidora, não configuraram oposição à posse dela.

A situação muda quando o credor, o arrematante ou o próprio dono agem diretamente contra o possuidor, por exemplo com uma ordem de imissão na posse cumprida ou com uma ação para retomar o imóvel na qual o possuidor é citado. Nesses casos é preciso examinar a data de cada ato e se a posse mansa e pacífica foi de fato perturbada antes de completado o prazo.

Se a penhora ameaça a casa, o possuidor não precisa esperar a usucapião terminar. O art. 674 do Código de Processo Civil permite que quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem que possui apresente embargos de terceiro para pedir que ela seja desfeita. Foi por esse caminho que os possuidores do REsp 2.051.106/SP afastaram a penhora.

Tabela: tipo de ônus e efeito da usucapião

E se o imóvel é da Caixa e ligado ao SFH?

O STJ tem tratado como bem público, e por isso imprescritível, o imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (REsp 1.448.026/PE, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2016), o que exige cautela redobrada antes de qualquer pedido, porque cada caso depende de quem é o dono registrado e de como a posse começou. Na compra por contrato de gaveta de imóvel do SFH hipotecado à Caixa, a 3ª Turma também já negou a usucapião, por entender que a posse iniciada com ciência da hipoteca não tinha intenção de dono. O artigo 4 tipos de imóveis que não podem ser usucapidos trata dos bens públicos em geral.

E se o imóvel está em alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, o banco fica com a propriedade do imóvel em garantia até a dívida ser paga. A Lei 9.514/1997 diz que, com o registro do contrato, a posse se desdobra: o devedor fiduciante passa a ser possuidor direto e o credor fiduciário, possuidor indireto (art. 23, § 1º).

O devedor ocupa o imóvel porque o contrato permite. E o art. 1.203 do Código Civil presume que a posse mantém o caráter com que foi adquirida. Enquanto essa situação não muda de forma clara, o devedor não tem a posse com intenção de dono que a usucapião exige contra o banco.

Quem compra de um devedor fiduciante por contrato de gaveta, sem a concordância do banco, enfrenta um problema parecido. Num caso de veículo, a 4ª Turma do STJ decidiu que a transferência do bem a terceiro sem o conhecimento do credor fiduciário é ato clandestino, incapaz de gerar posse que leve à usucapião (REsp 881.270/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2010), com base no art. 1.208 do Código Civil. Antes de assinar esse tipo de negócio, vale ler o artigo sobre contrato de gaveta.

Como a hipoteca e a penhora saem da matrícula?

A usucapião extingue os ônus, mas o Registro de Imóveis só os retira da matrícula quando recebe o documento certo. O caminho muda conforme a usucapião seja judicial ou extrajudicial.

Na usucapião judicial

A sentença declaratória de usucapião é registrada na matrícula (art. 167, I, item 28, da Lei 6.015/1973), e a extinção dos ônus é averbada como cancelamento (art. 167, II, item 2). O cancelamento pode ser feito em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado (art. 250, I).

Para a hipoteca, o art. 251, II, da mesma lei admite o cancelamento em procedimento no qual o credor tenha sido intimado. Por isso convém incluir o credor hipotecário entre as pessoas chamadas ao processo, ao lado do proprietário registrado e dos confrontantes, e pedir na inicial que a sentença ordene o cancelamento. O artigo quem é o réu na ação de usucapião explica quem deve ser citado.

Se a penhora foi ordenada em outro processo, pode ser necessário levar a sentença de usucapião ao juízo da execução e pedir ali o levantamento, ou usar os embargos de terceiro.

Na usucapião extrajudicial

No cartório, a hipoteca e a penhora também não fecham a porta. O art. 411 do Provimento 149/2023 do CNJ diz que a existência de ônus real ou de gravame na matrícula não impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião. Os titulares de direitos registrados na matrícula que não assinaram a planta são notificados e têm quinze dias para se manifestar; o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973).

Se o credor impugnar e a conciliação ou mediação conduzida pelo registrador não der resultado, o pedido não pode seguir pela via extrajudicial (art. 411, parágrafo único, do Provimento 149/2023). A impugnação justificada leva os autos ao juízo da comarca; a injustificada não é admitida (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973).

O art. 418 do mesmo Provimento diz que o reconhecimento extrajudicial da usucapião não extingue restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos. A penhora, a indisponibilidade e outras ordens judiciais continuam na matrícula até que o interessado peça o cancelamento à autoridade que emitiu a ordem (§ 1º), a menos que os credores ou entes públicos concordem expressamente com a extinção dentro do próprio procedimento (§ 2º).

Os demais requisitos da usucapião extrajudicial estão explicados em outro artigo.

O que conferir antes de pedir a usucapião

1. A certidão de matrícula atualizada, com todos os registros e averbações, para saber exatamente quais ônus existem e em favor de quem.
2. O processo de cada penhora: quem é o exequente, quem é o executado e se houve algum ato dirigido contra o possuidor, como intimação, mandado de imissão ou leilão com ordem de desocupação.
3. O titular de cada hipoteca e se o imóvel tem vínculo com a Caixa ou com o Sistema Financeiro da Habitação.
4. As datas: quando a posse começou, quando cada ônus foi registrado e quando o prazo de usucapião se completou.
5. A escolha entre a via judicial e a extrajudicial, considerando que, no cartório, os gravames judiciais não saem da matrícula sem ordem de quem os determinou ou concordância do credor.

No caso do Sérgio, a posse de 2008 já passou dos quinze anos da usucapião extraordinária, e nem a hipoteca de 1999 nem a penhora de 2019 foram dirigidas contra ele. Ainda assim, ele precisa conferir se ninguém agiu contra a sua posse no período e decidir se chama o banco e o exequente ao processo ou se vai ao cartório e pede, depois, o levantamento da penhora ao juízo da execução.

Atuação do escritório em usucapião

A Caldeira Advogados Associados atua em ações de usucapião judicial e em pedidos de usucapião extrajudicial no Estado de São Paulo, incluindo casos com hipoteca, penhora e outros gravames na matrícula. A página de usucapião de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Usucapião: guia completo
• Quais são os tipos de usucapião e seus requisitos
• Como cancelar uma hipoteca antiga
• O que é posse precária e quais são os riscos

Perguntas frequentes

Posso fazer usucapião de um imóvel hipotecado?

Pode, se cumprir os requisitos da modalidade escolhida. O STJ entende que a hipoteca dada pelo antigo dono não impede a usucapião e se extingue com ela, porque a aquisição é originária (REsp 941.464/SC e REsp 2.257.065/RS). A exceção mais conhecida é o imóvel da Caixa vinculado ao SFH.

Vou ter de pagar a dívida do antigo dono?

Em regra, não. A dívida continua sendo de quem a contraiu, e o credor pode cobrá-la do devedor original. O que se extingue com a usucapião é a garantia sobre o imóvel.

A penhora na matrícula zera o meu prazo de usucapião?

A penhora numa execução contra o antigo dono, sozinha, não interrompe a sua posse. O prazo só é afetado se houver ato dirigido contra você, como uma ação de retomada em que você seja citado ou uma ordem de imissão na posse cumprida.

A usucapião em cartório cancela a penhora?

Não automaticamente. O art. 418 do Provimento 149/2023 do CNJ diz que o reconhecimento extrajudicial não extingue gravames judiciais regularmente inscritos. O cancelamento deve ser pedido ao juízo que ordenou a penhora, salvo se o credor concordar com a extinção dentro do próprio procedimento.

Quem financiou o imóvel com alienação fiduciária pode usucapi-lo?

Em regra, não contra o banco. O devedor fiduciante é possuidor direto por força do contrato (art. 23, § 1º, da Lei 9.514/1997), e essa posse mantém o caráter com que foi adquirida (art. 1.203 do Código Civil).

Foto de capa: Viktor Forgacs no Unsplash.