Cancelar hipoteca antiga na matrícula: como liberar o imóvel

Para cancelar hipoteca registrada na matrícula, o caminho mais comum é levar ao Registro de Imóveis o termo de quitação ou a autorização do credor (ou de quem o sucedeu), e o oficial averba o cancelamento. Sem esse documento, a hipoteca convencional com mais de 30 anos pode ser cancelada pela perempção; nos demais casos, o cancelamento depende de um procedimento, em geral judicial, no qual o credor seja chamado a se manifestar (art. 251 da Lei 6.015/1973).

A hipoteca antiga costuma aparecer na hora errada: quando o dono quer vender, financiar, doar ou fazer o inventário. O comprador pede a matrícula, encontra um registro de 1983 em favor de um banco que já nem existe, e o negócio trava.

Imagine o Sérgio, um caso hipotético. Ele herdou dos pais uma casa em Santo André, comprada em 1984 com financiamento da casa própria. As prestações foram pagas até o fim, mas ninguém levou a quitação ao cartório. Na matrícula ainda aparece a hipoteca em favor de um banco que, anos depois, foi incorporado por outro. Agora o Sérgio quer vender a casa, e o comprador só assina com a matrícula limpa.

Por que a hipoteca continua na matrícula depois de paga a dívida?

A hipoteca é uma garantia. O imóvel fica vinculado ao pagamento de uma dívida, e o credor pode levá-lo a leilão se ela não for paga. Ela nasce com o registro na matrícula e só sai de lá com outro ato: a averbação do cancelamento (art. 1.500 do Código Civil e art. 248 da Lei 6.015/1973).

Pagar a dívida extingue a obrigação, e a hipoteca se extingue junto (art. 1.499, I, do Código Civil). Só que o cartório não sabe que a dívida foi paga. Enquanto ninguém apresentar a prova, o registro permanece, e toda certidão de matrícula vai mostrar o imóvel como hipotecado.

O art. 1.499 do Código Civil traz outras causas de extinção, como a renúncia do credor, a remição e a arrematação ou adjudicação do imóvel. Em todas elas a lógica se repete. A extinção acontece fora do cartório, e alguém precisa levar o documento certo até a matrícula.

Quais são os caminhos para cancelar a hipoteca?

O art. 251 da Lei de Registros Públicos diz que o cancelamento só pode ser feito:

1. à vista de autorização expressa ou quitação dada pelo credor ou por seu sucessor, em instrumento público ou particular;
2. em razão de procedimento administrativo ou contencioso (judicial) no qual o credor tenha sido intimado;
3. conforme a legislação das cédulas hipotecárias, quando a hipoteca estiver ligada a uma cédula.

A esses caminhos se somam duas situações que, na prática, resolvem muitos casos antigos: a perempção, que é o fim do prazo máximo da hipoteca convencional, e a prescrição da dívida garantida.

Termo de quitação do credor

É o caminho mais simples e o mais barato. O credor, quase sempre um banco, emite um documento declarando que a dívida foi paga e autorizando o cancelamento. O interessado leva o termo ao Registro de Imóveis com um requerimento, e o oficial averba o cancelamento.

Quando o termo é particular, a regra é a firma reconhecida dos signatários (art. 221, II, da Lei 6.015/1973) ou a assinatura eletrônica qualificada; para certas instituições de crédito imobiliário, o § 5º do mesmo artigo dispensa o reconhecimento de firma. O oficial também costuma conferir se quem assinou pelo banco tinha poderes para isso. Termos guardados há muitos anos às vezes voltam com exigência, porque a procuração dos signatários venceu ou não pode ser conferida. Nesse caso, pede-se ao banco uma nova via.

O banco credor não existe mais

A lei aceita a quitação dada pelo “credor ou seu sucessor”. Se o banco original foi incorporado, comprado ou teve a carteira transferida, quem assina é a instituição que ficou com os créditos. Muitos bancos mantêm um setor só para liberar hipotecas de contratos antigos, e o pedido começa pela identificação do contrato: número, data, nome do mutuário e cópia da matrícula.

Há dois casos que pedem atenção.

O primeiro é o do Banco Nacional da Habitação. O BNH foi extinto em 1986, e a Caixa Econômica Federal o sucedeu em seus direitos e obrigações (art. 1º, § 1º, do Decreto-Lei 2.291/1986). Hipotecas registradas em favor do próprio BNH, portanto, são tratadas com a Caixa.

O segundo é o do banco que passou por liquidação extrajudicial. Durante a liquidação, quem responde pela instituição é o liquidante. Encerrada a liquidação, a resposta depende do destino dado à carteira de créditos, e nem sempre há a quem pedir o termo. Quando ninguém pode dar a quitação, o caminho é o judicial, salvo se a hipoteca convencional já tiver passado dos 30 anos, caso em que cabe o pedido de perempção.

Contratos da casa própria com cobertura do FCVS

Nos financiamentos antigos do Sistema Financeiro da Habitação, era comum o contrato ter cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), administrado pela Caixa. Pagas as prestações do prazo contratado, o eventual saldo devedor que restasse ficava por conta do Fundo, conforme as regras da época e da Lei 10.150/2000.

Na prática, o mutuário que quitou as prestações precisa obter do agente financeiro (o banco que concedeu o crédito, ou seu sucessor) o termo de quitação com a liberação da hipoteca. Quando o banco condiciona a liberação à habilitação do saldo no FCVS e o processo se arrasta, ou quando a cobertura é negada, a discussão costuma ir à Justiça, muitas vezes com a participação da Caixa. Foi o caso do Sérgio, que precisou primeiro descobrir qual banco havia herdado a carteira do contrato dos pais.

A hipoteca vence depois de 30 anos?

A hipoteca convencional, aquela contratada entre as partes, tem prazo máximo. O art. 1.485 do Código Civil permite prorrogá-la por simples averbação, a pedido de ambas as partes, até 30 anos da data do contrato. Passado esse prazo, ela só subsiste se for reconstituída por novo título e novo registro. A Lei de Registros Públicos diz o mesmo: o registro da hipoteca convencional vale por 30 anos (art. 238 da Lei 6.015/1973).

Esse fim pelo decurso do prazo é a perempção. Em São Paulo, a Corregedoria-Geral da Justiça afirmou que o decurso dos 30 anos extingue a hipoteca de pleno direito e que o cancelamento pode ser averbado a simples pedido do interessado (Recurso Administrativo 1006219-84.2025.8.26.0309, Comarca de Jundiaí, rel. Des. Francisco Loureiro, julgado em 16/12/2025). A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital seguiu a mesma linha ao julgar improcedente a dúvida de um registrador que exigia autorização do credor para cancelar hipoteca e cédula hipotecária com mais de 40 anos (Processo 1050594-89.2023.8.26.0100, sentença de 4/5/2023).

Há um limite importante. Na decisão de 2025, a Corregedoria ressalvou os casos em que, antes de vencidos os 30 anos, a hipoteca foi reconstituída por novo título e novo registro ou o credor propôs a execução hipotecária e a averbou na matrícula. Em caso anterior, a Corregedoria já havia negado a averbação da perempção porque o credor tinha ajuizado execução, e considerou que o pedido unilateral esvaziaria a garantia (Recurso Administrativo 1092131-70.2020.8.26.0100, julgado em 13/12/2021).

Pela decisão de 2025, o pedido não depende da cédula hipotecária original nem de certidão de inexistência de execução, porque o oficial examina o que consta da matrícula. Se o cartório fizer exigência com a qual o interessado não concorde, o juiz corregedor permanente decide.

E quando a dívida prescreveu?

A hipoteca é acessória: existe para garantir uma dívida. Se a pretensão de cobrar essa dívida prescreveu, a garantia perde a razão de existir, e o caminho é pedir ao juiz que declare a prescrição e a extinção da hipoteca, com ordem de cancelamento ao Registro de Imóveis (art. 1.499, I, do Código Civil e art. 250, I, da Lei 6.015/1973).

O prazo depende da época e do tipo de dívida. Para dívidas líquidas em instrumento público ou particular, o Código Civil atual fixa cinco anos (art. 206, § 5º, I). Contratos assinados sob o Código de 1916 seguem a regra de transição do art. 2.028, o que exige conta cuidadosa, caso a caso.

Essa via é judicial porque a prescrição precisa ser reconhecida contra o credor, com direito de defesa. O cartório não declara prescrição. E a sentença só é levada à matrícula depois de transitar em julgado (art. 259 da Lei 6.015/1973).

Hipoteca da construtora com o banco: a Súmula 308 do STJ

Uma situação diferente é a do comprador de apartamento ou casa na planta que pagou tudo à construtora e descobre que o imóvel continua hipotecado ao banco que financiou a obra. A Súmula 308 do STJ resolve a questão a favor do comprador: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

O STJ estendeu o mesmo raciocínio à alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro (REsp 1.576.164/DF, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14/5/2019), e julgados mais recentes aplicam a súmula também a contratos que não seguem as regras do Sistema Financeiro da Habitação.

Se o banco não libera a unidade de forma amigável, o comprador pode pedir na Justiça a declaração de ineficácia da hipoteca e o cancelamento do registro sobre a sua unidade. Quando a construtora também não outorga a escritura, o mesmo processo pode tratar da adjudicação compulsória.

Tabela: qual é o caminho em cada situação

Passo a passo para cancelar a hipoteca

1. Peça a certidão atualizada da matrícula e localize o registro da hipoteca: data do contrato, credor, valor e eventual cédula hipotecária averbada.
2. Reúna o que comprova o pagamento: contrato, carnês, extratos, declaração de quitação, e, nos contratos do SFH, os documentos do FCVS.
3. Identifique quem responde hoje pelo crédito: o próprio credor, o banco que o sucedeu, a Caixa (no caso do BNH) ou os herdeiros do credor pessoa física.
4. Peça o termo de quitação com autorização expressa para o cancelamento, com firma reconhecida (ou assinatura eletrônica qualificada) e prova dos poderes de quem assina.
5. Protocole no Registro de Imóveis o requerimento de averbação do cancelamento com o termo. Os emolumentos seguem a tabela estadual.
6. Se a hipoteca convencional já passou de 30 anos da data do contrato, avalie o requerimento de averbação da perempção, conferindo antes se há execução hipotecária averbada na matrícula.
7. Se o cartório fizer exigência que não se pode cumprir, peça que a questão seja levada ao juiz corregedor permanente. Se não houver quitação possível nem perempção, o caminho é a ação judicial.
8. Depois da averbação, peça nova certidão da matrícula e confira se a hipoteca e eventual cédula hipotecária aparecem como canceladas.

Documentos que normalmente são pedidos

• certidão atualizada da matrícula;
• requerimento de averbação assinado pelo proprietário ou interessado;
• termo de quitação ou autorização de cancelamento do credor, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada;
• documentos que provem a sucessão do credor, quando for o caso (incorporação, cessão de carteira, inventário);
• certidões dos distribuidores cíveis, se o cartório as exigir no pedido por perempção;
• mandado ou certidão da sentença transitada em julgado, quando o cancelamento for judicial.

O cartório pode pedir outros documentos conforme o caso. A lista definitiva é a da nota de exigência, quando houver. Entender a diferença entre registro e averbação ajuda a ler o que a matrícula mostra antes e depois do cancelamento.

Assessoria em cancelamento de hipoteca

A Caldeira Advogados Associados atua no levantamento de hipotecas antigas, em pedidos de averbação de perempção, em ações declaratórias de extinção da garantia e em ações fundadas na Súmula 308 do STJ, no Estado de São Paulo. A página de regularização de imóveis descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Como vender imóvel financiado
• Cartório de Registro de Imóveis: como ele atua na regularização
• Certidão de inteiro teor do imóvel
• Dicas para comprar imóvel com segurança

Perguntas frequentes

Paguei o financiamento. A hipoteca sai sozinha da matrícula?

Não. A dívida paga extingue a hipoteca, mas o registro só é cancelado quando alguém apresenta ao Registro de Imóveis o termo de quitação do credor e pede a averbação (arts. 1.500 do Código Civil e 251, I, da Lei 6.015/1973).

Quanto tempo a hipoteca vale?

A hipoteca convencional pode durar no máximo 30 anos contados da data do contrato (art. 1.485 do Código Civil e art. 238 da Lei 6.015/1973). Depois disso, só subsiste se for reconstituída por novo título e novo registro. Se, dentro do prazo, o credor tiver proposto a execução hipotecária e a averbado na matrícula, a perempção não é reconhecida pela via administrativa.

O banco que me financiou fechou. Quem dá a quitação?

O sucessor do banco, quando há um: a instituição que o incorporou ou que comprou a carteira de créditos. Para hipotecas do antigo BNH, a sucessora é a Caixa. Se não houver ninguém que possa assinar a quitação, o cancelamento passa a depender de ação judicial ou, em hipoteca com mais de 30 anos, do pedido de perempção.

Posso vender o imóvel com hipoteca antiga na matrícula?

A venda é possível, porque a hipoteca acompanha o imóvel, mas o comprador assume o risco e dificilmente obtém financiamento bancário. Na prática, o mais seguro é cancelar a hipoteca antes da escritura ou prever no contrato prazo e responsabilidade pelo cancelamento.

Quanto custa cancelar uma hipoteca no cartório?

A averbação do cancelamento paga emolumentos fixados na tabela do Estado de São Paulo, que o próprio cartório informa. Quando o caminho é judicial, somam-se as custas do processo e os honorários.

Foto de capa: Tierra Mallorca no Unsplash.