Regularização de imóvel em São Bernardo do Campo: prefeitura, cartório e área de mananciais

A regularização de imóvel em São Bernardo do Campo envolve até três frentes: a Prefeitura, que aprova a construção e emite o habite-se; o Registro de Imóveis, onde a casa e o dono precisam aparecer na matrícula; e, quando o imóvel fica na bacia da represa Billings, as regras estaduais de proteção aos mananciais da Lei 13.579/2009. O caminho certo depende do que está faltando, e por isso o primeiro passo é descobrir onde está o problema.

Uma casa pode ter escritura e não ter a construção averbada. Outra pode ter habite-se e continuar em nome do antigo dono. E há os lotes vendidos por contrato particular em loteamentos que nunca foram registrados, comuns nas áreas próximas à represa.

Imagine a Cláudia, um caso hipotético. Em 2004 ela comprou, por contrato particular, uma casa num loteamento na região do Riacho Grande. Pagou tudo ao vendedor, que também só tinha um contrato. O loteamento nunca foi aprovado, o lote não tem matrícula própria e a casa não consta em lugar nenhum. Agora a Cláudia quer deixar o imóvel em ordem para os filhos e descobriu que o terreno está em área de mananciais.

Primeiro: o que exatamente está irregular?

Muitos imóveis se encaixam em mais de uma linha. No caso da Cláudia, há ao mesmo tempo falta de título, construção não averbada, loteamento irregular e área de mananciais.

Onde ficam o cartório e o fórum

São Bernardo do Campo é sede de comarca, com fórum próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo. As ações de usucapião, de adjudicação compulsória e as demais ações sobre imóveis da cidade correm ali.

No registro, a cidade tem dois cartórios de registro de imóveis: o 1º e o 2º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. Cada um atende a uma parte do território, e é a localização do imóvel que define qual deles tem a matrícula. A forma segura de saber é a própria certidão da matrícula ou a consulta ao cartório antes de protocolar qualquer pedido. Imóveis muito antigos podem ter registros anteriores em outra circunscrição, e a certidão desses registros também costuma ser exigida.

A área de mananciais da Billings

Boa parte do território de São Bernardo fica na bacia da represa Billings. Desde 2009, essa área é regida pela Lei estadual 13.579/2009, que criou a Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais da Bacia Hidrográfica do Reservatório Billings (APRM-B). A lei segue as diretrizes da Lei estadual 9.866/1997, sobre mananciais de interesse regional, e foi regulamentada pelo Decreto estadual 55.342/2010. Antes dela, valiam as antigas leis de proteção aos mananciais da Região Metropolitana (Leis estaduais 898/1975 e 1.172/1976).

Como a lei divide o território

A Lei 13.579/2009 separa a bacia em áreas de intervenção (art. 4º, II), cada uma com regras próprias de ocupação:

• Área de Restrição à Ocupação (ARO): áreas de especial interesse para preservação, como as de preservação permanente, a faixa de 50 metros a partir da cota máxima da represa e as unidades de conservação de proteção integral, onde só se admitem usos restritos, como lazer sem impacto, pesquisa e obras de saneamento (arts. 18 e 19).
• Área de Ocupação Dirigida (AOD): áreas em que o uso urbano ou rural é permitido, desde que respeite a produção de água, divididas em subáreas com parâmetros próprios (arts. 20 a 30).
• Área de Recuperação Ambiental (ARA): ocupações que comprometem a qualidade da água e exigem correção, subdivididas em ARA 1 e ARA 2 (arts. 31 e 32).
• Área de Estruturação Ambiental do Rodoanel (AER): a faixa de influência direta do Rodoanel (arts. 35 e 36).

Saber em qual área o lote está é o ponto de partida de qualquer regularização em mananciais, porque é isso que define o tamanho mínimo do lote, a taxa de ocupação e a necessidade de licenciamento estadual.

Construções e loteamentos antigos

A lei reconheceu que muita gente já morava na bacia quando ela foi editada. Os parcelamentos, as edificações e as atividades comprovadamente preexistentes que não atendem aos parâmetros novos devem passar por processo de regularização, com exigências como ligação à rede de esgoto e compensações (arts. 74 e 75). Para essa regularização, a lei admite lote mínimo de 125 m² apenas em algumas subáreas de ocupação dirigida (SOE, SUC e parte da SUCt, conforme o art. 75, parágrafo único); nas demais, valem os parâmetros da subárea.

A lei usa dois marcos. Na definição geral, considera preexistente o uso ou a ocupação implantados até 2006, comprovados por documento ou pela imagem de satélite de alta resolução daquele ano (art. 4º, XIV), e esse é também o marco dos assentamentos do PRIS (art. 77). Para a regularização do art. 74, o § 1º fala em ocupações implantadas antes da vigência da lei, e o Decreto 55.342/2010 fixou a data de 14 de julho de 2009 (art. 3º, § 3º). O art. 74 previu ainda um prazo para esses pedidos, e a forma como ele vem sendo aplicado deve ser conferida na Prefeitura e na CETESB. Para a Cláudia, que comprou em 2004 uma casa já construída, essa prova é decisiva: contratos, contas de luz e de água, carnês de IPTU e fotos antigas ajudam a demonstrar que a ocupação é anterior.

O que é o PRIS

O Programa de Recuperação de Interesse Social (PRIS) é o instrumento da lei para os assentamentos de baixa renda classificados como ARA 1. Esses núcleos, implantados até 2006, podem ser regularizados por meio do PRIS (arts. 33 e 77), que depende de um Plano de Urbanização com as obras de saneamento e de recuperação ambiental necessárias (art. 79). A regularização fundiária pode começar durante as obras, mas só se conclui depois que elas forem executadas e as condições de saneamento se mantiverem por dois anos (art. 82).

O PRIS é um programa para o assentamento inteiro. Sua execução pode ficar com o poder público, ser compartilhada com moradores, associações ou responsáveis pelo parcelamento, ou ser feita em parceria com agentes privados (art. 33), sempre com licenciamento estadual. Quem mora num núcleo nessas condições deve procurar a Prefeitura para saber se o local já está incluído em algum programa.

Reurb: quando o problema é do loteamento inteiro

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) da Lei 13.465/2017 serve para núcleos urbanos informais, como loteamentos clandestinos ou irregulares. Ela tem duas modalidades (art. 13): a Reurb-S, de interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e a Reurb-E, de interesse específico, para os demais. O post sobre o que é regularização fundiária explica o procedimento.

Quando o núcleo está, no todo ou em parte, em área de proteção de mananciais, a própria Lei 13.465/2017 exige estudos técnicos que demonstrem a melhoria das condições ambientais em relação à ocupação irregular anterior (art. 11, § 2º). Em São Bernardo, isso significa compatibilizar a Reurb com as regras da Lei 13.579/2009.

A Reurb termina com a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), emitida pelo Município e levada ao Registro de Imóveis, onde são abertas as matrículas dos lotes. O pedido pode partir dos próprios moradores, de associações ou do loteador, mas é a Prefeitura que conduz o processo. As normas municipais que tratam do tema mudam com o tempo e devem ser conferidas na Prefeitura antes de qualquer pedido.

Construção sem averbação: habite-se e registro

Quando o terreno está regular e o problema é a casa, o caminho tem duas etapas. Na Prefeitura, a obra precisa estar aprovada e receber o habite-se; se foi feita sem projeto, entra na regularização de edificação prevista na legislação municipal. O post sobre regularização de imóveis junto à prefeitura mostra como costuma funcionar esse pedido.

Depois, a construção é averbada na matrícula (art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973), com o habite-se e a prova de regularidade da obra perante a Receita Federal. Sem essa averbação, a matrícula descreve apenas o terreno, e o banco dificilmente financia a compra. O post sobre como tirar habite-se de imóvel já construído detalha essa fase.

Em área de mananciais, a análise inclui também os parâmetros que a Lei 13.579/2009 fixa para a área de intervenção em que o lote está. Uma casa que ultrapassa esses limites pode depender de compensação para ser regularizada.

Imóvel sem escritura: contrato de gaveta, adjudicação e usucapião

O contrato de gaveta é o documento de muitos imóveis de São Bernardo. Ele prova o negócio entre as partes, mas não transfere a propriedade: para o Registro de Imóveis, o dono continua sendo quem aparece na matrícula.

Quando o vendedor é o dono registrado

Se quem vendeu é o titular da matrícula e o preço foi pago, a saída natural é a escritura de compra e venda. Se o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu, cabe a adjudicação compulsória, que hoje pode ser feita no próprio Registro de Imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973) ou na Justiça (art. 1.418 do Código Civil). O STJ dispensa o registro prévio do contrato para esse pedido (Súmula 239).

Quando a cadeia se perdeu

Quando o vendedor também só tinha contrato, ou quando os papéis se perderam ao longo das revendas, a usucapião costuma ser o caminho. Ela pode ser feita no Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei 6.015/1973), com ata notarial, planta e memorial descritivo, ou em ação judicial no fórum de São Bernardo. A via judicial é a opção quando há conflito com o proprietário registrado, com vizinhos ou quando a documentação da posse é frágil.

O tamanho do lote, por si só, não impede a usucapião. O STF decidiu que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, a usucapião especial urbana não pode ser barrada por lei que fixe módulo mínimo (RE 422.349/RS, Tema 815, Plenário, rel. Min. Dias Toffoli, 2015). O STJ firmou a mesma orientação para a usucapião extraordinária diante do módulo previsto em lei municipal (Tema 985, REsp 1.667.842/SC, Segunda Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2020). Em área de mananciais, porém, a usucapião reconhece a propriedade sem apagar as restrições ambientais: a casa continua sujeita às regras da Lei 13.579/2009, e uma ocupação em área de preservação permanente pode exigir recuperação.

Documentos que costumam ser pedidos

1. Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição, obtida no Registro de Imóveis competente.
2. Contratos de compra e venda ou de cessão, de toda a cadeia, com os comprovantes de pagamento.
3. Carnês de IPTU, contas de água e de luz e outros papéis que mostrem a ocupação ao longo dos anos.
4. Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva ART ou RRT.
5. Certidão da Prefeitura sobre a situação do imóvel e, se houver, o alvará e o habite-se.
6. Informação sobre a área de intervenção da Lei 13.579/2009 em que o lote se encontra, quando estiver na bacia da Billings.
7. Documentos pessoais das partes e certidões dos distribuidores.

Os emolumentos de cartório seguem a tabela estadual, e o ITBI é cobrado pela Prefeitura nas transferências em que incide.

Atuação do escritório

A Caldeira Advogados Associados atua em usucapião, adjudicação compulsória e regularização de imóveis no Grande ABC. A página sobre usucapião no ABC Paulista descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Quais são os requisitos para usucapião extrajudicial
• Loteamentos clandestinos podem ser regularizados na usucapião
• Qual a diferença entre registro e averbação

Perguntas frequentes

Imóvel em área de mananciais pode ser regularizado?

Em muitos casos, sim, desde que atenda aos parâmetros da área de intervenção em que está ou se enquadre nas regras de regularização da Lei 13.579/2009. Ocupações em área de preservação permanente são as mais restritas e podem exigir recuperação ambiental ou compensação.

Como saber se meu imóvel está na área da Billings?

A Prefeitura informa a situação urbanística do lote, inclusive se ele está na Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais e em qual área de intervenção. Essa consulta deve vir antes de qualquer projeto ou pedido de regularização.

Qual cartório de registro de imóveis cuida do meu imóvel?

São Bernardo do Campo tem dois Oficiais de Registro de Imóveis, o 1º e o 2º, e a competência depende da localização. A certidão da matrícula indica o cartório; na falta dela, o próprio cartório pode orientar pelo endereço.

Tenho só contrato de gaveta. Preciso entrar na Justiça?

Nem sempre. Se o vendedor é o dono registrado e o preço foi pago, a escritura ou a adjudicação compulsória em cartório podem resolver. Se a cadeia de contratos se perdeu, a usucapião extrajudicial é uma alternativa ao processo, desde que não haja oposição.

O que é PRIS?

É o Programa de Recuperação de Interesse Social previsto na Lei 13.579/2009 para assentamentos de baixa renda em Área de Recuperação Ambiental 1, implantados até 2006. É um programa coletivo, executado pelo poder público ou em conjunto com moradores, associações e parceiros privados, com obras de saneamento e recuperação antes da conclusão da titulação dos moradores.

Lote menor que o mínimo pode ser usucapido?

Em regra, sim. O STF (RE 422.349/RS, na usucapião especial urbana) e o STJ (Tema 985, na usucapião extraordinária diante de módulo fixado em lei municipal) decidiram que o tamanho mínimo do lote não impede a usucapião quando os requisitos estão presentes. Em área de mananciais, o lote mínimo vem de lei ambiental estadual e as restrições continuam valendo, o que exige análise caso a caso.