Permuta de terreno por apartamentos: como fazer o contrato com a construtora

A permuta de terreno por apartamento é o contrato em que o dono do terreno o entrega a uma construtora e recebe, em troca, unidades que ainda serão construídas. O contrato deve dizer quantas unidades são, onde ficam, qual a metragem de cada uma, em que prazo serão entregues e o que acontece se a obra atrasar ou parar. Sem isso, o dono do terreno pode ficar apenas com uma promessa de unidades, sem garantia de entrega.

Um exemplo hipotético para começar

O senhor Antônio tem um terreno de 600 m² em um bairro valorizado. Uma construtora oferece um prédio de oito andares e propõe pagar o terreno com três apartamentos. Ele gosta da ideia, mas o contrato de uma página diz apenas “três unidades do empreendimento, a serem definidas”. Dois anos depois, a obra para. Os apartamentos nunca receberam número de matrícula, e o terreno já está em nome da construtora.

O contrato do senhor Antônio não trazia o que a lei pede e o que a prática recomenda. Este artigo percorre o caminho do contrato, do cartório e da entrega, dentro da incorporação imobiliária.

Como funciona a permuta de terreno por unidades futuras?

O proprietário transfere o terreno, ou uma fração ideal dele, ao incorporador. O incorporador registra o empreendimento no cartório de registro de imóveis, constrói o prédio e entrega ao dono do terreno as unidades combinadas. É uma permuta física, porque o pagamento é em unidades e não em dinheiro. Também existe a permuta financeira, em que o terreno é pago com uma parte do valor de venda das unidades, e a mista, que combina as duas formas.

O Código Civil manda aplicar à troca as regras da compra e venda (art. 533). Para transferir o terreno, a escritura pública é a regra quando o imóvel vale mais de 30 vezes o maior salário mínimo, salvo exceções legais (art. 108). A promessa de permuta pode ser feita por instrumento particular, mas é a escritura que garante a transferência definitiva. O art. 533, I, prevê ainda que, salvo disposição em contrário, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca.

O que a lei exige e o que convém constar no contrato?

A Lei 4.591/1964, que trata das incorporações, é específica. Quando o terreno é pago total ou parcialmente com unidades a construir, o art. 39 manda discriminar, em todos os documentos do ajuste, a parcela que será paga em dinheiro, se houver, e a quota-parte da área das unidades entregues em pagamento do terreno que corresponde a cada uma delas. Os documentos também devem informar se o vendedor do terreno ficou sujeito a alguma prestação ou encargo.

O restante é boa prática. Na prática, o contrato bem feito traz:

Quem responde se a obra atrasar ou parar?

A construtora que assumiu a incorporação responde pela obra. O art. 43, II, da Lei 4.591/1964 diz que o incorporador deve indenizar os adquirentes pelos prejuízos do atraso injustificado ou da obra que não se conclui. O dono do terreno, a princípio, não é tratado como incorporador só porque vendeu o terreno.

A Quarta Turma do STJ decidiu nesse sentido no REsp 1.065.132/RS (rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 06/06/2013): o proprietário que apenas vende o terreno a uma incorporadora não responde solidariamente pelos danos aos compradores das unidades, desde que não pratique atividade de promoção da obra. No caso julgado, os proprietários apenas venderam o terreno. Quem recebe unidades em permuta e participa da promoção, da venda ou da divulgação do empreendimento pode ser equiparado a incorporador (arts. 29, parágrafo único, e 31).

O parágrafo único do art. 29 da Lei 4.591/1964 presume a ligação entre a venda do terreno e o contrato de construção quando o projeto já está aprovado ou em aprovação. Nesse caso, quem vendeu o terreno pode responder como incorporador. Por isso a forma como o contrato descreve o papel de cada parte pesa muito. Se a obra parar, veja como os compradores podem assumir a obra parada.

O que acontece se a construtora falir?

Se o contrato de permuta for rescindido na falência da construtora, o terreno volta ao dono. No REsp 1.537.012/RJ (3ª Turma, rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/06/2017), o STJ manteve a condenação dos proprietários do terreno a indenizar os antigos adquirentes das unidades, porque o terreno, depois de rescindida a permuta na falência da construtora, foi vendido de novo sem esse pagamento. A decisão tratou o caso como enriquecimento sem causa e se apoiou no art. 40, §§ 2º e 3º, da Lei 4.591/1964.

O que isso quer dizer para o dono do terreno: a rescisão não devolve o imóvel limpo quando já existem compradores de unidades, e quem revende o terreno sem indenizá-los responde perante eles. Quanto mais vendas a construtora fez, maior o risco. Vale pedir, no contrato, informações sobre quantas unidades foram vendidas e a quem.

Que garantias o dono do terreno pode pedir?

A lei permite ao incorporador submeter a obra ao patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, arts. 31-A e 31-B), que separa o terreno, as acessões e os recursos da obra do restante do patrimônio da construtora. A afetação não é obrigatória e fica a critério do incorporador. Por isso vale pedir que ela seja contratada e averbada na matrícula. O blog explica o patrimônio de afetação em detalhe.

Outras proteções comuns são a hipoteca do terreno em favor do dono até a entrega das unidades, a previsão de que a escritura definitiva só seja assinada com o registro da incorporação já feito, e o direito de acompanhar o andamento da obra. Cada uma precisa constar por escrito.

Qual o passo a passo no cartório?

O incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais do terreno depois do registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, instruído com os documentos do art. 32 da Lei 4.591/1964 (redação da Lei 14.382/2022). Em resumo:

1. Título do terreno (escritura ou promessa de permuta) e certidões do dono, do incorporador e do imóvel.
2. Projeto aprovado pela prefeitura, cálculo das áreas e memorial descritivo.
3. Registro da incorporação na matrícula do terreno.
4. Escritura de permuta, com as cláusulas do art. 39, e seu registro, se ainda não feitos.
5. Após a obra, averbação da construção e instituição do condomínio.
6. Abertura de uma matrícula para cada unidade e registro em nome do antigo dono do terreno, ou, quando ele manteve frações ideais, a unidade correspondente a elas.

Na prática, convém que a transferência do terreno só se complete com a incorporação registrada ou amarrada a garantias (hipoteca, afetação). Assim o dono não fica apenas com a promessa de unidades que ainda não existem como matrícula.

Quais impostos entram na permuta?

Cada transmissão imobiliária na permuta pode ser fato gerador de ITBI, conforme a lei do município (CF, art. 156, II; CTN, art. 35 e seguintes). A alíquota e a base de cálculo variam de cidade para cidade, e o ponto deve ser conferido com a prefeitura antes de assinar. O dono do terreno ainda pode ter ganho de capital a declarar, conforme o valor de aquisição e o das unidades recebidas. Como o cálculo depende do caso, convém ouvir um contador antes da assinatura.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige
• Assessoria jurídica para incorporadoras e construtoras
• Patrimônio de afetação: o que é e como protege quem compra imóvel na planta
• Memorial de incorporação: o que verificar antes de comprar imóvel na planta
• Destituição do incorporador: como os compradores assumem a obra parada

A Caldeira Advogados Associados atua em Direito Imobiliário e em incorporações, com sede em São Sebastião e unidades em Mogi das Cruzes e Caçapava. Mais informações na página de advogado imobiliário.

Perguntas frequentes

Posso receber o valor do terreno em dinheiro e em apartamentos?

Pode. A Lei 4.591/1964, art. 39, prevê exatamente a parcela paga em dinheiro junto com as unidades. O contrato deve separar o que é dinheiro e o que é unidade, com a metragem de cada uma.

A construtora pode vender os apartamentos que são meus antes da obra acabar?

Em regra, as unidades que pagam o terreno ficam com o dono do terreno e a construtora vende as demais. O contrato deve dizer isso com clareza, apontando as unidades que ficam reservadas ao proprietário.

Preciso de escritura pública para a permuta?

Em regra, sim. O Código Civil (art. 108) exige escritura pública para negócios com imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo exceções legais. A promessa de permuta pode ser particular, mas a transferência definitiva depende da escritura.

O que fazer se a construtora atrasar a entrega?

Confira primeiro o que o contrato prevê sobre prazo, tolerância e multa. Se o atraso for injustificado, o incorporador deve indenizar, nos termos do art. 43, II, da Lei 4.591/1964. É prudente que o contrato seja analisado por advogado antes de qualquer medida.

Dá para desfazer a permuta se a obra não sair do papel?

Dá, conforme as cláusulas de rescisão e as garantias previstas. Se já houver compradores de unidades, no REsp 1.537.012/RJ o STJ manteve a condenação dos proprietários que revenderam o terreno sem indenizar os compradores (valor da parte da construção que cada um pagou, art. 40, § 2º).

Terreno herdado ou com vários donos pode entrar na permuta?

Pode, mas todos os proprietários devem assinar, e o terreno precisa estar regularizado na matrícula. Se houver inventário em aberto, o primeiro passo é resolvê-lo.