Comprar imóvel na planta vale a pena? O que conferir antes de assinar

Comprar imóvel na planta vale a pena quando o empreendimento está regular no cartório e o contrato diz com clareza o prazo de entrega, as multas e a forma de pagamento. Se um desses pontos falha, o desconto de lançamento pode sair caro.

Pense em Marcos e Juliana. Visitaram um stand num sábado, gostaram da maquete e o corretor ofereceu um desconto para fechar no mesmo dia. A entrada parcelada cabia no bolso e eles assinaram ali mesmo. Dois anos depois, a obra atrasou oito meses. Só então perceberam que o contrato tinha uma cláusula de tolerância que ninguém havia explicado. O caso é hipotético, mas cada ponto dele aparece em compras reais na planta.

Neste guia você vê o que a lei exige do incorporador, o que olhar antes de assinar e quanto pode receber de volta se precisar desistir. Para o conceito geral, leia antes o guia de incorporação imobiliária.

Quando comprar na planta compensa?

Compensa quando você pode esperar. O preço de lançamento costuma ser menor que o da unidade pronta, e o pagamento se distribui ao longo da obra. Em troca, você paga por algo que ainda não existe e assume o risco de prazo, de custo e de a obra não andar.

A valorização durante a construção não é garantida. Quem compra para morar precisa de um plano para o aluguel ou para a parcela do financiamento, caso a entrega demore. Quem compra para investir deve olhar o contrato de revenda e as regras de cessão de direitos antes de contar com o lucro.

Quais documentos conferir antes de assinar?

Antes de vender qualquer unidade, o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis. Quem diz é o art. 32 da Lei 4.591/1964. Para o registro, ele arquiva, entre outros documentos, o título do terreno, as certidões negativas de impostos e de protesto, o histórico dos títulos do imóvel nos últimos 20 anos, o projeto aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo da obra e a avaliação do custo global.

Você não precisa ler tudo, mas deve pedir e conferir o essencial:

• a matrícula atualizada do terreno, para ver quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou ação registrada;
• o número do registro da incorporação e a certidão que o comprova;
• o projeto aprovado e o alvará de construção;
• a averbação do patrimônio de afetação, se o incorporador afirma que o empreendimento o tem;
• certidões de protesto e de ações em nome do incorporador e da construtora.

O memorial de incorporação tem um texto próprio, com o passo a passo do que olhar em cada item.

O que é o patrimônio de afetação e por que perguntar sobre ele?

É a separação dos bens de uma obra específica do restante do patrimônio do incorporador. Os arts. 31-A e 31-B da Lei 4.591/1964 dizem que esses bens ficam apartados e respondem apenas pelas dívidas daquela incorporação e pela entrega das unidades. O regime se constitui por averbação no registro de imóveis.

Na prática, se a incorporadora tiver problemas com outras obras, os bens da sua obra ficam separados e, em regra, respondem apenas pelas dívidas daquela incorporação, o que reduz esse risco. Por isso vale perguntar, antes de assinar, se há afetação e pedir a matrícula com a averbação. Há um efeito a considerar no desfazimento do contrato, que aparece mais abaixo. O assunto tem um post só dele.

Qual é o prazo de entrega e como funciona a tolerância de 180 dias?

O contrato deve fixar a data de entrega. O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, permite que o contrato preveja uma tolerância: a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista não dá causa à resolução do contrato nem gera multa, desde que a cláusula esteja clara e destacada.

Passado esse prazo, o quadro muda:

O § 2º vale para o comprador que está em dia com as parcelas. Quem atrasa os próprios pagamentos perde força na negociação.

O STJ também firmou, em recursos repetitivos, que a cláusula penal por atraso na entrega, como regra, vale o equivalente ao aluguel do imóvel e não se soma aos lucros cessantes (Tema 970). Firmou ainda que, se o contrato de adesão prevê cláusula penal só contra o comprador, ela serve de base para fixar a indenização devida pela construtora (Tema 971). Esses temas são anteriores à Lei 13.786/2018.

O contrato precisa ter quadro-resumo?

Sim. O art. 35-A da Lei 4.591/1964 exige que o contrato comece por um quadro-resumo. Ele deve trazer, entre outros itens, as penalidades e os prazos de devolução de valores, com destaque em negrito, o prazo para você quitar o saldo depois do habite-se e a data final para o incorporador obter o habite-se.

Se o quadro omitir algum item, o comprador tem 30 dias para pedir o aditamento do contrato. Mantida a omissão, ela é justa causa para a rescisão. Por isso, a primeira página do contrato é a que você deve ler com mais atenção.

Quanto recebo de volta se desistir?

Depende de quem deu causa ao fim do contrato. A Súmula 543 do STJ diz que, na promessa de compra e venda regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas é imediata. Ela é integral se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor e parcial se foi o comprador quem desistiu.

Quando a iniciativa é sua, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 fixa o desconto e o prazo:

Além da corretagem e da pena, o § 2º do art. 67-A permite cobrar, pelo período em que você teve a unidade à disposição, os impostos e as cotas de condomínio do imóvel e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Esses débitos podem ser pagos por compensação com o que você tem a receber (§ 3º).

Há duas regras que favorecem o comprador. A pena não incide se você encontrar um comprador substituto que assuma seus direitos e obrigações (§ 9º). E o contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador permite arrependimento em 7 dias, com devolução do que foi pago, inclusive a corretagem (§ 10).

Veja como a afetação pesa nos dois sentidos: protege a obra e permite uma pena maior no desfazimento. Quem compra na planta com a intenção de sair no meio do caminho deve fazer essa conta antes de assinar. A comissão de corretagem, que o art. 67-A manda descontar, tem um post próprio.

A construtora hipotecou o terreno em um banco. Isso afeta a minha unidade?

É comum a construtora financiar a obra com um banco e dar o terreno em hipoteca. A Súmula 308 do STJ diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Isso não elimina a conferência. Ver a hipoteca na matrícula permite saber quem financia a obra e se há risco de a dívida da construtora virar disputa sobre o seu imóvel. Se o seu financiamento for bancário, informe-se também sobre os juros cobrados durante a obra, tema do post sobre taxa de evolução de obra.

O que fazer quando as chaves chegam?

Não assine o termo de recebimento antes de vistoriar a unidade. Leve uma lista com o memorial descritivo, o projeto e o contrato, e anote por escrito qualquer divergência. O passo a passo está na vistoria de entrega do imóvel.

Problemas que aparecem depois, como infiltração e rachaduras, seguem prazos de garantia da construtora. Sobre eles, leia o post de vícios de construção em imóvel novo. Se a obra parar de vez, os compradores têm caminhos coletivos, que o post sobre destituição do incorporador explica.

Checklist antes de assinar

1. Peça a matrícula atualizada do terreno e o número do registro da incorporação.
2. Pergunte se há patrimônio de afetação e peça a averbação.
3. Leia o quadro-resumo: prazo de entrega, tolerância, multas e prazos de devolução.
4. Confira o valor da corretagem e quem a paga.
5. Peça o memorial descritivo e compare com o que o corretor prometeu.
6. Simule o saldo devedor na entrega e veja se haverá financiamento aprovado.

Para uma lista geral de cuidados em qualquer compra, veja também as dicas para comprar imóvel com segurança.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige
• Memorial de incorporação: o que verificar antes de comprar imóvel na planta
• Patrimônio de afetação: o que é e como protege quem compra imóvel na planta
• Comissão de corretagem na planta: quem paga e quando dá para pedir de volta
• Dicas para comprar imóvel com segurança

Perguntas frequentes

Posso desistir de um imóvel comprado na planta?

Pode, mas com custo. Quando a iniciativa é do comprador, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 permite descontar a comissão de corretagem e uma pena de até 25% do valor pago, ou até 50% se a obra tem patrimônio de afetação. A devolução também tem prazo: 30 dias depois do habite-se na obra com afetação e parcela única após 180 dias na obra sem afetação.

A tolerância de 180 dias vale em qualquer contrato?

Só se estiver prevista de forma clara e destacada. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite a tolerância, mas condiciona o efeito à clareza da cláusula. Se ela estiver escondida no meio do texto, o comprador pode discutir sua validade.

Quem paga a corretagem na compra na planta?

Depende do que o contrato diz e de como a informação foi dada ao comprador. O valor da corretagem aparece também na conta de devolução, porque o art. 67-A manda descontá-la por inteiro. O tema tem post próprio com os casos em que dá para pedir o valor de volta.

O que acontece se a construtora parar a obra?

Depende do contrato, da situação financeira da incorporadora e de haver ou não patrimônio de afetação. Com a afetação, os bens da obra ficam separados do restante do patrimônio do incorporador e respondem pelas dívidas daquela incorporação. Em qualquer caso, os compradores podem se organizar para tentar assumir a obra, caminho descrito no post sobre destituição do incorporador.

Preciso de advogado para comprar na planta?

Não é obrigatório. Ler o quadro-resumo e conferir os documentos do registro ajuda a identificar riscos antes da assinatura. Se houver dúvida sobre uma cláusula, vale pedir a revisão do contrato a um advogado de sua confiança antes da assinatura, porque depois de assinado qualquer mudança depende do incorporador.

A Caldeira Advogados Associados atua em Direito Imobiliário e em incorporação imobiliária. Mais informações na página de advogado imobiliário.