Taxa de evolução de obra: o que é, quem paga e quando é cobrança indevida

A taxa de evolução de obra é o encargo que o comprador de imóvel na planta paga ao banco enquanto o prédio está sendo construído, formado pelos juros e pela atualização sobre o dinheiro que o banco já repassou à construtora. Ela é devida durante o prazo de obra previsto no contrato, mas o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em contratos do Minha Casa Minha Vida, que cobrá-la do comprador depois da data de entrega, somada a tolerância, é ilícito (Tema 996), e quem atrasou a obra deve arcar com esse custo.

Imagine a Fernanda, um caso hipotético. Ela comprou um apartamento pelo Minha Casa Minha Vida e assinou o financiamento com a Caixa em março de 2022, com entrega prevista para dezembro de 2023. Estamos em 2026, o prédio ainda não tem habite-se e todo mês chega um boleto de cerca de R$ 600. O saldo devedor não diminui. A construtora diz que a culpa é da chuva e o banco diz que a cobrança está no contrato.

O que é a taxa de evolução de obra

Na compra na planta com financiamento bancário, o comprador assina o contrato com o banco antes de o prédio ficar pronto. O banco não entrega o dinheiro todo de uma vez à construtora. Ele libera o financiamento em parcelas, conforme a obra avança e de acordo com o cronograma físico-financeiro do empreendimento.

Sobre o valor já liberado, o comprador paga juros e atualização monetária, além dos seguros e tarifas que o contrato prever. Esse é o encargo da fase de construção, que aparece nos extratos e na linguagem do mercado como “juros de obra”, “encargos da fase de obra” ou “taxa de evolução de obra”.

O ponto que mais confunde o comprador é este: durante a fase de obra, a parcela não amortiza a dívida. O saldo devedor só começa a cair quando a obra é concluída e o contrato passa para a fase de amortização. Enquanto isso não acontece, a parcela mensal paga apenas o custo do dinheiro.

A taxa de evolução de obra é legal?

Dentro do prazo de obra, é. O comprador assinou o financiamento, o banco liberou recursos à construtora e os juros sobre esse valor são o preço do crédito.

O problema aparece quando a obra atrasa. Cada mês além do prazo é um mês a mais de juros que não reduzem a dívida. Esse custo nasceu do atraso da construtora.

O que o STJ decidiu no Tema 996

A Segunda Seção do STJ julgou a questão no rito dos recursos repetitivos (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, 2019, Tema 996). O caso tratava de compra na planta pelo Programa Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. As teses fixadas foram quatro:

1. O contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, um prazo certo para a entrega do imóvel. Esse prazo não pode ficar vinculado à concessão do financiamento ou a outro negócio, admitido apenas o acréscimo do prazo de tolerância.
2. Se o prazo de entrega for descumprido, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido. Ele tem direito a indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor de locação de imóvel semelhante, até a data em que receber a posse.
3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, depois do prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
4. Com o atraso, deixa de incidir sobre o saldo devedor a correção por índice setorial da construção civil, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

A terceira tese responde à pergunta do título. Os juros cobrados depois do prazo, com a tolerância, não podem pesar sobre o comprador, e a construtora que deu causa ao atraso deve ressarci-lo.

A tese foi fixada para contratos do Minha Casa Minha Vida. Em financiamentos fora do programa, pelo Sistema Financeiro da Habitação ou com recursos próprios do banco, a discussão se faz com base no contrato e nas regras gerais sobre atraso, e cada caso precisa ser examinado com o contrato em mãos.

O prazo de tolerância de 180 dias

A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. Ele permite que a entrega ocorra até 180 dias corridos depois da data prevista sem que o comprador possa desfazer o contrato e sem multa para o incorporador, desde que a tolerância esteja no contrato de forma clara e destacada.

Passados os 180 dias, a lei dá ao comprador que não deu causa ao atraso duas saídas:

• desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos (art. 43-A, § 1º);
• manter o contrato e, se estiver adimplente, receber, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, proporcional aos dias (art. 43-A, § 2º).

As duas multas não se somam (art. 43-A, § 3º).

Para contratos anteriores à lei, o STJ já considerava válida a cláusula de tolerância de até 180 dias e desconsiderava o que passasse disso (REsp 1.582.318/RJ, 3ª Turma, 2017). Em 2019, a Segunda Seção decidiu que a Lei 13.786/2018 não seria aplicada de forma direta aos casos anteriores à sua edição, por causa da irretroatividade da lei.

No caso da Fernanda, a entrega estava prevista para dezembro de 2023. Se o contrato tem cláusula de tolerância clara, o limite foi junho de 2024. Os juros de obra pagos a partir de julho de 2024 são o valor a ser ressarcido.

Taxa de evolução de obra e juros no pé: qual a diferença

Os “juros no pé” são cobrados pela própria incorporadora, nas parcelas que o comprador paga diretamente a ela antes da entrega das chaves. A taxa de evolução de obra é cobrada pelo banco, sobre o valor do financiamento já repassado à construtora.

Sobre os juros no pé, a Segunda Seção do STJ decidiu que não é abusiva a cláusula que prevê juros compensatórios no período anterior à entrega das chaves, desde que estejam previstos no contrato (EREsp 670.117/PB, Segunda Seção, 2012).

Os dois encargos são válidos dentro do prazo. Depois do prazo de entrega com a tolerância, a tese do Tema 996 alcança os juros de obra e também “outro encargo equivalente”.

Juros de obra depois da entrega das chaves

Há outra situação comum. O comprador recebe as chaves, mas o contrato com o banco continua na fase de obra porque a construtora ainda não comunicou a conclusão, não obteve o habite-se ou não fez a averbação da construção na matrícula. A parcela continua sem amortizar nada.

O TJSP julgou um caso assim. As chaves foram entregues em julho de 2019, mas a construtora só informou o banco sobre o fim da obra em setembro. A 9ª Câmara de Direito Privado manteve a condenação da construtora por danos materiais, porque o atraso na comunicação foi culpa dela (Apelação 1002423-19.2021.8.26.0344, 9ª Câmara de Direito Privado, 2021).

A averbação da construção é um ato do Registro de Imóveis. O artigo sobre a diferença entre registro e averbação explica como ela funciona.

Como verificar a cobrança no extrato

Antes de reclamar, reúna os números. Um roteiro simples:

1. No contrato com a construtora, localize a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância.
2. No contrato com o banco, veja o prazo previsto para a fase de construção.
3. Peça ao banco o extrato do financiamento, com a evolução das parcelas e do saldo devedor, e o cronograma da obra.
4. Identifique os meses em que a parcela foi apenas de encargos da fase de obra, sem amortização.
5. Separe as parcelas pagas depois da data de entrega somada à tolerância.
6. Guarde os comprovantes de pagamento, o termo de entrega das chaves e a data do habite-se.

Some as parcelas do item 5. Esse é, em regra, o valor a ser pedido de volta, com correção.

Uma advertência: deixar de pagar o banco por conta própria é arriscado. O contrato de financiamento continua valendo, e o atraso pode gerar cobrança e, na alienação fiduciária, levar à perda do imóvel. A discussão sobre quem arca com os juros é feita com a construtora, enquanto o pagamento ao banco segue em dia.

Como pedir a restituição da taxa de evolução de obra

Pedido direto à construtora

O primeiro passo é um pedido por escrito à construtora, com o cálculo das parcelas pagas depois do prazo e os comprovantes. Uma notificação extrajudicial também deixa registrada a data em que a empresa tomou ciência.

Procon

A reclamação no Procon ou na plataforma consumidor.gov.br costuma abrir espaço para acordo. O Procon pode aplicar sanções administrativas à empresa, mas não condena a construtora a devolver valores. Se não houver acordo, o caminho é judicial.

Juizado Especial Cível

O Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos. Até 20 salários mínimos, o comprador pode entrar com a ação sem advogado em primeiro grau (arts. 3º, I, e 9º da Lei 9.099/1995); para recorrer, o advogado é obrigatório (art. 41, § 2º). A ação, nesse caso, é proposta contra a construtora ou incorporadora.

Se for preciso incluir a Caixa no processo, por exemplo para discutir a própria cobrança feita pelo banco, a competência passa para a Justiça Federal, porque a Caixa é empresa pública federal (art. 109, I, da Constituição). O Juizado Especial Federal julga causas de até 60 salários mínimos (art. 3º da Lei 10.259/2001).

O que pode ser pedido

Conforme o caso, o comprador pode pedir:

• o ressarcimento dos juros de obra pagos depois do prazo de entrega com a tolerância, corrigidos;
• a indenização pela privação do uso, na forma de aluguel mensal (tese 2 do Tema 996), ou a multa do art. 43-A, § 2º, nos contratos firmados depois da Lei 13.786/2018;
• a troca do índice setorial pelo IPCA na correção do saldo devedor durante o atraso (tese 4).

A combinação entre multa contratual e indenização tem regras próprias, e o contrato precisa ser lido antes de definir os pedidos.

Qual o prazo para pedir a devolução

O STJ não fixou tese específica sobre a prescrição do pedido de ressarcimento dos juros de obra. O que existe são decisões próximas.

A Corte Especial do STJ decidiu que as pretensões de responsabilidade civil contratual prescrevem em dez anos (art. 205 do Código Civil), e não em três (EREsp 1.281.594/SP, Corte Especial, 2019). E, no Tema 1.099, a Segunda Seção fixou o prazo de dez anos para pedir a devolução da comissão de corretagem quando o contrato é desfeito por atraso da construtora (REsp 1.897.867/CE, Segunda Seção, 2025).

Os juros de obra pagos depois do prazo são um prejuízo causado pelo atraso, o que aproxima o pedido dessas decisões. Mesmo assim, há julgados que aplicam outros prazos em discussões parecidas, e cada parcela tem sua própria data de pagamento. Quem identificou a cobrança não deve deixar o pedido para depois.

Atuação do escritório em compra na planta

A Caldeira Advogados Associados atua em contratos de compra de imóvel na planta, atraso de obra e restituição de valores pagos a construtoras e incorporadoras no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: como funciona
• Contrato de compra e venda de imóvel
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Como vender um imóvel financiado

Perguntas frequentes

O que é a taxa de evolução de obra?

É o encargo pago ao banco durante a construção, formado pelos juros e pela atualização sobre o valor do financiamento já liberado à construtora. Enquanto o contrato está na fase de obra, a parcela não reduz o saldo devedor.

A cobrança de juros de obra é ilegal?

Dentro do prazo de construção, não. Depois da data de entrega prevista no contrato, somada a tolerância de até 180 dias, o STJ considera ilícito cobrar esse encargo do comprador nos contratos do Minha Casa Minha Vida (REsp 1.729.593/SP, Tema 996). Fora do programa, a análise depende do contrato.

Quem devolve os juros de obra pagos depois do prazo?

Em regra, a construtora ou incorporadora que atrasou a obra, porque o custo extra decorre do atraso. O banco cobra com base no contrato de financiamento, e a ação que inclui a Caixa corre na Justiça Federal.

Posso parar de pagar a taxa de evolução de obra?

Não é recomendável parar por conta própria. O contrato com o banco continua valendo, e o atraso pode gerar cobrança e até a perda do imóvel na alienação fiduciária. O caminho é pagar e pedir o ressarcimento à construtora, ou buscar uma decisão judicial.

Juros no pé e taxa de evolução de obra são a mesma coisa?

Não. Os juros no pé são cobrados pela incorporadora nas parcelas pagas diretamente a ela antes das chaves, e o STJ os admite quando previstos no contrato (EREsp 670.117/PB). A taxa de evolução de obra é cobrada pelo banco sobre o financiamento.

Qual o prazo para pedir a devolução?

O STJ não fixou tese específica para os juros de obra. Decisões sobre responsabilidade contratual e sobre a corretagem em caso de atraso aplicam dez anos (art. 205 do Código Civil), mas o tema não está pacificado, e o mais seguro é agir logo.