Apartamento na planta em Praia Grande: o que conferir no registro da incorporação

Antes de assinar a compra de um apartamento na planta em Praia Grande, peça a matrícula do terreno e confira se nela consta o registro da incorporação, com número e data. Sem esse registro, o incorporador não pode alienar nem onerar as frações ideais do terreno (Lei 4.591/1964, art. 32).

Se a incorporação não se concretizar em 180 dias do registro, o incorporador só pode continuar negociando unidades depois de averbar a atualização das certidões vencidas, e isso se repete a cada 180 dias (Lei 4.591/1964, art. 33). Neste texto, você vê o que olhar na matrícula, quais documentos a lei exige e o que fazer quando algo não bate.

Exemplo hipotético: o Marcos mora em Santo André e visita um estande na Vila Mirim num sábado. O corretor mostra a maquete, fala em entrega para daqui a três anos e pede um sinal ainda hoje, porque o “preço de lançamento” acaba à noite. Marcos gosta do apartamento, mas não sabe o que pedir antes de pagar. A resposta cabe em poucos papéis, todos públicos, e nenhum deles está no folheto.

Por que Praia Grande pede atenção na compra na planta?

Praia Grande tem muitos lançamentos, e muitos compradores moram em outras cidades e fecham o negócio no estande. Quem compra de longe tem menos chance de ir ao cartório, e é justamente quem mais precisa do papel.

A conferência é a mesma em qualquer cidade, porque a Lei 4.591/1964 é federal. O que muda é onde você a faz: a matrícula do terreno está no Registro de Imóveis de Praia Grande, e é lá que se pede a certidão atualizada. Confirme com o cartório qual ofício atende o endereço do empreendimento. O imposto de transmissão (ITBI) também é local, pois cabe ao Município (Constituição Federal, art. 156, II), e a alíquota e a forma de pagamento devem ser conferidas na Prefeitura de Praia Grande na data da escritura.

O que é o registro da incorporação?

Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações com unidades autônomas (Lei 4.591/1964, art. 28, parágrafo único). O incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais do terreno e as acessões depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis, com a documentação do art. 32.

Na prática, a incorporação aparece na matrícula do terreno, com número de registro e data. É esse número que prova que o cartório examinou e registrou a documentação da incorporação. Sem esse registro, o incorporador não pode alienar nem onerar frações ideais (art. 32, caput), e contratos assinados antes dele são sinal de alerta. Para o conceito geral, veja o nosso guia de incorporação imobiliária.

Quais documentos o incorporador arquiva no cartório?

O art. 32 da Lei 4.591/1964 lista o que o incorporador deve apresentar. Você não precisa ler todos os papéis, mas deve saber que eles existem e pedir ao cartório ou à incorporadora a confirmação do que consta no processo. A tabela resume os principais.

O memorial de incorporação reúne esses documentos e merece leitura à parte. Se quiser ir mais fundo, o nosso texto sobre o memorial de incorporação mostra o que verificar antes de comprar na planta.

Como conferir o registro, passo a passo?

1. Peça a certidão atualizada da matrícula do terreno no Registro de Imóveis. A certidão mostra a situação de hoje, e não a de quando o folheto foi impresso.
2. Procure o registro da incorporação, com número e data. Se já passaram mais de 180 dias e a obra ainda não começou, nenhuma unidade foi vendida ou onerada e não há financiamento da obra, veja se a matrícula traz averbação de atualização das certidões (art. 33).
3. Confira se o número do registro e a indicação do cartório constam do contrato e da publicidade. A lei prevê essa informação nos anúncios, nas propostas e nos contratos da incorporação (art. 32, § 3º).
4. Verifique se há ônus sobre o terreno, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária, e se o financiamento da obra consta como garantia.
5. Leia o contrato com atenção ao prazo de entrega, à multa por atraso e à previsão de prazo de carência.
6. Só então pague o sinal. Pressa para pagar é motivo para conferir os documentos antes.

O que é o prazo de carência e quando o incorporador pode desistir?

O prazo de carência é um período, fixado pelo incorporador, em que ele pode desistir da incorporação. Ele consta de declaração arquivada no cartório e deve ser mencionado nos documentos preliminares de ajuste (Lei 4.591/1964, art. 34, §§ 1º e 3º). A carência é improrrogável (art. 34, § 6º).

A desistência precisa ser comunicada por escrito ao Registro de Imóveis e a cada adquirente, e é averbada no registro da incorporação (art. 34, §§ 4º e 5º). Sem carência declarada, a lei não prevê esse direito de desistir. Por isso o item deve ser lido antes do sinal. Para entender o risco geral da compra, veja também o texto Comprar imóvel na planta vale a pena?.

O patrimônio de afetação protege quem compra na planta?

O patrimônio de afetação separa o terreno e as construções do restante dos bens do incorporador. Ele só responde pelas dívidas ligadas àquela incorporação (Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 1º). A afetação é opcional, fica a critério do incorporador (art. 31-A, caput) e se constitui por averbação no Registro de Imóveis (art. 31-B).

Para o comprador, a pergunta prática é simples: a matrícula tem a averbação da afetação? Se tiver, a obra está separada das outras dívidas da empresa. Se não tiver, o contrato deve ser lido com mais cuidado. O assunto está detalhado em patrimônio de afetação.

E se a obra atrasar ou o contrato for desfeito?

Quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor e é desfeito, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata. O STJ fixou na Súmula 543 (Segunda Seção, aprovada em 26/8/2015) que a devolução é integral em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. A Lei 13.786/2018 também regula retenção e prazos de devolução nos contratos de incorporação; confira o contrato.

O atraso na entrega tem regras próprias: prazo de tolerância, multa e indenização. Elas dependem do que está escrito no contrato e do que aconteceu na obra, e por isso cada caso exige leitura do instrumento. O texto sobre atraso na entrega do imóvel na planta explica os caminhos. Quanto ao contrato em si, vale registrá-lo na matrícula quando possível, como mostra o texto sobre o registro do compromisso de compra e venda.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige
• Memorial de incorporação: o que verificar antes de comprar imóvel na planta
• Patrimônio de afetação
• Atraso na entrega do imóvel na planta: multa, indenização e quando desistir
• Dicas para comprar imóvel com segurança

Perguntas frequentes

Posso comprar apartamento na planta sem o registro da incorporação?

O incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais e acessões depois do registro do memorial (Lei 4.591/1964, art. 32). Contratos assinados antes disso são um sinal de alerta. Peça a certidão da matrícula e confira se o registro existe antes de pagar qualquer valor.

Onde consulto o registro da incorporação em Praia Grande?

No Registro de Imóveis de Praia Grande, por meio da certidão atualizada da matrícula do terreno. Informe o endereço do empreendimento e confirme com o cartório qual ofício atende aquele imóvel.

O registro da incorporação tem prazo de validade?

O registro não tem validade em sentido estrito. Se, 180 dias depois do registro, a incorporação ainda não tiver se concretizado, o incorporador só pode negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e documentos vencidos, e repete isso a cada 180 dias (art. 33). Por isso a certidão precisa ser recente, e não uma cópia do material de vendas.

O incorporador pode desistir do empreendimento depois que eu assinei?

Pode, se a incorporação tiver prazo de carência e a desistência ocorrer dentro dele. A desistência é comunicada por escrito ao cartório e a cada adquirente (Lei 4.591/1964, art. 34). Leia o contrato para saber se há carência e o que acontece com o valor pago.

Se eu desistir da compra, recebo de volta o que paguei?

Depende de quem deu causa ao desfazimento. A Súmula 543 do STJ prevê restituição integral em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor e restituição parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. O percentual retido e as demais condições dependem do contrato e do caso.

Preciso de advogado para comprar na planta?

Não é obrigatório. A análise da matrícula, do contrato e da carência antes da assinatura é uma forma de conhecer os riscos antes de pagar. Cada caso depende dos documentos.

A Caldeira Advogados Associados atua em direito imobiliário e em incorporação imobiliária. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado no caso concreto.