Atraso na entrega do imóvel na planta: multa, indenização e quando desistir

O atraso na entrega do imóvel na planta dá ao comprador adimplente duas saídas depois de vencido o prazo de tolerância de até 180 dias: resolver o contrato, com devolução dos valores pagos, ou continuar e receber 1% do valor pago por mês de atraso (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Antes de acabar a tolerância, desde que ela esteja escrita no contrato de forma clara e destacada, a incorporadora não responde por penalidade.

Essas regras vêm da Lei 13.786/2018, em vigor desde 28/12/2018, e valem para contratos firmados depois dessa data. Quem comprou antes segue a jurisprudência do STJ, que tem entendimento próprio sobre multa e lucros cessantes.

Exemplo hipotético, com nomes fictícios. A Marina assinou, em 2022, o contrato de compra de um apartamento na planta com entrega prevista para março. O contrato trazia tolerância de 180 dias, escrita em negrito na cláusula quinta. Em novembro, a obra ainda não tinha habite-se. Ela já tinha pago R$ 150 mil em parcelas e sinal, e queria saber se podia desistir, o que a lei prevê sobre a devolução do dinheiro e se a construtora devia alguma coisa pelos meses perdidos.

Qual é o prazo de tolerância e de onde ele conta?

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 permite que o contrato preveja a entrega em até 180 dias corridos depois da data estipulada para a conclusão do empreendimento. Esse prazo só vale se estiver expresso no contrato, de forma clara e destacada. Se o contrato for omisso, a tolerância não existe e o atraso conta desde a data prometida.

A data de referência é a de conclusão do empreendimento que consta no contrato. O STJ considerou válida a tolerância de até 180 dias, mas tratou prazos maiores como abusivos. Por isso, cláusulas que prorrogam o prazo por chuva, falta de material ou “força maior” sem definição precisam ser lidas com cuidado, e a jurisprudência costuma discutir se esses fatos são risco do próprio negócio. O comprador pode contestá-las.

O STJ já havia validado a tolerância de 180 dias antes da lei, no REsp 1.582.318/RJ (Terceira Turma, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017), desde que o contrato indique o prazo de entrega e o período de tolerância de forma clara, e afastou prazos superiores a 180 dias. A Lei 13.786/2018 positivou a prática no art. 43-A.

O que o comprador pode pedir quando o prazo acaba?

Vencida a tolerância, o comprador escolhe entre dois caminhos: resolver o contrato, se não deu causa ao atraso, ou manter o contrato e, estando adimplente, receber a indenização mensal.

O percentual de 1% incide sobre o que o comprador já pagou, e não sobre o preço total do imóvel. Na prática, a indenização cresce conforme as parcelas são quitadas durante o atraso. No caso da Marina, se ela mantivesse o contrato, os R$ 150 mil pagos renderiam R$ 1.500 por mês de atraso, com correção. A lei veda cumular essa indenização (§ 2º) com a multa da resolução (§ 1º), conforme o art. 43-A, § 3º.

A multa da resolução é a que o contrato estabelece para a incorporadora. Se o contrato só previu multa para o comprador, o STJ manda usar essa mesma cláusula como parâmetro contra a vendedora, como se verá adiante.

Desistir por causa do atraso é o mesmo que o distrato?

Não, e a diferença é de dinheiro. No distrato, em que o comprador desiste sem culpa da incorporadora, a Lei 13.786/2018 permite reter parte do que foi pago (art. 67-A da Lei 4.591/1964). A pena convencional não pode passar de 25% da quantia paga (50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação), e a lei ainda permite descontar a comissão de corretagem e, se for o caso, valores de fruição do imóvel. Veja nosso texto sobre patrimônio de afetação.

Quando a causa é o atraso da incorporadora, a regra é a do art. 43-A, § 1º: devolução integral. A Súmula 543 do STJ, aplicável a contratos submetidos ao CDC, também prevê a restituição integral das parcelas quando a resolução decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Nos contratos regidos pela Lei 13.786/2018, vale o prazo de até 60 dias do art. 43-A, § 1º.

Por isso o comprador que quer sair deve fundamentar o pedido no atraso, e não apresentar “desistência” simples. A carta ou notificação precisa dizer que a causa é o descumprimento do prazo de entrega.

É possível cobrar multa e aluguel ao mesmo tempo?

Para os contratos que não seguem a Lei 13.786/2018, o STJ fixou duas teses em recursos repetitivos, na Segunda Seção, j. 22/05/2019 (REsp 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, Tema 970; REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, Tema 971), relator Min. Luis Felipe Salomão.

A primeira, do Tema 970: a cláusula penal moratória, que em regra equivale ao aluguel do imóvel, serve para indenizar o atraso e não pode ser cumulada com lucros cessantes. Ou seja, o comprador não recebe a multa do contrato e, em acréscimo, um valor mensal de aluguel pelo mesmo atraso.

A segunda, do Tema 971: quando o contrato de adesão prevê cláusula penal só para o comprador, ela vale também como parâmetro da indenização devida pela vendedora no caso de descumprimento. Nesse cálculo, as obrigações heterogêneas (de fazer e de dar) são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.

Para contratos novos, o art. 43-A, § 2º já fixa o valor da indenização por quem mantém o contrato. Em ambos os regimes, a lógica é de uma única indenização pelo atraso. No regime novo, a lei veda expressamente a cumulação da indenização do § 2º com a multa do § 1º (§ 3º).

O atraso gera dano moral?

O STJ entende que o simples atraso na entrega, por si só, não gera dano moral presumido (in re ipsa). É preciso comprovar circunstâncias excepcionais que ultrapassem o mero aborrecimento (por exemplo, REsp 1.641.037/SP, Terceira Turma, Min. Nancy Andrighi). A análise é feita caso a caso.

O que fazer enquanto a obra atrasa?

1. Reúna o contrato, os aditivos, o memorial de incorporação e os comprovantes de todas as parcelas pagas.
2. Confira a data prevista de conclusão, a cláusula de tolerância e a data do habite-se.
3. Envie notificação extrajudicial à incorporadora, pedindo a data real de entrega e registrando o atraso.
4. Mantenha as parcelas em dia. A indenização do art. 43-A, § 2º, é do adimplente, e a resolução exige que o comprador não tenha dado causa ao atraso.
5. Decida entre resolver ou manter, com a conta feita: quanto já foi pago, qual a multa contratual, qual o valor de mercado do imóvel hoje.

Se a obra parou, o problema é outro. Quando o incorporador abandona o empreendimento, os adquirentes podem se organizar para destituí-lo e concluir a obra; leia nosso texto sobre obra parada e destituição do incorporador.

Na entrega, faça a vistoria com laudo e lista de pendências, o que está explicado em vistoria de entrega do imóvel. O que o comprador assina na entrega pode afetar pedidos posteriores.

A Caldeira Advogados Associados atua em direito imobiliário e incorporação imobiliária. Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado no caso concreto.

Para aprofundar

• Incorporação imobiliária: o que é, como funciona e o que a lei exige
• Comprar imóvel na planta vale a pena? O que conferir antes de assinar
• Patrimônio de afetação: o que é e como protege quem compra na planta
• Obra parada: quando é possível destituir o incorporador
• Taxa de evolução de obra: o que é, quem paga e quando é cobrança indevida

Perguntas frequentes

Quanto tempo de atraso a construtora pode ter sem multa?

Até 180 dias corridos depois da data prevista para conclusão do empreendimento, desde que o contrato traga essa tolerância de forma expressa, clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Sem a cláusula, o atraso conta desde a data prometida.

A indenização de 1% ao mês incide sobre o valor total do imóvel?

Não. O percentual incide sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, proporcional aos dias, com correção monetária conforme o índice do contrato (art. 43-A, § 2º).

Posso desistir da compra na planta se a obra atrasa?

Sim, depois de vencido o prazo de tolerância e desde que o atraso não tenha sido causado pelo comprador. A lei prevê a resolução do contrato com devolução dos valores pagos e da multa contratual em até 60 dias corridos da resolução (art. 43-A, § 1º).

Quem está inadimplente tem direito à indenização por atraso?

A indenização de 1% é devida ao adquirente adimplente (art. 43-A, § 2º), e a resolução depende de o comprador não ter dado causa ao atraso (§ 1º). Quem está com parcelas em atraso deve regularizar a situação antes de cobrar a incorporadora.

A Lei 13.786/2018 vale para contrato assinado antes dela?

Em regra, não. Ao julgar os repetitivos sobre atraso na entrega, a Segunda Seção do STJ decidiu, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não seria aplicada diretamente a contratos anteriores à sua vigência. Para esses contratos valem as teses dos Temas 970 e 971 e as cláusulas do contrato.