Vistoria de entrega do imóvel na planta: o que conferir antes de receber as chaves

A vistoria de entrega do imóvel na planta é o momento de conferir se a unidade corresponde ao que foi vendido: acabamento, instalações, metragem, memorial descritivo e documentos do empreendimento. Tudo o que estiver errado deve ser anotado no termo de vistoria, e receber as chaves não tira do comprador o direito de reclamar depois, dentro dos prazos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

Imagine a Patrícia, um caso hipotético. Ela comprou um apartamento na planta no Vale do Paraíba e foi chamada pela construtora para a vistoria numa sexta-feira à tarde. Teve quarenta minutos com um funcionário, encontrou uma porta empenada e um piso trincado na sacada, e ouviu que, se não assinasse o termo naquele dia, as chaves ficariam para outra data. Assinou um formulário que dizia “recebo o imóvel em perfeitas condições”. Duas semanas depois, mediu a sala e achou menos área do que constava na planta. Ela quer saber se ainda pode reclamar.

Quando acontece a vistoria e quem pode acompanhar

Em geral, a construtora agenda a vistoria depois de concluída a obra e de obtido o habite-se, e antes da entrega das chaves. O contrato costuma prever como ela é feita, quanto tempo dura e se haverá uma segunda vistoria para conferir os reparos.

O comprador pode ir acompanhado. Um engenheiro ou arquiteto de confiança enxerga o que o leigo não vê, como prumo de paredes, caimento de piso e pressão da água. Se o contrato não fala em acompanhante, avise por escrito antes da data.

Vá de dia, com tempo, e leve trena, nível, um carregador de celular para testar tomadas e cópias da planta e do memorial descritivo.

O que conferir dentro da unidade

Uma vistoria bem feita segue um roteiro. Os itens abaixo são os que mais aparecem nas reclamações de quem já recebeu as chaves:

• paredes e tetos: trincas, fissuras, manchas de umidade, ondulações na pintura;
• pisos e revestimentos: peças trincadas, ocas (bata com o cabo de uma chave e ouça o som), rejunte falhado, desnível;
• portas e janelas: abertura, fechaduras, vedação e vidros;
• instalações hidráulicas: abra torneiras e chuveiros, dê descarga e veja se há vazamento sob a pia;
• ralos e caimento: jogue água na sacada, no box e na área de serviço e veja se ela escoa sem empoçar;
• instalações elétricas: tomadas, interruptores e quadro de disjuntores identificado;
• itens previstos no contrato: pontos de gás e de ar-condicionado, louças e metais da marca prometida.

Fotografe cada problema com referência do local. A foto com data ajuda a provar que o defeito existia antes da mudança.

A metragem confere com o contrato?

Leve a planta da unidade e meça. A área privativa vendida está no contrato e no memorial de incorporação registrado no cartório.

O art. 500 do Código Civil dá ao comprador, quando a área não corresponde à informada, o direito de exigir o complemento ou, se isso não for possível, de pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. O § 1º presume que a referência à área foi apenas enunciativa quando a diferença não passa de um vigésimo (5%) da área total, mas ressalva ao comprador o direito de provar que, nessas condições, não teria feito o negócio.

Na compra de construtora, que é relação de consumo, essa margem de tolerância costuma ser discutida à luz do Código de Defesa do Consumidor, e cláusula que reduza direitos do comprador pode ser questionada (art. 51, I e IV). Para quem está na vistoria, o ponto decisivo é o prazo. O STJ considerou vício aparente a vaga de garagem entregue com metragem menor, porque a diferença se constata com uma medição, e reconheceu a decadência do pedido de abatimento feito anos depois (REsp 1.898.171, 3ª Turma, 2021). O prazo de dez anos, segundo a mesma decisão, vale para indenização, e não para o abatimento do preço. Por isso convém medir no dia da entrega.

Memorial descritivo e áreas comuns

O memorial descritivo faz parte dos documentos que o incorporador leva a registro antes de vender as unidades (art. 32, alínea g, da Lei 4.591/1964). Ele lista o padrão de acabamento, os materiais e os equipamentos. O incorporador não pode alterar o projeto, especialmente quanto à unidade do adquirente e às partes comuns, nem modificar as especificações sem autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV).

Compare o memorial com o que está instalado: marca do piso, tipo de esquadria, número de elevadores, área de lazer, quantidade de vagas, gerador, sistema de segurança. O material publicitário suficientemente preciso também obriga a construtora (art. 30 do Código de Defesa do Consumidor), e por isso convém guardar folhetos e anúncios.

As áreas comuns são recebidas pelo condomínio, representado pelo síndico, em procedimento próprio. Ainda assim, vale olhar hall, garagem e área de lazer no dia da vistoria. Se houver comissão de representantes dos adquirentes (art. 50 da Lei 4.591/1964), ela é a interlocutora natural da construtora nessa fase. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a comissão de representantes e a instituição financiadora da construção podem nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação (art. 31-C da mesma lei).

Documentos do empreendimento: habite-se e matrícula individualizada

Antes de receber as chaves, confira três documentos:

1. O habite-se (ou auto de conclusão, conforme o município), que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado.
2. A averbação da construção na matrícula do terreno. Depois do habite-se, cabe ao incorporador averbá-la em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, e ele responde perante os adquirentes pelas perdas e danos causados pela demora (art. 44 da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 14.382/2022). Se o incorporador não o fizer, o construtor deve requerer a averbação e, na omissão de ambos, qualquer adquirente pode pedi-la.
3. A matrícula da sua unidade, que deve trazer a construção averbada e refletir a instituição do condomínio registrada no cartório de registro de imóveis (art. 1.332 do Código Civil).

Sem esses passos, a escritura definitiva e o registro em nome do comprador ficam travados, e o financiamento bancário costuma depender deles. O texto sobre incorporação imobiliária mostra como esses atos se encadeiam.

Como preencher o termo de vistoria e registrar ressalvas

O termo de vistoria é o documento que diz em que estado o imóvel foi entregue. Muitas construtoras usam formulários com frases como “recebo a unidade em perfeito estado” ou “nada tenho a reclamar”. Antes de assinar:

1. Escreva, no próprio termo ou em folha anexa assinada pelo representante da construtora, cada item encontrado, com a localização.
2. Se faltar espaço, escreva “conforme lista anexa, com X itens” e rubrique as folhas.
3. Risque a frase de aceitação sem ressalvas, ou acrescente ao lado: “com as ressalvas listadas”.
4. Peça cópia do termo assinado na hora, ou fotografe o documento inteiro antes de devolvê-lo.
5. Anote o prazo prometido para os reparos e peça que conste no termo.

A ressalva por escrito tem dois efeitos práticos. Prova que o defeito existia na entrega, o que evita a discussão sobre danos causados pela mudança. E pode funcionar como reclamação comprovadamente formulada perante o fornecedor, que obsta a decadência até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca (art. 26, § 2º, I, do Código de Defesa do Consumidor).

Receber as chaves impede reclamar depois?

Não impede. A assinatura do termo, mesmo sem ressalvas, não funciona como renúncia. O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que exonere ou atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza ou implique renúncia de direitos (art. 51, I), e proíbe cláusula que afaste a obrigação de indenizar (art. 25).

O termo sem ressalvas dificulta a prova, porque a construtora pode alegar que o piso trincou na mudança.

Os prazos para reclamar são estes:

Vício aparente é o que se percebe numa vistoria comum, como um azulejo quebrado. Vício oculto só aparece com o uso, como a infiltração das primeiras chuvas.

Para a indenização, o STJ aplica o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil (REsp 1.717.160/DF, 3ª Turma, 2018), e os 180 dias do parágrafo único do art. 618 se restringem aos pedidos de rescisão do contrato ou de abatimento do preço (AgInt no AREsp 2.092.461/SP, 3ª Turma, 2023). O artigo sobre vícios de construção em imóvel novo detalha esses prazos.

O manual do proprietário e os prazos de garantia

Junto com as chaves, a construtora deve entregar o manual de uso, operação e manutenção da unidade. A ABNT NBR 14037 traz as diretrizes para a elaboração desse manual, e a ABNT NBR 15575, a norma de desempenho das edificações habitacionais, em vigor desde julho de 2013, exige que ele seja fornecido.

O manual informa os prazos de garantia de cada sistema e as manutenções que cabem ao morador. Os prazos de garantia recomendados constavam de um anexo da NBR 15575. Para projetos protocolados para aprovação depois de 12 de junho de 2023, passaram a ser tratados pela ABNT NBR 17170, que conta os prazos a partir do habite-se ou do documento equivalente. Isso quer dizer que a garantia de alguns itens pode começar a correr antes de você receber as chaves, e vale perguntar à construtora a data que ela usa.

A garantia contratual complementa a legal (art. 50 do Código de Defesa do Consumidor) e não pode reduzi-la, mas pode ser recusada quando o problema vem de falta de manutenção ou de reforma que alterou o sistema original. Antes de quebrar paredes, consulte o manual e as regras da convenção de condomínio.

A construtora pode condicionar a entrega das chaves a pagamentos?

Em parte. O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, quando a venda não é a crédito (art. 491 do Código Civil). A Lei 4.591/1964 prevê que o contratante só é imitido na posse da unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas e, quando o incorporador contrata a construção a preço e prazo certos (art. 43), é ele quem exerce o direito de retenção (art. 52). Conforme o contrato, a construtora pode, então, exigir a quitação do saldo devedor ou a assinatura do financiamento que vai pagá-lo antes de entregar as chaves.

Quando o saldo é pago por financiamento bancário, a entrega costuma ficar atrelada à assinatura do contrato com o banco e ao repasse dos recursos. Nessa fase, quem financiou na planta também deve acompanhar a taxa de evolução de obra, cobrada pelo banco durante a construção.

A situação muda quando a exigência é de valor que o contrato não prevê. O Código de Defesa do Consumidor proíbe exigir vantagem manifestamente excessiva (art. 39, V) e considera nula a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV). Diante de uma taxa sem previsão contratual, peça a cobrança por escrito e, se pagar para não atrasar a mudança, faça a ressalva e guarde o comprovante.

Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?

Em regra, a construtora. O STJ fixou, em recurso repetitivo, que o que define a responsabilidade pelas despesas de condomínio é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a venda, e não o registro do compromisso (Tema 886, REsp 1.345.331/RS, 2ª Seção, 2015).

Assim, as cotas dos meses anteriores à entrega das chaves cabem, como regra, à vendedora. Se vier boleto desse período no seu nome, peça a correção com o termo de entrega em mãos. Depois das chaves, as cotas passam a ser suas, ainda que a escritura não tenha saído.

No caso da Patrícia, a frase “em perfeitas condições” não apagou o direito dela. A porta e o piso devem ser comunicados por escrito à construtora, com as fotos do dia, dentro dos 90 dias contados da entrega. A diferença de área pede medição técnica e comparação com o memorial registrado, e o pedido de abatimento ou complemento não deve esperar.

Atuação do escritório na entrega de imóveis na planta

A Caldeira Advogados Associados atua na análise de contratos de compra de imóvel na planta, na revisão de termos de vistoria e entrega e em reclamações e ações contra construtoras e incorporadoras no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Comissão de corretagem na compra na planta
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Qual a diferença entre registro e averbação
• Contrato de compra e venda de imóvel

Perguntas frequentes

Posso levar um engenheiro na vistoria de entrega?

Pode, e é recomendável. Se o contrato não trata do assunto, comunique à construtora por escrito, antes da data, que irá acompanhado. O profissional identifica falhas técnicas que passam despercebidas e pode emitir laudo para instruir uma reclamação posterior.

Assinei o termo sem ressalvas. Perdi o direito de reclamar?

Não. A cláusula que implique renúncia de direitos ou atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios é nula (art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor). Você continua dentro dos prazos legais, mas terá de provar que o defeito vem da construção, e não do uso.

Quanto tempo tenho para reclamar de um defeito que aparece depois da mudança?

Se o defeito é oculto, são 90 dias a partir de quando ele ficou evidente para exigir o reparo ou o abatimento (art. 26, § 3º, do CDC). O pedido de indenização pelos prejuízos prescreve em dez anos, segundo o STJ (REsp 1.717.160/DF). Reclame por escrito e guarde o protocolo.

Posso me recusar a receber as chaves se encontrar defeitos?

Defeitos pequenos, que não impedem o uso, se resolvem com ressalvas no termo e prazo para reparo. A recusa tende a se justificar quando o imóvel não está em condições de ser habitado, como falta de água ou de energia. Recusar sem motivo sério pode gerar discussão sobre quem arca com os custos do período.

O condomínio cobrado antes da entrega das chaves é meu?

Em regra, não. Pelo Tema 886 do STJ, a responsabilidade pelas despesas de condomínio segue a imissão na posse, e antes dela as cotas cabem à vendedora. A partir da entrega das chaves, elas passam ao comprador, mesmo sem escritura registrada.

Foto de capa: Point3D Commercial Imaging Ltd. no Unsplash.