Vaga de garagem em prédio novo: tipos, escritura e venda para quem não mora no condomínio

A vaga de garagem de um prédio novo pode ser uma unidade autônoma, com matrícula e escritura próprias, uma parte acessória do apartamento ou um espaço na área comum, usado sem lugar fixo. Em regra, ela não pode ser vendida nem alugada a quem não é condômino, a menos que a convenção do condomínio autorize de forma expressa (art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação da Lei 12.607/2012).

Saber em qual das três situações a sua vaga se encaixa muda quase tudo: se ela pode ser vendida em separado, se precisa de escritura própria e se pode ser penhorada por uma dívida.

Imagine o Marcos, um caso hipotético. Ele comprou um apartamento na planta em Santo André, com duas vagas. Na entrega, recebeu uma vaga livre e outra presa atrás de um pilar, mais curta do que o carro da família. Meses depois, um vizinho do prédio ao lado ofereceu um bom valor para alugar a vaga que sobra. Marcos quer saber se pode aceitar, e se ainda dá para reclamar da metragem.

Quais são os tipos de vaga de garagem?

Vaga autônoma, com matrícula própria

É um imóvel independente. Tem fração ideal própria no terreno e nas partes comuns, número, localização e área descritos na instituição do condomínio, e uma matrícula só dela no Registro de Imóveis. A Lei 4.591/1964 admite que a vaga receba fração ideal de terreno específica (art. 2º, § 1º) e exige isso nos edifícios-garagem (art. 2º, § 3º).

Como tem matrícula, a vaga autônoma pode ser vendida, doada ou dada em garantia sem o apartamento, respeitada a restrição a pessoas de fora do condomínio.

Vaga acessória, vinculada ao apartamento

É de uso exclusivo de uma unidade, mas não tem matrícula própria. Ela aparece descrita na matrícula do apartamento, e a área dela entra no cálculo da fração ideal da unidade principal. Quando não há fração específica para a vaga, a lei vincula o direito de guarda do veículo à unidade (art. 2º, § 1º, da Lei 4.591/1964).

A vaga acessória acompanha o apartamento. Ela pode ser transferida a outro condômino, mas a venda a um terceiro só é possível se o ato constitutivo do condomínio permitir e a assembleia não se opuser (art. 1.339, § 2º, do Código Civil).

Vaga em área comum, de uso indeterminado

Aqui não há vaga numerada de ninguém. O condômino tem direito de estacionar um ou mais carros na garagem, que é parte comum do prédio, conforme a convenção e o regimento interno. Às vezes vale a ordem de chegada; às vezes há sorteio periódico. Esse direito de uso segue a unidade e não pode ser vendido em separado.

Comparação entre os tipos

Como saber qual é a sua vaga

A resposta está nos documentos, e não no que o corretor falou na hora da venda. Confira, nesta ordem:

1. A matrícula atualizada do apartamento, que diz se há vaga acessória ou indica a matrícula da vaga autônoma.
2. O memorial de incorporação. A incorporadora precisa arquivar no cartório uma declaração, com plantas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda (art. 32, alínea p, da Lei 4.591/1964).
3. O quadro de áreas, calculado pela NBR 12.721 da ABNT. Ele mostra se a área da vaga foi computada como unidade própria, como área privativa do apartamento ou como área comum.
4. A convenção do condomínio, que define o regime de uso e se permite a venda ou o aluguel a pessoas de fora.
5. O contrato de compra, que deve descrever a vaga prometida: número, se é coberta ou descoberta, se é livre ou presa.

Em prédio novo, o comprador pode conferir tudo isso antes de assinar, porque o registro da incorporação imobiliária é público.

Sorteio de vagas e decisões da assembleia

O sorteio aparece quando as vagas são de uso indeterminado, ou quando a convenção prevê que a distribuição será feita pelos condôminos depois da entrega. Ele costuma ser regulado pela convenção ou pelo regimento interno, e a assembleia pode aprovar rodízios periódicos.

A vaga autônoma e a vaga acessória descritas na matrícula pertencem ao dono da unidade. A assembleia pode organizar o uso da garagem, mas, em regra, um sorteio não serve para entregar essa vaga a outro morador sem a concordância do titular.

Posso vender ou alugar a vaga para quem não mora no condomínio?

Só se a convenção autorizar de forma expressa. Desde a Lei 12.607/2012, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil diz que os abrigos para veículos não podem ser alienados nem alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. A regra alcança inclusive a vaga com matrícula própria.

O motivo é a segurança. Quem aluga a vaga recebe controle de portão, circula pela garagem e tem acesso aos elevadores.

Duas regras completam essa:

• Quando o condômino resolve alugar a vaga, os outros condôminos têm preferência sobre estranhos, em condições iguais, e entre todos têm preferência os possuidores (art. 1.338). Por isso se entende, em geral, que o inquilino de outro apartamento do prédio não é estranho ao condomínio.
• A vaga acessória só pode ser transferida a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio e se a assembleia não se opuser (art. 1.339, § 2º).

No caso do Marcos, o vizinho do prédio ao lado é estranho ao condomínio. Sem autorização expressa na convenção, Marcos não pode alugar a vaga para ele. Pode alugá-la a outro morador do próprio prédio, por meio de um contrato de locação por escrito.

E se a vaga tem matrícula própria e vai ser vendida por escritura?

A venda segue os passos da compra de qualquer imóvel: certidões, pagamento do ITBI, escritura de compra e venda e registro na matrícula da vaga. Se o valor da vaga não passar de trinta vezes o maior salário mínimo do país, a lei dispensa a escritura pública (art. 108 do Código Civil), e o negócio pode ser feito por instrumento particular. Para esse cálculo, o STJ considera o valor do imóvel apurado pelo fisco, e não só o preço combinado (REsp 1.099.480/MG, 4ª Turma, 2014). O comprador precisa ser condômino, salvo autorização expressa da convenção.

A vaga de garagem pode ser penhorada?

A vaga com matrícula própria pode. A Súmula 449 do STJ diz que a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. Mesmo que o apartamento seja a única moradia da família e esteja protegido, a vaga autônoma pode responder pela dívida.

O leilão, porém, fica restrito. No REsp 2.008.627 (2ª Turma, 2022), o STJ decidiu que, nas alienações judiciais, a hasta pública da vaga deve ficar restrita aos demais condôminos, salvo autorização expressa da convenção. A 4ª Turma seguiu a mesma linha no REsp 2.095.402 (2024): a penhora é possível, mas a hasta deve ser restrita aos condôminos.

A vaga acessória, sem matrícula própria, faz parte do apartamento e, em regra, acompanha o regime dele. Há decisões de tribunais estaduais que, por isso, afastam a penhora isolada dessa vaga quando o apartamento é bem de família.

A vaga é menor do que o prometido: o que fazer?

Antes de tudo, meça e compare com o contrato, o memorial e o quadro de áreas. Depois, preste atenção ao prazo, que é curto.

No REsp 1.898.171 (3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, 2021), o comprador descobriu que a vaga era menor do que a informada e pediu o abatimento do preço seis anos depois do registro. O STJ entendeu que a metragem menor é vício aparente, que se constata com uma simples medição. Para o abatimento, valem prazos de decadência: 90 dias pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 26, II) ou um ano, contado do registro do título, quando a venda foi feita por medida (art. 501 do Código Civil). O prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil ficou reservado ao pedido de indenização por danos decorrentes do vício. Como a ação veio tarde, o pedido de abatimento foi rejeitado.

Na venda por medida, a lei presume que a referência à área foi apenas enunciativa quando a diferença não passa de um vigésimo da área total, e o comprador pode provar que, nessas condições, não teria fechado o negócio (art. 500, § 1º).

Para o Marcos, a conclusão prática é reclamar por escrito à incorporadora logo depois da entrega, com fotos e medições. A reclamação formal comprovada pode obstar o prazo de decadência do CDC até a resposta negativa do fornecedor (art. 26, § 2º, I, do CDC). Essa regra não se estende ao prazo de um ano do art. 501 do Código Civil. Problemas na obra que não se resumem à metragem seguem outras regras, tratadas no texto sobre vícios de construção em imóvel novo.

Vaga presa ou de gaveta

Vaga presa, ou de gaveta, é aquela que só se usa se outro carro for retirado da frente. É comum em prédios novos, onde a garagem precisa acomodar mais carros do que o espaço livre permitiria.

A lei não proíbe esse arranjo. O que importa é o comprador saber disso antes de comprar. O contrato e o memorial devem dizer se a vaga é livre ou presa e, se for presa, a qual vaga está ligada. Quando as duas vagas da gaveta pertencem ao mesmo apartamento, o problema é só da família. Quando pertencem a unidades diferentes, a convenção ou o regimento interno precisam regular a convivência: entrega de chaves ao zelador, manobrista, horários.

Se o contrato prometeu vaga livre e a incorporadora entregou vaga presa, há descumprimento do que foi vendido, e o comprador pode exigir o cumprimento da oferta ou o abatimento do preço, observados os prazos do tópico anterior.

Cuidados na compra de apartamento com vaga

1. Peça a planta da garagem com a localização da vaga e confira se ela é livre ou presa.
2. Leia, na minuta da convenção, se a venda e o aluguel a pessoas de fora estão autorizados.
3. Confirme no quadro de áreas se a vaga é autônoma, acessória ou de uso comum.
4. Exija que o contrato descreva a vaga com número, área e tipo.
5. Na entrega, meça a vaga e registre por escrito qualquer divergência.

Assessoria em compra de imóvel na planta

A Caldeira Advogados Associados atua na análise de contratos e memoriais de incorporação, na regularização de vagas de garagem no Registro de Imóveis e em questões entre compradores, condomínio e incorporadora no Estado de São Paulo. A página de Direito Imobiliário descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que é fração ideal de um imóvel
• Qual a diferença entre escritura e registro
• Dicas para comprar imóvel com segurança
• Unificação de matrículas

Perguntas frequentes

Posso alugar minha vaga para alguém que não mora no prédio?

Só se a convenção do condomínio autorizar de forma expressa (art. 1.331, § 1º, do Código Civil). Sem essa autorização, a locação deve ficar entre condôminos, e costuma-se admitir também quem tem posse de outra unidade do prédio, como um inquilino.

Vaga de garagem tem escritura própria?

Só a vaga autônoma, que tem matrícula própria no Registro de Imóveis. A vaga acessória aparece na matrícula do apartamento e é transferida junto com ele, e a vaga de uso comum não pertence a ninguém em particular.

A vaga de garagem é protegida como bem de família?

A vaga com matrícula própria não é, e pode ser penhorada (Súmula 449 do STJ). O leilão, porém, deve ficar restrito aos condôminos, salvo autorização da convenção. A vaga sem matrícula própria, em regra, acompanha o regime do apartamento.

Recebi uma vaga menor que a do contrato. Qual o prazo para reclamar?

O STJ tratou a metragem menor como vício aparente no REsp 1.898.171 (3ª Turma, 2021). Para pedir abatimento, os prazos são curtos: 90 dias pelo Código de Defesa do Consumidor ou um ano do registro na venda por medida. A indenização por danos segue o prazo de dez anos.

A assembleia pode trocar a minha vaga por sorteio?

Se a vaga é autônoma ou acessória e está descrita na matrícula, ela pertence ao dono da unidade, e, em regra, o sorteio não serve para transferi-la a outro morador sem a concordância dele. O sorteio vale para as vagas de uso indeterminado, conforme a convenção e o regimento interno.

Foto de capa: Erkan Sivas no Unsplash.