Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

No distrato de imóvel na planta, a construtora pode reter até 25% do que você pagou, além da comissão de corretagem. Se a obra estiver sob patrimônio de afetação e o contrato previr, o teto sobe para 50%.

Essas regras valem para contratos firmados depois da Lei 13.786/2018 e estão no art. 67-A da Lei 4.591/1964. Se a culpa for da construtora, a conta muda e você tem direito à devolução integral.

Imagine um caso fictício. Em 2023, Camila comprou um apartamento na planta por R$ 400 mil, deu R$ 80 mil de entrada e pagou parcelas até somar R$ 120 mil. Em 2026, perdeu o emprego e não consegue mais pagar. Ela quer desistir. A pergunta que ela faz é simples: quanto volta para o meu bolso?

A resposta depende de três coisas que estão no contrato: quem deu causa ao desfazimento, se a incorporação tem patrimônio de afetação e o que diz o quadro-resumo. Vamos por partes.

O que é distrato e quando ele acontece?

Distrato é o acordo entre comprador e vendedor para desfazer o contrato. Quando não há acordo e o comprador para de pagar, a construtora pode pedir a resolução do contrato por inadimplemento. Nos dois casos, o comprador devolve o imóvel (ou a promessa de compra) e recebe de volta parte do que pagou.

O art. 67-A trata do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador e da restituição das quantias pagas diretamente a ele, corrigidas pelo índice previsto no contrato. Dessas quantias são descontadas a comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode passar de 25% do valor pago.

Para cobrar a pena convencional, o incorporador não precisa provar prejuízo. O percentual é um teto. O contrato pode prever menos, e o comprador pode discutir na Justiça se a cláusula passar do limite.

Quanto a construtora pode reter?

Veja os três cenários mais comuns, considerando contratos assinados depois da Lei 13.786/2018:

No caso da Camila, que pagou R$ 120 mil, o teto da multa seria de R$ 30 mil (25%) sem patrimônio de afetação, ou R$ 60 mil (50%) com ele. Dessa conta ainda saem a corretagem e os encargos. É por isso que o valor final raramente é o que o comprador imagina.

O que é patrimônio de afetação e por que ele muda a conta?

Patrimônio de afetação é o regime em que o terreno, as acessões e os recursos da obra ficam separados do patrimônio da construtora. O objetivo é proteger os compradores se a empresa tiver problemas financeiros. Ele se constitui por averbação na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis (art. 31-B).

Em troca dessa proteção, a lei permite que a retenção chegue a 50% nos distratos. O art. 67-A, § 5º, fixa esse teto e o prazo de 30 dias após o habite-se para a devolução do saldo. A jurisprudência do STJ tem exigido que a retenção esteja expressamente prevista no contrato, e o art. 35-A da mesma lei manda o quadro-resumo informar, em destaque, as consequências do distrato, com anuência específica do comprador.

Por isso, o primeiro documento que você deve pedir é a matrícula do imóvel atualizada. Se não houver averbação do patrimônio de afetação, há forte argumento de que o teto é de 25%. Como conferir o registro da incorporação está explicado em nosso texto sobre o memorial de incorporação.

O STJ aceita a retenção de 50%?

A Segunda Seção do STJ afetou a questão ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.466, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva), com suspensão dos recursos que tratam do mesmo tema. O tema discute se, nos contratos sob patrimônio de afetação firmados após a Lei do Distrato, o vendedor pode reter até 50% das quantias pagas quando o comprador dá causa à rescisão. Até a data deste texto, não há tese firmada.

Antes disso, a Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do AgInt no REsp 2.110.077/SP (Quarta Turma, julgado em 29/04/2024), aplicou a retenção de 50% porque havia patrimônio de afetação e cláusula expressa nesse sentido. Ou seja: a retenção maior tem apoio em decisões do tribunal, mas o assunto ainda aguarda definição com efeito para todos os casos.

Na prática, vale conferir o contrato antes de fazer qualquer cálculo. A cláusula de 50% sem patrimônio de afetação regularmente constituído não encontra amparo no art. 67-A.

A corretagem volta para o comprador?

Em regra, não. O art. 67-A manda descontar a integralidade da comissão de corretagem do valor a restituir. O STJ já decidiu que é válida a cláusula que transfere a corretagem ao comprador, desde que o preço total da unidade seja informado previamente e o valor da comissão venha destacado (Tema 938, REsp 1.599.511/SP, Segunda Seção, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016).

Quando a corretagem foi cobrada sem informação prévia, ou quando o desfazimento decorre de culpa da construtora, a discussão muda. Veja os detalhes em nosso texto sobre a comissão de corretagem na planta.

Existe prazo de arrependimento?

Existe, em um caso específico. Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem sete dias para desistir (art. 67-A, §§ 10 e 11). Nesse prazo, a devolução é integral, inclusive da corretagem. O pedido deve ser feito por carta registrada com aviso de recebimento, e a data de postagem é a que conta.

Passados os sete dias, o contrato de incorporação passa a ser irretratável, e a saída é o distrato com as regras acima.

E se a culpa for da construtora?

Se a construtora atrasou a obra além da tolerância contratual, parou a entrega ou entregou o imóvel com vício grave, quem dá causa ao desfazimento é ela. Nesse caso, a Súmula 543 do STJ (Segunda Seção, julgada em 26/08/2015) prevê, nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a imediata restituição das parcelas pagas, e a devolução é integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva do vendedor ou da construtora. Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, se o atraso na entrega passar do prazo de tolerância, a Lei 4.591/1964 (art. 43-A, § 1º) fixa até 60 dias corridos da resolução para a devolução.

Além disso, o art. 53 do CDC declara nulas as cláusulas que impõem a perda total das prestações pagas em favor do vendedor. O comprador pode ainda pedir multa e indenização pelo atraso, assunto que tratamos em atraso na entrega do imóvel na planta.

O que mais pode ser descontado?

Se você já tinha a posse do imóvel, a lei permite descontar o período de ocupação (art. 67-A, § 2º): impostos reais, cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores e a fruição do imóvel, calculada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (art. 67-A, § 2º, III). Para quem desiste antes de receber as chaves, esses itens costumam ser pequenos ou inexistentes.

Como fazer o distrato com menos prejuízo?

• Releia o quadro-resumo do contrato, que traz as consequências do distrato em destaque.
• Peça a matrícula atualizada e verifique se há averbação de patrimônio de afetação.
• Separe os comprovantes de pagamento feitos diretamente à construtora e os valores pagos a título de corretagem.
• Antes de assinar o distrato, leia com atenção a quitação. Ela encerra a discussão sobre os valores.
• Se a desistência decorre de atraso ou obra parada, registre isso por escrito antes de notificar a construtora.

O instrumento de distrato pode fixar condições diferentes das previstas em lei, desde que as partes concordem. Por isso, assinar um documento sem conferir os números pode custar caro.

Para aprofundar

• Comprar imóvel na planta vale a pena? O que conferir antes de assinar
• Atraso na entrega do imóvel na planta: multa, indenização e quando desistir
• Comissão de corretagem na planta: quem paga e quando dá para pedir de volta
• Destituição do incorporador: como os compradores assumem a obra parada
• Guia de incorporação imobiliária

Perguntas frequentes

Quanto a construtora devolve no distrato de imóvel na planta?

Depende do contrato. Em regra, devolve o que você pagou, corrigido, menos a corretagem e uma multa de até 25%. Com patrimônio de afetação e previsão contratual, a multa pode chegar a 50%. Se a culpa for da construtora, a devolução é integral.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta?

Sem patrimônio de afetação, o pagamento é em parcela única, depois de 180 dias do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias após o habite-se. Se a culpa for da construtora, a restituição é imediata segundo a Súmula 543 do STJ; nos casos de atraso na entrega, a Lei 4.591/1964 (art. 43-A, § 1º) fixa até 60 dias corridos da resolução.

Posso desistir da compra sem pagar multa?

Em dois casos principais: se a compra foi feita em estande de vendas ou fora da sede e você desistiu em até sete dias, ou se a construtora deu causa ao desfazimento. Fora disso, a multa contratual costuma ser cobrada, dentro do teto legal.

A construtora pode ficar com tudo o que paguei?

Não. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor declara nula a cláusula que determina a perda total das prestações pagas, e o art. 67-A da Lei 4.591/1964 limita a multa a 25% do valor pago, ou 50% nos casos de patrimônio de afetação previstos no contrato.

O distrato vale para contratos antigos?

O art. 67-A foi inserido pela Lei 13.786/2018 e se aplica aos contratos firmados a partir de sua vigência. Contratos anteriores devem ser analisados caso a caso, a partir do que foi pactuado e da jurisprudência da época.

Preciso de advogado para fazer o distrato?

A lei não exige. Mas o distrato costuma trazer cláusula de quitação, e o que você assina nele vale como acordo. Conferir os números antes da assinatura ajuda a entender o que está sendo aceito, já que a quitação costuma encerrar a discussão.

A Caldeira Advogados Associados atua em questões de direito imobiliário, incluindo contratos de imóvel na planta e incorporação.