Convenção de condomínio em prédio novo: quem elabora, o que pode prever e como mudar

A convenção de condomínio de um prédio novo é redigida pela incorporadora antes do lançamento, porque a minuta precisa constar do memorial de incorporação registrado no Registro de Imóveis (art. 32, alínea j, da Lei 4.591/1964). Ela pode tratar de quase tudo o que envolve a vida no prédio, do rateio das despesas às regras das áreas comuns, e só muda com o voto de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

Quem compra na planta recebe, portanto, um texto pronto. Isso não impede que uma cláusula ilegal seja questionada, nem que os moradores reescrevam a convenção depois de instalados.

Imagine a Carla, um caso hipotético. Ela comprou um apartamento na planta em São José dos Campos, num prédio de 60 unidades. Na primeira assembleia, descobriu que a convenção manda a incorporadora pagar só 30% da taxa condominial pelas 20 unidades ainda não vendidas. A diferença sai do bolso dela e dos outros compradores. Carla quer saber se isso vale e se dá para mudar.

O que é a convenção de condomínio

É a lei interna do prédio. O Código Civil exige que ela traga a quota de cada unidade nas despesas e o modo de pagamento, a forma de administração, a competência e o quórum das assembleias, as sanções e o regimento interno (art. 1.334). Também deve repetir os dados da instituição do condomínio: a individualização das unidades, a fração ideal de cada uma e a destinação (art. 1.332). Fora isso, os condôminos podem incluir o que acharem conveniente, desde que não contrarie a lei.

A convenção obriga todos os que têm direito sobre as unidades e também quem as ocupa (art. 1.333). O inquilino nunca assinou o documento e, mesmo assim, precisa respeitá-lo. Salvo disposição em contrário, o promitente comprador e o cessionário de direitos são equiparados ao proprietário para esse fim (art. 1.334, § 2º).

Quem elabora a convenção em prédio novo?

A minuta no memorial de incorporação

A Lei 4.591/1964 só permite que a incorporadora venda ou onere as futuras unidades depois de registrar no Registro de Imóveis o memorial de incorporação, que inclui a minuta da convenção que vai disciplinar o uso das futuras unidades e das partes comuns (art. 32, alínea j). Vão junto o memorial descritivo da obra, a divisão do terreno em frações ideais e a declaração sobre o número de vagas de garagem. Esse conjunto forma o registro da incorporação imobiliária, e qualquer interessado pode pedir certidão dele no cartório.

O contrato de compra costuma mencionar a minuta, e o comprador declara que a conhece. Vale ler antes de assinar. Depois da entrega, cada mudança vai depender de dois terços dos votos.

A convenção outorgada

O Código Civil considera a convenção aprovada quando ela é assinada pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais (art. 1.333). Enquanto a incorporadora ainda é titular de pelo menos dois terços das frações ideais, ela sozinha alcança esse número. É o que se chama de convenção outorgada: o texto nasce da vontade de uma parte, e os compradores aderem a ele.

Isso é permitido. O cuidado está nas cláusulas que favorecem quem redigiu, e o Judiciário costuma examiná-las com mais rigor.

A primeira assembleia

Depois do habite-se e da entrega das chaves, a incorporadora ou a administradora contratada convoca a assembleia que muitos chamam de assembleia de instalação. A lei não usa esse nome. Nela se costuma eleger o síndico e o conselho, aprovar a previsão orçamentária e combinar a vistoria das áreas comuns antes de recebê-las.

Chegue a essa reunião com a convenção lida. Se houver cláusula que mereça ser mudada, é ali que se começa a reunir votos.

Convenção sem registro vale?

Vale entre os condôminos. A Súmula 260 do STJ diz que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Quem mora no prédio já precisa pagar a taxa e cumprir as regras de uso da piscina e do salão de festas, mesmo que o texto ainda não esteja no cartório.

O registro serve para que a convenção valha contra terceiros (art. 1.333, parágrafo único). Ela é registrada no Livro 3, de Registro Auxiliar, do Registro de Imóveis onde o prédio está matriculado (art. 178, III, da Lei 6.015/1973), e as alterações posteriores também precisam ser levadas ao cartório (art. 9º, § 1º, da Lei 4.591/1964). A diferença entre os atos que o cartório pratica está explicada no texto sobre registro e averbação.

O que a convenção pode prever

A liberdade é grande, mas a lei e a jurisprudência fixam alguns limites. Os mais frequentes em prédio novo:

O caso dos animais é bom para entender a lógica. No REsp 1.783.076/DF (3ª Turma, j. 14/5/2019), o STJ afastou a cláusula que proibia a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades. A convenção pode impor regras para proteger a segurança, a higiene e o sossego dos vizinhos. Proibir tudo, sem relação com nenhum risco concreto, passa do limite.

A locação por curta temporada, por aplicativo, também pode ser tratada na convenção. No REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, j. 20/4/2021), o STJ entendeu que, em prédio de destinação residencial, a convenção pode impedir esse uso. O tema tem detalhes próprios e merece um texto à parte.

Cláusulas abusivas comuns da incorporadora

Desconto para unidades não vendidas

É a cláusula do caso da Carla, e o STJ já decidiu sobre ela. No REsp 1.816.039/MG (3ª Turma, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 4/2/2020), a Corte declarou nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que reduzia a 30% a contribuição das unidades ainda não comercializadas, e condenou a construtora a pagar a diferença.

O raciocínio é simples. A redução em favor de um condômino aumenta a conta dos demais. E o argumento de que o apartamento vazio não usa os serviços foi rejeitado: as despesas existem porque os serviços estão à disposição de todas as unidades. A própria decisão lembra que a convenção pode adotar critério de rateio diferente da fração ideal. O problema é o benefício criado para quem redigiu o texto.

Para a Carla, isso significa que a cláusula tende a ser considerada nula. No caso julgado, foi o próprio condomínio que pediu em juízo a declaração de nulidade, e a construtora acabou condenada a pagar a diferença.

Síndico ou administradora com mandato longo

Algumas minutas já nomeiam o primeiro síndico ou a administradora indicada pela incorporadora. O mandato do síndico não pode passar de dois anos, embora possa ser renovado (art. 1.347), e a assembleia pode destituí-lo pelo voto da maioria absoluta de seus membros quando ele praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar bem o condomínio (art. 1.349). Cláusula que tente blindar o síndico contra essas regras não se sustenta.

Áreas comuns reservadas à incorporadora

Estande de vendas, placas de publicidade e salas reservadas para atendimento aparecem com frequência na minuta. O uso temporário, enquanto as vendas acontecem, costuma ser aceito pelos compradores. Uma reserva sem prazo merece atenção, porque as partes comuns pertencem a todos os condôminos e não podem ser alienadas em separado (art. 1.331, § 2º). A validade depende do texto e do caso.

Cláusulas sobre defeitos da obra

A convenção regula a relação entre os condôminos. Ela não serve para afastar a responsabilidade da construtora pelos vícios de construção, que decorre da lei e do contrato de compra. Se a minuta disser algo nesse sentido, a cláusula não prejudica os direitos dos compradores.

Como mudar a convenção de condomínio

O caminho é a assembleia. Em linhas gerais:

1. A assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355).
2. Todos os condôminos precisam ser convocados, sob pena de a assembleia não poder deliberar (art. 1.354). Convém que o edital indique com clareza qual cláusula será alterada.
3. A alteração exige dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diferente na convenção (art. 1.352, parágrafo único).
4. Se o quórum não for alcançado, a maioria dos presentes pode autorizar a conversão da reunião em sessão permanente, com continuação em até 60 dias e conclusão em até 90 dias da abertura (art. 1.353, §§ 1º a 3º, incluídos pela Lei 14.309/2022). Os votos já dados ficam valendo.
5. Se a convenção não proibir, a assembleia pode ser feita de forma eletrônica, desde que preservados os direitos de voz, debate e voto (art. 1.354-A).
6. A ata com a alteração aprovada vai ao Registro de Imóveis, para que a mudança valha também contra terceiros.

Como o art. 1.351 fala em votos dos condôminos, e não dos presentes, a contagem dos dois terços costuma ser feita sobre o total do condomínio. Por isso a sessão permanente ajuda tanto: dá tempo para colher o voto de quem não foi à reunião.

Mudança de destinação

Transformar um prédio residencial em misto, ou mudar a destinação de uma unidade, exigia unanimidade até 2022. A Lei 14.405/2022 alterou o art. 1.351 e passou a exigir os mesmos dois terços da alteração da convenção. A unanimidade continua necessária para construir outro pavimento ou, no terreno comum, outro edifício com novas unidades (art. 1.343).

E o regimento interno?

O regimento interno trata do dia a dia: horários de mudança e de obra, reservas do salão, uso da piscina e da academia. Desde a Lei 10.931/2004, o art. 1.351 não fixa quórum para alterá-lo. Vale o que a convenção disser. Se ela não disser nada, a leitura mais comum é aplicar a regra geral das assembleias, que decidem por maioria dos votos (arts. 1.352 e 1.353), mas o ponto ainda gera discussão.

Assessoria em incorporação e condomínio

A Caldeira Advogados Associados atua na redação e na revisão de minutas de convenção, na instituição de condomínios e em questões entre compradores, condomínio e incorporadora no Estado de São Paulo. A página de assessoria jurídica a incorporadoras e construtoras descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• Taxa de evolução de obra
• Patrimônio de afetação
• Comissão de corretagem na compra na planta
• Cartório de Registro de Imóveis: como ele atua na regularização

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio das unidades que a incorporadora não vendeu?

A incorporadora, como dona das unidades, paga a quota integral prevista no critério de rateio. O STJ declarou nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que reduzia essa contribuição para 30% (REsp 1.816.039/MG, 3ª Turma, 2020).

Preciso cumprir a convenção se ela ainda não foi registrada?

Sim. Pela Súmula 260 do STJ, a convenção aprovada vale entre os condôminos mesmo sem registro. O registro no Registro de Imóveis serve para que ela possa ser oposta a terceiros (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil).

Qual o quórum para alterar a convenção?

Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil), contados conforme as frações ideais, salvo outra regra na própria convenção. O mesmo quórum vale, desde a Lei 14.405/2022, para mudar a destinação do prédio ou de uma unidade.

A convenção pode proibir animais?

Pode regular a presença de animais para proteger a segurança, a higiene e o sossego dos moradores. A proibição genérica de qualquer animal foi considerada ilegítima pelo STJ no REsp 1.783.076/DF (3ª Turma, 2019).

O inquilino é obrigado a seguir a convenção?

Sim. O art. 1.333 do Código Civil estende a convenção a todos os que têm posse ou detenção das unidades, o que inclui o inquilino, mesmo que ele não tenha assinado o documento.

Foto de capa: Kauê Martins Bergamasco no Unsplash.