ITBI em São Sebastião: alíquota, base de cálculo e como emitir a guia

Quem compra imóvel em São Sebastião paga 3% de ITBI sobre o valor do negócio. Num imóvel de R$ 800 mil, são R$ 24 mil, que precisam estar na conta antes da escritura. A alíquota é municipal, e a de São Sebastião fica acima da de Ilhabela, do outro lado do canal, que cobra 2%. Vale saber de onde ela vem, sobre qual valor incide e em quais situações o imposto simplesmente não existe.

Qual é a alíquota do ITBI em São Sebastião

O ITBI de São Sebastião está no Código Tributário Municipal, a Lei 1.317/1998. O artigo 68, inciso II, ganhou a redação atual com a Lei 1.769, de 25 de novembro de 2005: nas transmissões em geral, a alíquota é de 3%. O regulamento do imposto é o Decreto municipal 2.332/1999.

O imposto é do município onde o imóvel fica (Constituição, art. 156, II, e § 2º, II). Não importa onde o comprador mora nem em qual tabelionato a escritura será lavrada: imóvel em Maresias, Topolândia ou Boiçucanga paga ITBI a São Sebastião.

Sobre qual valor o imposto é calculado

Aqui está a maior fonte de discussão com as prefeituras. Em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP) e fixou três regras:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU;
• o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o mercado, e só pode ser afastado pelo município em processo administrativo próprio (CTN, art. 148);
• o município não pode arbitrar antes, de forma unilateral, um “valor de referência” para servir de base ao imposto.

Na prática, você declara o preço real do negócio. Se a Prefeitura discordar, precisa abrir procedimento, mostrar por que o valor está abaixo do mercado e permitir a sua defesa. Declarar preço menor que o real para pagar menos é outra história: além do risco tributário, cria problema futuro no ganho de capital do imposto de renda, quando o imóvel for vendido de novo.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a se referir ao valor venal estimado pela administração com base em dados de mercado. A mudança reabriu a discussão com as prefeituras. A 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tem mantido o valor declarado como base enquanto o município não instaurar procedimento próprio, e afirmou que a nova lei não retroage (Apelação 1116185-71.2025.8.26.0053, j. 29/05/2026). Para negócios fechados a partir de 2026, guarde a prova do preço de mercado: avaliação, anúncios de imóveis comparáveis, laudo.

Para saber o valor venal que a Prefeitura tem lançado para o imóvel, a Divisão de Cadastro Fiscal emite certidão de valor venal mediante requerimento. Esse número serve de comparação, mas não define o ITBI.

Quando não há ITBI

Muita gente paga, ou deixa de pagar, sem saber se o imposto era devido. Estes são os casos que mais aparecem no escritório:

Compromisso de compra e venda. O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124 da repercussão geral (ARE 1.294.969), que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, pelo registro. Assinar o compromisso, sozinho, não obriga a pagar.

Cessão de direitos possessórios. Boa parte dos negócios na costa sul e nos sertões é feita por cessão de posse, porque o imóvel não tem matrícula. A posse não é propriedade nem direito real, e o ITBI só incide sobre a transmissão de propriedade e de direitos reais (CTN, art. 35). Quem compra assim recebe a posse, mas ainda não tem o que registrar.

Usucapião. Na usucapião, ninguém transmite a propriedade ao possuidor: ela é adquirida de forma originária. Por isso não há ITBI no registro da sentença ou da usucapião feita em cartório. Os artigos sobre usucapião em São Sebastião e sobre imóvel em terras devolutas na cidade mostram quando esse caminho cabe.

Imóvel levado ao capital de uma empresa. A Constituição afasta o ITBI na integralização de capital (art. 156, § 2º, I). O Código Tributário de São Sebastião, no artigo 62, retira esse benefício quando a atividade preponderante da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis, e considera preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores à aquisição. Além disso, o STF decidiu no Tema 796 (RE 796.376) que a imunidade não cobre o valor dos imóveis que exceder o capital integralizado. Quem monta holding familiar com imóveis em São Sebastião precisa fazer essa conta antes.

Como emitir a guia do ITBI

A guia é emitida pela internet, no sistema de emissão eletrônica do ITBI indicado no Portal Tributário da Prefeitura, que também publica um manual com o passo a passo. Tenha em mãos a matrícula, a inscrição imobiliária do IPTU e o valor do negócio.

Dúvidas e pedidos de revisão ficam com a Divisão de Inspetoria Fiscal, no Agiliza, na Avenida Guarda-Mor Lobo Viana, 335, Centro, com atendimento de segunda a sexta, das 9h às 16h30, pelo e-mail inspetoriafiscal@saosebastiao.sp.gov.br.

Na prática, o tabelião só lavra a escritura com a guia paga, e o Código Tributário Municipal tem uma seção própria sobre as obrigações dos notários e oficiais de registro em relação ao imposto. Planeje o pagamento para antes da data marcada no cartório.

Quanto custa comprar um imóvel em São Sebastião

O ITBI costuma ser a maior despesa depois do preço, mas não é a única. Num imóvel de R$ 800 mil, a conta de partida fica assim:

O laudêmio pesa nos imóveis de frente para o mar. Antes da escritura, o tabelião exige a certidão da Secretaria do Patrimônio da União que autoriza a transferência. O artigo sobre terreno de marinha no Litoral Norte explica como ela é obtida.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Perante a Prefeitura, o responsável é quem a lei municipal indica, em regra o adquirente. Entre comprador e vendedor, o contrato pode dividir o custo como quiserem. Se ele for omisso, o Código Civil põe as despesas de escritura e registro a cargo do comprador (art. 490), e o ITBI costuma seguir a mesma regra. Escreva essa cláusula com clareza, junto com quem paga escritura, registro e laudêmio: é das omissões que mais geram discussão depois do sinal.

Antes de pagar

Confira se o imóvel tem matrícula, se a área construída está averbada e se há faixa de marinha. Pagar ITBI sobre um negócio que não vai chegar ao registro, porque a matrícula tem problema, é dinheiro que demora a voltar. A página de advogado em São Sebastião mostra como fazemos a análise de compra na cidade, e o escritório revisa a guia e a minuta da escritura antes da assinatura.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em São Sebastião?

3% nas transmissões em geral, conforme o artigo 68, II, do Código Tributário Municipal (Lei 1.317/1998), com a redação da Lei 1.769/2005.

A Prefeitura pode cobrar ITBI pelo valor venal de referência?

Não como regra. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base é o valor de mercado, o valor declarado pelo contribuinte se presume correto, e o município não pode fixar antes um valor de referência unilateral.

Pago ITBI ao assinar o compromisso de compra e venda?

Não. Pelo Tema 1.124 do STF, o imposto só é devido com a transferência da propriedade no registro.

Cessão de posse em Maresias ou no Camburi paga ITBI?

A cessão de direitos possessórios não transmite propriedade nem direito real, e por isso não é hipótese de ITBI. O imposto aparece quando houver título a registrar, como uma escritura de compra e venda.

Usucapião paga ITBI?

Não. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sem transmissão de um dono para outro.