ITBI em Ubatuba: alíquota, base de cálculo e como pedir a guia

Em Ubatuba, o ITBI é de 2% na compra de imóvel. Se a compra for financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a parte financiada paga 0,5% e o restante paga 2% (Lei Municipal 3.289/2009, art. 11). O imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel, e a lei municipal proíbe que a base fique abaixo do valor usado para o IPTU. Numa casa de R$ 600 mil, o comprador paga R$ 12.000 se usar recursos próprios e R$ 7.500 se financiar metade pelo SFH.

São números que pesam no orçamento de quem compra na praia. Conhecer as regras antes de assinar evita duas surpresas comuns: a guia calculada sobre um valor maior que o preço combinado e a escritura que atrasa porque o imposto não foi pago a tempo.

Qual é a alíquota do ITBI em Ubatuba

Ubatuba tem uma lei própria para o ITBI. Até 2009, o imposto estava no Código Tributário Municipal (Lei 1.011/1989). A Lei 3.289, de 30 de dezembro de 2009, revogou aquele capítulo e passou a tratar sozinha do tributo. As alíquotas estão no artigo 11:

O mesmo artigo prevê 3% para “quaisquer outras transmissões”. É uma categoria residual. A compra e venda, a permuta, a arrematação e a cessão de compromisso entram nos 2%.

Para um imóvel de R$ 600 mil, a conta fica assim:

Ubatuba cobra o mesmo que Ilhabela e menos que os vizinhos de São Sebastião e Caraguatatuba, que aplicam 3%. Os detalhes de cada cidade estão nos artigos sobre ITBI em Ilhabela, ITBI em São Sebastião e ITBI em Caraguatatuba. O imposto é sempre pago ao município onde o imóvel está (Constituição, art. 156, § 2º, II). Comprar um apartamento no Itaguá ou uma casa no Lázaro paga ITBI a Ubatuba, ainda que a escritura seja lavrada em São Paulo.

Sobre que valor o imposto é calculado

O artigo 7º da Lei 3.289/2009 manda calcular o ITBI sobre o valor venal do imóvel, entendido como o preço que ele alcançaria numa venda à vista, em condições normais de mercado. A lei faz referência à Planta Genérica de Valores do município e diz que prevalece o valor declarado na escritura quando ele for maior. Os valores da planta são corrigidos por decreto. Para 2026, o Decreto 8.949/2025 aplicou correção de 0,92%.

Duas regras merecem atenção:

• O piso do IPTU. O artigo 8º diz que o imposto nunca será calculado sobre valor inferior ao usado no lançamento do IPTU daquele ano, corrigido até a data do negócio.
• A avaliação da Prefeitura. Quando a Fazenda avalia o imóvel, considera dados do mercado, custo de construção, aluguéis da região e as informações declaradas pelo comprador. O valor apurado vale por 10 dias. Se o negócio não for fechado nesse prazo, faz-se nova avaliação (art. 13, § 2º).

Se discordar do valor arbitrado, o contribuinte pode apresentar avaliação contraditória (art. 13, § 3º, e art. 26, parágrafo único). Vale juntar laudo de corretor ou engenheiro, anúncios de imóveis parecidos na mesma praia e, se houver, a avaliação feita pelo banco no financiamento.

O que diz o STJ sobre o valor do IPTU como piso

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou a questão em recurso repetitivo (Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP). Fixou que a base do ITBI é o valor de mercado da transação, que ela não se vincula à base do IPTU e que o valor do IPTU nem sequer pode servir de piso. Fixou também que o valor declarado pelo comprador se presume compatível com o mercado. Se a Prefeitura discordar, precisa abrir procedimento próprio e permitir a defesa (Código Tributário Nacional, art. 148).

O artigo 8º da lei de Ubatuba vai na direção contrária a essa tese. Na maioria das compras ele não faz diferença, porque o preço de mercado costuma ficar acima do valor venal do IPTU. Faz diferença quando o imóvel foi vendido abaixo do valor do cadastro: uma casa que precisa de reforma, uma fração vendida entre condôminos, um terreno com restrição ambiental que derruba o preço. Nesses casos, há base para pedir o cálculo sobre o preço real.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a falar em valor venal estimado pela administração com base em dados de mercado. A 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tem mantido o valor declarado como base enquanto o município não fizer procedimento próprio, e afirmou que a nova lei não retroage (Apelação 1116185-71.2025.8.26.0053, j. 29/05/2026).

Uma advertência no sentido inverso: declarar na escritura um preço menor que o real para pagar menos imposto sai caro. Comprovada a omissão ou a falsidade, a Prefeitura cobra a diferença com multa de 100%, e vendedor e comprador respondem juntos (art. 20).

Como pedir a guia do ITBI em Ubatuba

A guia é emitida pela Divisão de Inspetoria Fiscal de Rendas da Prefeitura. Pela Carta de Serviços do município, há dois caminhos:

• Atendimento presencial, com abertura de processo administrativo ou apresentação dos documentos no balcão. A guia sai no próprio atendimento.
• E-mail (itbi@ubatuba.sp.gov.br), para compras com financiamento bancário ou escrituras em cartórios de fora da cidade. O prazo informado é de até 3 dias úteis.

O telefone da divisão é (12) 3834-1055. A Prefeitura fica na Rua Dona Maria Alves, 865, Centro. Confirme por telefone a lista de documentos antes de ir: em regra, a minuta da escritura ou o contrato, os documentos das partes e os dados de cadastro do imóvel.

O tabelião e o Registro de Imóveis são obrigados a conferir o pagamento antes de lavrar a escritura ou fazer o registro (art. 22). Sem a guia quitada, o ato não sai.

Prazos de pagamento

Imposto pago fora do prazo é corrigido monetariamente (art. 19) e, se não for quitado, vai para a dívida ativa (art. 21).

Pague o ITBI só quando o negócio estiver firme. O imposto não é devolvido se uma das partes desistir antes da escritura ou se o compromisso for cedido a outra pessoa. A restituição só acontece quando a transmissão é anulada por decisão judicial definitiva ou quando o ato é nulo (art. 16, §§ 1º e 2º).

Situações especiais previstas na lei

Usufruto e nua-propriedade. Na instituição de usufruto, a base é reduzida a um terço do valor do imóvel. Na transmissão da nua-propriedade, a dois terços (art. 10, I e II).

Divórcio e partilha. Na divisão de patrimônio comum, o ITBI incide só sobre o que um dos cônjuges ou herdeiros receber acima da sua meação ou quinhão (art. 2º, VI, e art. 7º, IV). A mesma lógica vale para a extinção de condomínio entre irmãos ou ex-sócios.

Cessão de compromisso. Na cessão de direitos à aquisição, a parte do preço que o cedente ainda não pagou é descontada da base de cálculo (art. 7º, § 2º).

Dívidas e parcelamento do preço. Hipoteca, IPTU atrasado e outras dívidas do imóvel não são abatidas (art. 7º, § 1º). Mesmo que o preço seja pago em parcelas ao vendedor, o imposto é calculado sobre o valor total (art. 7º, § 5º).

Quando não há ITBI

A lei de Ubatuba isenta a transmissão ao cônjuge que decorre do regime de bens do casamento, a aquisição de imóvel em empreendimento do programa Minha Casa Minha Vida e a primeira aquisição de unidade de cunho social financiada pelo SFH, com até 60 m² construídos e terreno de até 300 m² em zona economicamente carente (art. 5º). O imposto também não incide na constituição e na extinção da alienação fiduciária (art. 3º, VI) nem, em regra, na incorporação de imóvel ao capital de empresa, salvo quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária (arts. 3º e 4º).

Fora da lei municipal, duas regras gerais ajudam. O compromisso de compra e venda, sozinho, não gera ITBI: o Supremo fixou que o fato gerador é a transferência da propriedade pelo registro (Tema 1.124, ARE 1.294.969). E a usucapião em Ubatuba não paga ITBI, porque a propriedade é adquirida de forma originária, sem que ninguém a transmita.

Terreno de marinha e cartórios da cidade

Boa parte da orla de Ubatuba fica em terreno de marinha. Se o imóvel tiver essa faixa, antes da escritura é preciso pagar o laudêmio à União e obter a CAT na Secretaria do Patrimônio da União. São dois pagamentos distintos: o ITBI vai para a Prefeitura e o laudêmio para a União. O artigo sobre terreno de marinha no Litoral Norte explica como saber se o imóvel está nessa área.

A escritura pode ser feita em qualquer tabelionato do país. Em Ubatuba, funciona o Tabelionato de Notas e de Protesto. O registro é feito no Oficial de Registro de Imóveis de Ubatuba, que guarda as matrículas da cidade.

A página de atendimento em Ubatuba mostra como o escritório acompanha cada etapa na cidade, e a de advogado imobiliário descreve a análise que fazemos antes da assinatura, incluindo a conferência da guia.

Matheus Caldeira, advogado (OAB/SP 426.198), especialista em Direito Imobiliário. Caldeira Advogados Associados, Rua Ipiranga, 91, Centro, São Sebastião/SP.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em Ubatuba?

2% nas transmissões onerosas em geral, como a compra e venda. Na compra financiada pelo SFH, 0,5% sobre o valor financiado e 2% sobre o restante (Lei Municipal 3.289/2009, art. 11).

O ITBI de Ubatuba pode ser calculado sobre valor menor que o do IPTU?

A lei municipal diz que não (art. 8º). O STJ, porém, decidiu no Tema 1.113 que o valor do IPTU não pode servir de piso para o ITBI. Quando o preço real é menor que o valor do cadastro, cabe pedir o cálculo sobre o preço da transação.

Como emitir a guia do ITBI em Ubatuba?

Pela Divisão de Inspetoria Fiscal de Rendas da Prefeitura, no atendimento presencial ou pelo e-mail itbi@ubatuba.sp.gov.br, este para compras financiadas ou escrituras feitas em cartórios de outras cidades. O prazo por e-mail é de até 3 dias úteis.

Quando tenho de pagar o ITBI?

Antes da lavratura da escritura pública. Nas transmissões por sentença, em até 10 dias do trânsito em julgado ou da homologação do cálculo (Lei 3.289/2009, arts. 15 e 18).

Se eu desistir da compra, recebo o ITBI de volta?

Não. A lei de Ubatuba só devolve o imposto quando a transmissão é anulada por decisão judicial definitiva ou quando o ato é nulo (art. 16, § 2º). Por isso, pague a guia apenas quando o negócio estiver fechado.