Cláusula de inalienabilidade: o que muda no imóvel doado ou herdado

A cláusula de inalienabilidade impede que o imóvel recebido por doação ou herança seja vendido, doado ou dado em garantia por quem o recebeu, durante o prazo fixado por quem fez a liberalidade. Ela também torna o bem impenhorável e incomunicável, por força do art. 1.911 do Código Civil, mesmo que a escritura ou o testamento não mencionem as outras duas restrições.

Isso não significa que o imóvel fique preso para sempre. A lei permite vendê-lo com autorização judicial, desde que o dinheiro seja aplicado em outro bem, que passa a carregar as mesmas cláusulas. E há situações em que a restrição pode ser cancelada.

Imagine a Marta, um caso hipotético. Há quinze anos, os pais dela doaram uma casa em Caraguatatuba, com inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade vitalícias. Os dois já faleceram. Marta mora em São José dos Campos, a casa está vazia e dá despesa, e ela gostaria de vendê-la para comprar um apartamento perto do trabalho. O tabelião disse que não pode lavrar a escritura de venda por causa da cláusula. Ela quer saber o que fazer.

O que cada cláusula faz

As três cláusulas costumam aparecer juntas, mas cada uma tem um efeito próprio.

Inalienabilidade

O beneficiário continua dono. Pode morar no imóvel ou alugá-lo e ficar com os aluguéis. O que ele não pode é transferi-lo a outra pessoa por ato seu: vender, doar, permutar, dar em pagamento. A hipoteca também fica de fora, porque só quem pode alienar pode hipotecar (art. 1.420 do Código Civil).

Impenhorabilidade

O imóvel não pode ser penhorado para pagar dívidas do beneficiário. O Código de Processo Civil coloca entre os bens impenhoráveis os inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução (art. 833, I). Os aluguéis e outros rendimentos do imóvel, porém, podem ser penhorados se o devedor não tiver outros bens (art. 834).

Incomunicabilidade

O imóvel não entra na comunhão com o cônjuge do beneficiário. Ele fica fora da meação, qualquer que seja o regime de bens do casamento. Na comunhão universal, o art. 1.668, I, do Código Civil exclui da comunhão os bens doados ou herdados com essa cláusula e os que vierem a substituí-los.

Por que a inalienabilidade traz as outras duas?

Porque o art. 1.911 do Código Civil diz que a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. A lógica é simples. Se o bem pudesse ser penhorado, o credor conseguiria, pela execução, o mesmo resultado que a venda proibida. E se ele entrasse na comunhão, metade iria para o cônjuge num eventual divórcio.

O caminho inverso não vale. Quem grava o imóvel só com incomunicabilidade, ou só com impenhorabilidade, não o torna inalienável. É comum, por exemplo, pais doarem um imóvel a um filho apenas com incomunicabilidade, para protegê-lo de uma futura partilha no divórcio, sem impedir que ele o venda.

Quem pode impor as cláusulas e quando é preciso justificar?

As cláusulas nascem de um ato de liberalidade: a doação, feita por escritura pública, ou o testamento. Numa compra e venda, o vendedor não pode impô-las ao comprador, que pagou pelo imóvel.

No testamento, a legítima exige justa causa

Metade do patrimônio de quem tem descendentes, ascendentes ou cônjuge pertence a esses herdeiros necessários. É a legítima (arts. 1.845 e 1.846 do Código Civil). O testador pode gravar a outra metade, a parte disponível, como quiser. Para gravar a legítima, ele precisa declarar no testamento uma justa causa (art. 1.848).

A lei não dá uma lista de motivos. O que se espera é uma razão concreta e ligada à pessoa do herdeiro, como a dependência química ou um histórico de dívidas que ameaça o patrimônio do herdeiro. Uma frase genérica, como “para proteger o patrimônio da família”, abre espaço para que o herdeiro peça ao juiz o afastamento da cláusula.

Testamentos feitos antes de 2003, sob o Código Civil de 1916, não precisavam de justificativa. O art. 2.042 deu um prazo de um ano, depois da entrada em vigor do Código atual, para que o testador aditasse o testamento e declarasse a justa causa. Se o testador morreu depois desse prazo sem ter feito o aditamento, a restrição sobre a legítima não subsiste. Sobre a parte disponível, ela continua valendo.

Na doação

O art. 1.848 fala em testador e testamento. Na doação de pais para filhos, que vale como adiantamento do que o filho receberia na herança (art. 544 do Código Civil), o STJ aplicou a mesma exigência de justa causa (REsp 1.631.278/PR, Terceira Turma, julgado em 2019), já que o bem doado será considerado na divisão da legítima. Por isso é prudente que a escritura de doação explique o motivo das cláusulas. Esse adiantamento depois é conferido no inventário, tema tratado no texto sobre colação de bens.

A doação com reserva de usufruto, em que os pais transferem a propriedade e continuam morando no imóvel, costuma vir acompanhada dessas cláusulas, mas é outro instituto. O usufruto está explicado no texto sobre o que é usufruto e quais são os seus efeitos.

Por quanto tempo a cláusula vale?

Quem impõe a cláusula escolhe o prazo. Ela pode ser vitalícia, para toda a vida do beneficiário, ou temporária, com um termo ou uma condição, como “até o beneficiário completar 30 anos” ou “enquanto o doador estiver vivo”.

A cláusula vitalícia acompanha a vida de quem recebeu o imóvel, e não a de quem o deu. Quando o beneficiário morre, o imóvel passa aos herdeiros dele sem a restrição. A transmissão por herança não é alienação, então a inalienabilidade não impede que o bem siga para os sucessores, e ele entra normalmente no inventário do beneficiário (veja o que entra no inventário).

Na cláusula temporária, vencido o prazo ou verificada a condição, o beneficiário pode pedir ao Registro de Imóveis o cancelamento da averbação, com o documento que comprova o fato, como a certidão de óbito do doador quando a cláusula valia enquanto ele vivesse.

Onde a cláusula aparece e como conferir

A cláusula está na escritura de doação, no testamento ou no formal de partilha. Para valer contra terceiros, ela é averbada na matrícula do imóvel, conforme o art. 167, II, item 11, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Quem vai comprar um imóvel recebido por herança ou doação deve ler a matrícula atualizada e procurar essa averbação. Se ela estiver lá, o tabelião não lavra a escritura de venda e o registrador não registra a transferência sem autorização judicial.

Dá para vender o imóvel com cláusula de inalienabilidade?

Dá, por meio da sub-rogação. O beneficiário pede ao juiz autorização para vender o imóvel e comprar outro bem com o dinheiro. O novo bem recebe as mesmas cláusulas do anterior. A regra está no art. 1.848, § 2º, do Código Civil, que exige autorização judicial e justa causa, e no parágrafo único do art. 1.911, que fala em conveniência econômica do donatário ou do herdeiro.

O pedido segue o procedimento de jurisdição voluntária do Código de Processo Civil, que menciona expressamente a sub-rogação (art. 725, II). Na prática, o processo costuma reunir:

1. A matrícula atualizada, com a averbação da cláusula, e a escritura de doação ou o formal de partilha.
2. A explicação do motivo da venda: despesas altas, imóvel deteriorado, mudança de cidade, um imóvel que rende menos do que outro renderia.
3. Uma avaliação do imóvel a ser vendido e, de preferência, a identificação do bem que será comprado, com o respectivo valor.
4. A proposta de compra ou o compromisso de compra e venda, quando já houver.

O juiz verifica se a troca protege o beneficiário, que é a finalidade da cláusula. Se autorizar, a venda é feita e o dinheiro vai para a compra do novo imóvel, em cuja matrícula as cláusulas são averbadas. A sub-rogação lembra o cuidado exigido para vender imóvel em nome de menor: o juiz quer saber para onde vai o dinheiro.

No caso da Marta, a sub-rogação é um caminho direto. Ela pode pedir autorização para vender a casa de Caraguatatuba e comprar o apartamento em São José dos Campos, que passará a ter as mesmas cláusulas. A casa vazia e cheia de despesas, longe de onde ela vive, pode ser apresentada ao juiz como conveniência econômica, nos termos do parágrafo único do art. 1.911.

E se a cláusula perdeu a razão de existir?

Quem não quer trocar um imóvel por outro com as mesmas restrições pode pedir que elas deixem de existir. Isso exige um pedido judicial de cancelamento.

Pesam a favor do cancelamento as situações em que a cláusula passou a prejudicar quem ela devia proteger. O doador já morreu e o imóvel se deteriora porque não pode ser vendido, ou o motivo declarado deixou de existir (o herdeiro que tinha dívidas já as quitou, por exemplo). Pesa contra o cancelamento uma justa causa ainda atual e o fato de a sub-rogação resolver o problema sem apagar a proteção. No REsp 1.631.278/PR, o STJ admitiu cancelar a inalienabilidade imposta pelos pais na doação aos filhos depois da morte dos doadores, por não haver justa causa para mantê-la.

Se Marta preferir pedir o cancelamento, terá de mostrar ao juiz que, mortos os pais, a cláusula não cumpre mais função alguma na vida dela. O pedido encontra apoio nesse precedente do STJ, mas o resultado depende das provas de cada caso.

Enquanto o doador está vivo, há quem admita que ele e o donatário retirem a cláusula por nova escritura pública. O tema não é pacífico, e a aceitação depende da análise do tabelião e do registrador.

Como a cláusula afeta o casamento do beneficiário

No regime da comunhão parcial, que vale para quem se casa sem pacto antenupcial, os bens recebidos por doação ou herança já ficam fora da comunhão, com ou sem cláusula (art. 1.659, I, do Código Civil). Ali a incomunicabilidade reforça uma regra que já existe.

Na comunhão universal, a cláusula faz diferença. Sem ela, o imóvel doado ou herdado entraria na comunhão e seria dividido no divórcio. Com ela, fica só com o beneficiário (art. 1.668, I).

Há dois pontos que costumam surpreender:

• Na comunhão parcial ou universal, os aluguéis do imóvel recebidos durante o casamento se comunicam, mesmo com a cláusula (na comunhão parcial, art. 1.660, V). O art. 1.669 do Código Civil diz que a incomunicabilidade não se estende aos frutos percebidos ou vencidos na constância do casamento.
• A incomunicabilidade cuida da meação, e não da herança. Se o beneficiário morrer, o viúvo ou a viúva pode herdar o imóvel quando a ordem de vocação hereditária do art. 1.829 do Código Civil o chamar à sucessão, a depender do regime de bens e da existência de descendentes.

Dívidas: o que a impenhorabilidade não protege

A impenhorabilidade protege o imóvel contra a maioria dos credores do beneficiário, mas não contra todos. A exceção mais clara é a dos tributos. O art. 184 do Código Tributário Nacional diz que respondem pelo crédito tributário inclusive os bens gravados com cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade. Na prática, dívidas tributárias do beneficiário, como o IPTU atrasado do próprio imóvel, podem levá-lo à penhora numa execução fiscal.

E se o imóvel herdado tiver vários herdeiros?

Quando o imóvel clausulado é deixado a mais de um herdeiro, cada um recebe sua parte com a restrição, e nenhum deles pode vender a própria fração sem autorização judicial. Isso afeta acordos comuns entre irmãos, como o de um comprar a parte do outro. Nessas situações, a sub-rogação ou o cancelamento precisam ser pedidos antes. As regras gerais sobre a venda de um bem que pertence a vários herdeiros estão no texto sobre se um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel.

Quem não quer receber uma herança com restrições pode renunciar, mas a renúncia alcança toda a herança: a lei não permite aceitar uma parte e renunciar a outra (art. 1.808 do Código Civil). O assunto está detalhado no texto sobre renúncia de herança.

Doar com cláusula ou vender ao filho?

Pais que querem passar um imóvel a um filho às vezes pensam em vender, e não doar. A venda de ascendente a descendente exige o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor (art. 496 do Código Civil), e a compra e venda não comporta as cláusulas restritivas, que o art. 1.911 liga ao ato de liberalidade. Quem deseja proteger o bem com inalienabilidade ou incomunicabilidade precisa usar a doação ou o testamento. A comparação com a venda está no texto sobre se o pai pode vender imóvel para o filho.

Atuação do escritório em inventários e imóveis herdados

A Caldeira Advogados Associados atua em inventários judiciais e extrajudiciais, em escrituras de doação entre familiares e em pedidos judiciais de sub-rogação e de cancelamento de cláusulas restritivas no Estado de São Paulo. A página de inventário e partilha descreve esse trabalho.

Para aprofundar

• O que entra no inventário
• Colação de bens
• Renúncia de herança
• O que é usufruto e quais são os seus efeitos legais

Perguntas frequentes

Posso alugar um imóvel com cláusula de inalienabilidade?

Pode. A cláusula impede a transferência da propriedade, e não o uso. Os aluguéis, porém, podem ser penhorados por dívidas do beneficiário se ele não tiver outros bens (art. 834 do Código de Processo Civil).

A cláusula de inalienabilidade acaba com a morte do doador?

Só se ela foi imposta por esse prazo, como na fórmula “enquanto viverem os doadores”. Se a cláusula é vitalícia, ela dura a vida do beneficiário, e a morte do doador não a encerra sozinha. Nesse caso, o caminho é a sub-rogação ou um pedido judicial de cancelamento, se a restrição perdeu a função.

O imóvel com cláusula pode ser penhorado por dívida de IPTU?

Pode. O art. 184 do Código Tributário Nacional inclui, entre os bens que respondem pelo crédito tributário, os gravados com cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade.

Meu marido tem direito a metade do imóvel que herdei com incomunicabilidade?

No divórcio, não: o imóvel fica fora da meação em qualquer regime de bens. Nos regimes de comunhão, porém, os aluguéis recebidos durante o casamento entram na partilha (arts. 1.660, V, e 1.669 do Código Civil). E, se você morrer antes dele, ele pode herdar o imóvel conforme a ordem do art. 1.829.

Quanto tempo leva o pedido de sub-rogação?

Depende da comarca e da documentação apresentada. Por ser um procedimento de jurisdição voluntária, sem disputa entre partes, tende a ser mais simples do que uma ação comum.

Foto de capa: Susan Holt Simpson no Unsplash.