Restituição de ITBI: quem tem direito, prazo e como pedir

Tem direito à restituição do ITBI quem pagou o imposto indevidamente ou a mais. Os casos mais comuns são dois: o comprador que pagou sobre um “valor de referência” fixado pela prefeitura, maior que o valor da transação, em desacordo com o Tema 1.113 do STJ; e quem pagou o imposto antes do registro e o negócio não se concretizou, já que, para o STF e o STJ, o fato gerador só ocorre com o registro. O pedido pode ser feito à prefeitura ou na Justiça, em até cinco anos do pagamento (art. 168 do Código Tributário Nacional).

Muita gente paga a guia do ITBI sem questionar o valor, porque precisa dela para fazer a escritura. Só depois percebe que a base de cálculo usada pela prefeitura era bem maior que o preço do imóvel. Em muitos casos, a diferença pode ser recuperada.

Caso 1: base de cálculo maior que o valor da compra

Em 2022, o STJ fixou, em recurso repetitivo, três teses (Tema 1.113):

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU.
2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e o município só pode afastá-lo mediante processo administrativo próprio.
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência fixado de forma unilateral.

Se a prefeitura calculou o imposto sobre um valor de referência maior que o preço declarado, sem processo administrativo, o comprador pode pedir de volta a diferença, com correção.

Para os pagamentos mais recentes, há um ponto novo. A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional e passou a admitir que o fisco estime o valor de mercado com critérios técnicos publicados, cabendo ao contribuinte contestá-lo por avaliação contraditória. Ainda não se sabe como o STJ vai conciliar a nova regra com o Tema 1.113, e o resultado do pedido depende da lei do município e da data do pagamento.

Caso 2: o negócio não chegou ao registro

O STF e o STJ entendem que o ITBI só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que ocorre no registro. Se o comprador pagou o imposto antes e a compra foi desfeita, por desistência, distrato ou outro motivo, a transmissão não aconteceu, e o valor pago pode ser restituído.

Caso 3: isenção ou imunidade não reconhecida

Quem tinha direito a imunidade, como na integralização de imóvel ao capital de uma empresa, ou a uma isenção prevista na lei municipal, e mesmo assim pagou o imposto, também pode pedir a restituição.

Prazo

O prazo é de cinco anos, contados da data do pagamento (arts. 165 e 168 do Código Tributário Nacional). Passado esse prazo, o direito de pedir a restituição se extingue. O pedido feito à prefeitura não interrompe a contagem para a ação judicial (Súmula 625 do STJ). Se ele for negado, a ação para anular a decisão administrativa deve ser proposta em dois anos (art. 169 do Código Tributário Nacional). Quando o prazo estiver perto do fim, não convém esperar a resposta da prefeitura.

Como pedir

Na prefeitura. A maioria dos municípios tem um procedimento administrativo de restituição, muitas vezes pela internet. É preciso apresentar a guia paga, a escritura ou o contrato, a matrícula e a justificativa do pedido.

Na Justiça. Se o pedido administrativo for negado ou não houver resposta, a restituição pode ser pedida em ação de repetição de indébito tributário. Se o valor pedido não passar de 60 salários mínimos, a ação tramita no Juizado Especial da Fazenda Pública, cuja competência é absoluta onde ele estiver instalado.

Quem ainda não pagou e discorda da base de cálculo pode questionar o valor antes do pagamento, na via administrativa ou por mandado de segurança, conforme o caso.

Documentos

• Guia e comprovante de pagamento do ITBI.
• Escritura de compra e venda ou contrato do negócio.
• Certidão da matrícula, mostrando o registro ou a ausência dele.
• Documento que comprove o valor da transação, como os comprovantes de pagamento do preço.
• No caso de desistência, o distrato ou a prova de que o negócio não se concretizou.

Perguntas frequentes

Quem tem direito à restituição, comprador ou vendedor?

O contribuinte que a lei municipal indica e que consta da guia, em regra o comprador. O que as partes combinam no contrato sobre quem arca com o imposto não vale perante a prefeitura (art. 123 do Código Tributário Nacional). Se o vendedor pagou a guia do comprador, a restituição sai em nome do comprador, e os dois acertam a diferença entre si.

A restituição é corrigida?

Sim. A correção monetária corre desde o pagamento indevido (Súmula 162 do STJ), e há juros. Na Justiça, desde a Emenda Constitucional 113/2021, as condenações contra o poder público são atualizadas pela Selic, que já reúne juros e correção.

Vale a pena pedir restituição de valores pequenos?

Depende da diferença entre a base usada e o valor real e dos custos do pedido. O pedido administrativo costuma ter custo baixo.

O município pode cobrar a diferença se eu declarar um valor menor que o de mercado?

Pode, se instaurar processo administrativo e demonstrar que o valor declarado não corresponde ao de mercado, garantido o direito de defesa.

Para entender o quadro completo

As regras do imposto estão em ITBI: quem paga, quando pagar e como é calculado, e as demais etapas da compra no guia completo para comprar imóvel com segurança.

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, vale procurar a guia do ITBI e comparar a base de cálculo com o preço da escritura. Essa conta leva poucos minutos e mostra se há algo a recuperar.