O inquilino tem direito a 30 dias de graça? O que é mito e o que está na lei

Não. A Lei do Inquilinato não garante ao inquilino 30 dias de graça, nem no início da locação nem para atrasar o aluguel. O aluguel é devido desde a data prevista no contrato, e o atraso de um único dia já permite cobrar multa, juros e correção, conforme o contrato. A ideia dos “30 dias” mistura alguns prazos que a lei de fato prevê, como o aviso prévio de 30 dias do inquilino que quer sair de um contrato por prazo indeterminado e o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel depois de uma notificação do proprietário.

É um daqueles mitos que passam de boca em boca e que, de vez em quando, viram motivo de briga. O inquilino entende que tem direito a um mês sem pagar. O proprietário entende que está sendo enrolado. Os dois saem da conversa irritados, e a resposta está na lei.

De onde vem a confusão

A Lei 8.245/1991 tem vários prazos de 30 dias, nenhum deles de carência:

• Aviso prévio do inquilino. Na locação por prazo indeterminado, o inquilino pode sair a qualquer tempo, avisando o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
• Prazo para desocupar após a denúncia vazia. Na locação residencial com contrato de 30 meses ou mais que passou a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário pode pedir o imóvel com prazo de 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º). Na locação não residencial por prazo indeterminado, o prazo é o mesmo (art. 57).
• Transferência pelo empregador. O inquilino transferido pelo empregador para outra cidade fica dispensado da multa por rescisão antecipada se avisar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).
• Prorrogação do contrato comercial. Se o locatário não residencial continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do locador, o contrato passa a ser por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único).

A carência que pode ser negociada

Nada impede que o contrato preveja um período sem aluguel, ou com aluguel reduzido, no começo da locação. Isso é comum quando o inquilino vai fazer obras para adaptar o imóvel, sobretudo em locações comerciais. Mas depende de negociação. Se o contrato não diz nada, o aluguel é devido desde a entrega das chaves.

Quando houver carência, o contrato deve dizer:

• quantos dias ou meses ela dura e a partir de quando;
• se ela cobre também condomínio e IPTU ou só o aluguel;
• o que acontece se o inquilino sair antes de certo prazo, por exemplo a devolução proporcional do valor que deixou de pagar.

E o atraso no pagamento?

O aluguel deve ser pago na data combinada. A partir do dia seguinte, o proprietário pode cobrar a multa moratória prevista no contrato, além de juros e correção. O STJ entende que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação de imóveis, de modo que o limite de 2% para a multa moratória não vale aqui. A multa segue o contrato, e o juiz pode reduzi-la se for excessiva (art. 413 do Código Civil). Na prática, 10% é o percentual mais comum.

O atraso também permite ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, mesmo que seja de um único mês. Na ação, o inquilino pode evitar o despejo depositando o débito atualizado em 15 dias contados da citação, com multa, juros, custas e honorários. É a chamada purga da mora, que não é admitida se ele já a tiver usado nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, II e parágrafo único).

Perguntas frequentes

O proprietário pode recusar o aluguel pago com atraso?

Pode exigir o pagamento com os acréscimos do contrato. Se recusar até o valor correto, o inquilino pode depositar em juízo, pela ação de consignação em pagamento (art. 67).

O inquilino que avisou com 30 dias precisa pagar multa?

No contrato por prazo indeterminado, não. No contrato por prazo determinado, a multa proporcional continua devida, salvo transferência pelo empregador ou acordo.

O aviso prévio pode ser verbal?

A lei exige aviso por escrito (art. 6º). Mensagens e e-mails podem servir como prova, mas uma carta com comprovação de recebimento é mais segura.

O primeiro aluguel pode ser cobrado adiantado?

Na locação comum, não. A lei proíbe exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo na locação por temporada ou quando a locação não tem nenhuma garantia. Nesse último caso, o proprietário pode cobrar o aluguel até o sexto dia útil do mês que vai começar (arts. 20 e 42).

Com quantos dias de atraso o proprietário pode pedir o despejo?

A lei não fixa um número mínimo de dias. O despejo por falta de pagamento pode ser pedido a partir do primeiro aluguel vencido e não pago (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991). O inquilino ainda pode evitar a desocupação pagando tudo, com multa, juros, custas e honorários, em 15 dias contados da citação (art. 62, II). Esse pagamento não é admitido se o inquilino já o usou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).

Para entender o quadro completo

As regras de prazo, garantia e devolução do imóvel estão no guia completo do contrato de locação.

Se você quer uma carência por causa de obras, proponha por escrito antes de assinar, com o valor estimado da reforma. Proprietários costumam aceitar melhor a proposta quando enxergam a valorização que a obra traz ao imóvel.