Pai pode vender imóvel para filho? A regra do consentimento dos irmãos e do cônjuge

Pode, desde que os outros descendentes e o cônjuge do vendedor consintam expressamente com a venda (art. 496 do Código Civil). Sem esse consentimento, a venda é anulável, e os irmãos ou o cônjuge que não concordaram podem pedir a anulação em até dois anos da conclusão do negócio. O consentimento do cônjuge só é dispensado se o regime de bens for o da separação obrigatória. Na separação convencional, ele precisa concordar. A mesma regra vale para avós que vendem a netos.

Pense na família de seu Antônio, um caso hipotético. Ele tem três filhos e quer vender a casa da praia para o mais novo, que mora perto e tem interesse no imóvel. O preço é de mercado, e o pagamento será feito à vista. Ainda assim, os outros dois filhos e a esposa de seu Antônio precisam assinar concordando. A exigência é da lei.

Por que a lei exige o consentimento

A regra protege a herança dos outros descendentes. Uma venda de pai para filho pode, na verdade, esconder uma doação: o preço declarado não é pago, ou é muito inferior ao valor do imóvel. Se isso acontecesse sem controle, os demais filhos seriam prejudicados na partilha futura. Com o consentimento expresso de todos, o risco de questionamento posterior praticamente desaparece.

Como formalizar

1. Escritura pública de compra e venda, como em qualquer venda de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos.
2. Consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, que pode ser dado na própria escritura, com a assinatura de todos, ou em documento separado, por escritura pública, com referência expressa ao negócio.
3. Prova do pagamento do preço, como transferências bancárias. Ela não é requisito formal, mas afasta a suspeita de doação disfarçada.

Se um dos descendentes for menor ou incapaz, quem o representa costuma ser o próprio vendedor ou o cônjuge dele, e os interesses colidem. Nesse caso, o juiz nomeia um curador especial para dar ou negar o consentimento (art. 1.692 do Código Civil).

E se um dos filhos se recusar a assinar?

Sem o consentimento de todos, a venda fica sujeita a anulação. A lei não prevê o suprimento judicial nesse caso, como prevê para o cônjuge (art. 1.648). Parte da doutrina e alguns julgados admitem que o juiz supra a recusa injustificada, por exemplo quando o filho não apresenta razão e o negócio é feito por preço de mercado, com pagamento comprovado, mas o tema não é pacífico. É um caminho mais demorado, que costuma ser evitado com conversa e transparência.

Prazo para anular

O descendente ou o cônjuge que não consentiu tem dois anos, contados da conclusão do ato, para pedir a anulação (art. 179 do Código Civil). É o entendimento do STJ para vendas feitas desde 11 de janeiro de 2003. A antiga Súmula 494 do STF, de vinte anos, foi editada sob o Código de 1916. Os prazos de cada caso estão em qual o prazo para anular a venda de um imóvel.

O STJ também entende que, para anular a venda, não basta a falta de consentimento. O interessado precisa demonstrar que a venda disfarçava uma doação ou prejudicou a legítima, por exemplo porque o preço não foi pago ou ficou muito abaixo do valor do imóvel (EREsp 661.858/PR e REsp 1.679.501/GO).

Venda ou doação?

Se a intenção é transferir o imóvel sem receber o preço, o caminho correto é a doação, e não uma venda simulada. A doação de pai para filho não exige o consentimento dos irmãos, mas é considerada adiantamento da herança e deve ser conferida no inventário, pela colação, salvo dispensa expressa pelo doador dentro da parte disponível (arts. 544 e 2.002 a 2.006 do Código Civil). Os impostos também mudam: na venda, incide ITBI; na doação, ITCMD.

Perguntas frequentes

Filho pode vender imóvel para o pai?

Sim. A regra do art. 496 vale só para a venda de ascendente a descendente. A venda de filho para pai segue as regras comuns.

Pai pode vender para o genro ou a nora?

A venda ao cônjuge do filho não está, em princípio, no art. 496. Mas, se for usada como ponte para o imóvel chegar ao filho, o STJ a trata como venda de ascendente a descendente por pessoa interposta, anulável no mesmo prazo de dois anos.

O consentimento precisa ser por escritura pública?

Quando a venda exige escritura, o consentimento deve ter a mesma forma ou constar da própria escritura (art. 220 do Código Civil).

E se um dos filhos já morreu?

Os netos que o representam na herança, filhos do filho falecido, também devem consentir.

Para entender o quadro completo

A venda entre familiares é uma das situações especiais do guia completo para comprar imóvel com segurança.

Se a família está de acordo, aproveite o momento e coloque todos na mesma escritura. É o mesmo dia de cartório, e evita que a venda vire assunto de inventário anos depois.