ITBI: quem paga, quando pagar, como é calculado e quando não incide

O ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto municipal cobrado quando um imóvel é transferido de uma pessoa para outra por ato oneroso, como a compra e venda e a permuta. Em regra, quem paga é o comprador, conforme a lei do município. A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel. Pelo STJ, o valor declarado pelas partes presume-se correto, e a prefeitura só pode recusá-lo mediante processo administrativo próprio (Tema 1.113). Para o STF e o STJ, o imposto é devido com o registro da transferência no Registro de Imóveis, embora muitos municípios ainda exijam o pagamento antes da escritura.

O ITBI costuma ser a maior despesa da compra depois do preço do imóvel. Entender como ele funciona ajuda a planejar o orçamento e a evitar pagar mais do que o devido.

Quem paga

A Constituição deixa aos municípios a definição do contribuinte, e a maioria das leis municipais atribui o pagamento ao comprador. Nada impede que as partes combinem outra divisão no contrato, mas, perante a prefeitura, responde quem a lei indica.

Quando incide

O ITBI incide sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, e sobre a cessão de direitos à sua aquisição (art. 156, II, da Constituição). Exemplos: compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação em leilão e, conforme a lei local, cessão de direitos de compra.

Não incide ITBI na transmissão por herança ou doação, que estão sujeitas ao ITCMD, imposto estadual.

Base de cálculo

O STJ fixou, em recurso repetitivo, que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado ao valor venal do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e o município só pode afastá-lo instaurando processo administrativo próprio. Também não pode adotar previamente um valor de referência fixado unilateralmente (Tema 1.113).

A Lei Complementar 227/2026 mudou o art. 38 do Código Tributário Nacional. A base continua a ser o valor venal, agora definido como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. O fisco pode estimá-lo com critérios técnicos que deve publicar, e o contribuinte pode contestar a estimativa por avaliação contraditória. Ainda se discute se a nova regra afasta as teses do Tema 1.113 e a partir de quando vale, pois depende da adaptação de cada lei municipal.

Na prática, muitas prefeituras ainda calculam o imposto sobre um “valor de referência” maior que o preço pago. O comprador pode questionar essa cobrança na via administrativa ou judicial e, se já pagou, pedir a restituição da diferença. Veja restituição de ITBI.

Quando pagar

O STF e o STJ entendem que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro. A Lei Complementar 227/2026 chegou a prever que o município oferecesse o pagamento antecipado, na escritura, com alíquota menor, mas esse ponto foi vetado, e o veto ainda aguarda votação no Congresso. Ainda assim, muitos municípios continuam exigindo a guia paga para que o tabelião lavre a escritura, e a prática varia de cidade para cidade. Antes de marcar a escritura, confira a regra do município onde fica o imóvel.

Alíquota

Cada município fixa a sua alíquota por lei. Ela costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, e muitas cidades preveem alíquota reduzida para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Imunidades e isenções

• Integralização de capital. Não incide ITBI sobre o imóvel incorporado ao capital de uma empresa (art. 156, § 2º, I, da Constituição). A Constituição ressalva a empresa cuja atividade preponderante seja a compra, venda ou locação de imóveis, e o STF está julgando se essa ressalva alcança a integralização de capital (Tema 1.348). Segundo o STF, a imunidade alcança apenas o valor do imóvel até o limite do capital integralizado (Tema 796).
• Programas habitacionais. Muitos municípios isentam a primeira aquisição de imóvel de baixo valor ou as unidades de programas de habitação popular.
• Usucapião. Não incide ITBI na usucapião, porque ela é forma originária de aquisição, sem transmissão de um dono para outro.

Perguntas frequentes

Imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total?

Sim, a base é o valor total da compra. Mas muitos municípios aplicam alíquota menor sobre a parte financiada pelo SFH.

Paguei o ITBI e desisti da compra. Posso pedir de volta?

Sim. Se o registro não foi feito, a transmissão não ocorreu, e o imposto pago pode ser restituído, nos termos da lei municipal e do prazo de cinco anos do art. 168 do Código Tributário Nacional.

Quem compra em leilão paga ITBI?

Sim. A arrematação é uma transmissão onerosa, e a base de cálculo, em regra, é o valor da arrematação.

Cessão de direitos de compra paga ITBI?

Muitas leis municipais preveem a cobrança na cessão. A nova redação do art. 35 do Código Tributário Nacional, dada pela Lei Complementar 227/2026, menciona expressamente a cessão onerosa de direitos. Se o imposto pode ser cobrado na cessão antes do registro é o que o STF vai decidir no Tema 1.124, ainda sem julgamento de mérito. Até lá, a solução depende da lei local e do caso.

Para entender o quadro completo

O ITBI é uma das despesas da compra descritas no guia completo para comprar imóvel com segurança e entra no cálculo da escritura de compra e venda.

Antes de pagar a guia, compare o valor da base de cálculo com o preço da sua escritura. Se a prefeitura usou um valor maior, guarde os comprovantes: eles serão a base de um eventual pedido de restituição.